Grunty rolne widziane okiem inwestora cz. II

W pierwszej części tekstu potraktowaliśmy ziemię rolną jako długoterminową lokatę kapitału, która ma przynosić stały dochód. Teraz zastanowimy się, jak na takim gruncie zarobić szybciej i znacznie więcej.

Źródło: Agencja Nieruchomości Rolnych. Średnie ceny gruntów sprzedawanych przez ANR w I kwartale 2010r.

Możliwości uzyskania ponadprzeciętnych stóp zwrotu zdarzają się rzadko i często są możliwe tylko dzięki ingerencji państwa w wolny rynek. Nie inaczej jest w przypadku gruntów rolnych. W Polsce prawo własności w przypadku ziemi jest w znacznej mierze fikcją. Właściciel nieruchomości nie może nią swobodnie dysponować, bowiem to państwo określa, co wolno, a czego nie wolno zbudować na własnej działce. Prawa własności są więc ograniczane przez wszelkiego rodzaju akty prawne o gospodarce przestrzennej.

Zamiast jednak narzekać na tłumienie wolności gospodarowania i prawa własności, możną tę sytuację wykorzystać. W Polsce dom wolno zbudować tylko na działce budowlanej, zaś na ziemi rolnej możemy tylko siać i orać. Stąd biorą się ogromne różnice w cenie niemal identycznych i sąsiadujących ze sobą działek. Wystarczy, że jedna jest budowlana a druga rolna, by ta pierwsza była kilkukrotnie droższa. Interes polega na znalezieniu takiego gruntu, który kupimy jako rolny, a sprzedamy jako budowlany. Patentów na taki biznes jest kilka.

Metoda tradycyjna

Zanim w ogóle kupimy nieruchomość rolną musimy ją dokładnie prześwietlić pod kątem prawnym. Oprócz lokalizacji, otoczenia i walorów estetycznych okolicy nie mniej ważny jest miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dokument ten sporządzany jest przez gminę i określa, czy konkretną działkę będzie można zabudować. Ponieważ stare plany utraciły ważność z końcem 2003 roku, to niektóre tereny w ogóle nie są objęte takim planem. Dla inwestora stwarza do zarówno szanse jak i zagrożenia. Z jednej strony daje to okazję do uwzględnienia na działce funkcji budowlanej. Lecz nie wiadomo, kiedy taki plan w ogóle powstanie (może to być nawet kwestia wielu lat).



Gdy już zostaliśmy właścicielami ziemi rolnej, występujemy do gminy o zmianę (lub uchwalenie) miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Chodzi o to, aby zmienić status naszej działki z rolnej na budowlaną. Taka operacja wymaga też dobrych kontaktów z miejscowymi samorządowcami, bowiem to od rady gminy będzie zależała ostateczna decyzja w sprawie akceptacji naszego planu. Koszt sporządzenia lub zmiany planu musimy jednak pokryć sami i wyłożyć na ten cel średnio kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Następnie musimy złożyć dwa wnioski: o odrolnienie gruntu oraz wyłączenie go z produkcji rolnej. W pierwszym przypadku istotną rolę odgrywa wójt, bowiem to gmina musi wystąpić do Ministerstwa Rolnictwa o wyłączenie gruntu z produkcji rolnej (tu ścieżki przecierali agenci CBA, którym jednak nie udało się dogadać ani z wójtem ani z szefem resortu). Z kolei wniosek o wyłączenie z produkcji rolnej jest potrzebny w przypadku gruntów o glebie pochodzenia organicznego oraz mineralnego o klasie I-III. Na potrzeby budowlane lepiej więc nadają się grunty mniej żyzne. Tu też nie obędzie się bez opłat, ustalanych według stawek urzędowych.

Gdy już mamy plan i decyzję o odrolnieniu, możemy przystąpić do podziału naszej nieruchomości na działki budowlane (o powierzchni 1.000-3.000 m2 każda). Cena metra kwadratowego gruntu budowlanego jest zazwyczaj kilkukrotnie wyższa od kosztu zakupu działki rolnej. Z całą operacją warto jednak poczekać przynajmniej pięć lat. Wtedy unikniemy opłaty adiacenckiej, jaką gmina może nałożyć na nas za zwiększenie wartości nieruchomości. Ten podatek może skonsumować nawet 30% dochodów z naszej inwestycji (zazwyczaj jest to ok. 20%).

