Natomiast coraz więcej czynników przemawia za nadchodzącym spadkiem cen nieruchomości. Największe znaczenie będzie miało ochłodzenie akcji kredytowej. Zmniejszenie napływu pieniądza na rynek wymusi obniżenie cen mieszkań.
Rynek napompowany kredytem
Rozwój rynku nieruchomości był możliwy dzięki taniemu kredytowi. Przez ostatnie pięć lat zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych zwiększyło się o niemal 423 proc., przekraczając na koniec 2010 r. 263 mld zł.
|
Powód 1: Zakręcenie kurka z tanim kredytem
Koniec 2010 r. przyniósł ochłodzenie na rynku hipotecznym. Banki udzieliły wyraźnie mniej kredytów. W dodatku ich ogólna wartość była niższa. To kontynuacja trendu obserwowanego od dłuższego czasu.
Chociaż na początku roku na rynku zaobserwowano ożywienie, to nie można mówić o odwróceniu tendencji. To tylko reakcja na spekulacje o zamianach w programie „Rodzina na swoim”. Modyfikacje zakładają zawężenie puli mieszkań objętych programem, dlatego wszyscy, którzy chcą skorzystać z rządowej dopłaty, ustawiają się w kolejce po kredyt. W ostatnim kwartale 2010 r. udział kredytów z dopłatą w całej puli nowo udzielonych kredytów hipotecznych sięgnął 25 proc. To pokazuje, jak olbrzymie znaczenie dla rynku ma rządowy program.
Wnioski o dofinansowanie zakupu nieruchomości w ramach „Rodziny na swoim” będą przyjmowane tylko do końca 2012 r. Wraz z zakończeniem rządowej interwencji popyt szybko zgaśnie , a rynek nieruchomości utraci ważny bodziec wzrostowy.
Powód 2: Drogi i niedostępny kredyt
 |
Dodatkowymi czynnikami stojącymi za spadkiem ilości i wartości udzielanych kredytów są regulacje Komisji Nadzoru Finansowego. Rekomendacja S oraz rekomendacja T doprowadziły do zaostrzenia kryteriów przyznawania kredytów hipotecznych. Tym samym coraz mniej ludzi ma wystarczającą zdolność kredytową, aby mieć szansę na hipotekę.
Powód 3: Koszty budowy powędrowały w górę
Koszty budowy mieszkań w ostatnich latach wzrosły i pozostają na wysokim poziomie. Jest to konsekwencja olbrzymiej ilości inwestycji realizowanych przez przedsiębiorstwa. Z jednej strony popyt na usługi budowlane zgłaszał rząd i samorządy w ramach przygotowań do Euro 2012. Z drugiej strony odczuwany był wciąż silny popyt na rynku nieruchomości. Skala inwestycji była tak duża, że koniecznością okazało się sięgnięcie po zagranicznych wykonawców, gdyż w Polsce brakowało dużych podmiotów gotowych do realizacji