Metoda wyrafinowana

Pierwszą metodą możemy odrolnić niemal każdy grunt, ale jest ona bardzo kosztowna i niesłychanie czasochłonna. Dlatego lepiej jest znaleźć działkę bez zakazu zabudowy, na której niemal od razu możemy rozpocząć budowę domu. Musimy w tym celu uzyskać od gminy decyzję o warunkach zabudowy. Aby je otrzymać nasza działka powinna spełniać kilka kryteriów:
1) powinna graniczyć z już zabudowaną działką, mającą dostęp do tej samej drogi publicznej,
2) musi istnieć możliwość uzbrojenia działki. W praktyce wystarczy możliwość podłączenia do sieci energetycznej
3) teren nie może być objęty ochroną przyrodniczą, konserwatorską i archeologiczną.
Tak zmodyfikowany prawnie grunt dzielimy na mniejsze działki i sprzedajemy ze sporym zyskiem według stawek dla gruntów budowlanych

Stajnie i siedliska

Innym sposobem na zabudowanie działki rolnej jest założenie siedliska. W tym celu potrzebujemy działki, której powierzchnia jest nie mniejsza od średniej powierzchni gospodarstw rolnych w danej gminie (czyli od kilku do kilkunastu hektarów). Występujemy do gminy o wydzielenie części gruntu pod zabudowę (jednak nie mniej niż 3.000 m2) i sprzedajemy działkę jako siedliskową. Po czym operację tę powtarzamy aż do wyczerpania się zasobów gruntu. Potem jednak możemy wystąpić o warunki zabudowy pozostałej części nieruchomości na zasadzie sąsiedztwa (patrz punkt wyżej).

Istnieje przynajmniej jeszcze jedna „sprytna” metoda zabudowania gruntu rolnego. W tym celu musimy znaleźć działkę, na której miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego przewiduje wzniesienia budynków gospodarczych. Występujemy wówczas o zgodę na postawienie, dajmy na to, stajni o powierzchni 200 m2. W projekcie przewidujemy 20 m2 na boksy dla dwóch koni oraz 10 m2 na przechowywanie słomy. Pozostałe 170 m2 naszej dwukondygnacyjnej stajni to „pomieszczenia socjalne” dla stajennego. Boksy dla naszych dwóch wierzchowców podobno świetnie sprawdzają się także jako miejsce do przechowywania całkiem sporego tabunu koni mechanicznych.

Przekształcanie działek rolnych w budowlane jest zajęciem dla inwestorów cierpliwych i obeznanych z procedurami administracyjnymi. Nie wystarczy tu dobre rozeznanie lokalnego rynku nieruchomości. Wymagany jest ponadto spory kapitał początkowy oraz przynajmniej kilkuletni horyzont inwestycyjny. Nagrodą są wysokie stopy zwrotu oraz satysfakcja z „własnoręcznego” przekształcenia fragmentu regionalnej rzeczywistości.

Krzysztof Kolany
Bankier.pl

Grunty rolne widziane okiem inwestora cz. II Autor: ~ja   2010-09-09 13:56

wydaje mi się, że "metody wyrafinowanej" nie możemy wykorzystać w momencie, gdy dla danego obszaru istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Wtedy już gmina nie wydaje Warunkó (..)

Grunty rolne widziane okiem inwestora cz. II Autor: ~adsasda   2010-09-09 10:29

grunty rolne to inwestycja o której wie mafia w postaci urzedu skarbowego to trzeba mieć na uwadze. Wzrost podatków od gruntów ( podatku od twojej własności ) może spowodować że przestaniesz być właśc (..)

Grunty rolne widziane okiem inwestora cz. II Autor: ~Właściciel siedliska   2010-09-09 10:03

A jeśli jest się właścicielem okazałej działki siedliskowej to przez dziesięć lat i dłużej nie można się budować w kożystnym miejscu ze względu naprzelot bocianów lub zasłonięcie przestrzeni życiowe (..)

Grunty rolne widziane okiem inwestora cz. II Autor: ~21y   2010-09-09 09:35

artykuł rewelacja!

Grunty rolne widziane okiem inwestora cz. II Autor: ~jas911   2010-09-09 09:00

Swietny artykul panie Krzysztofie. Pozdrawiam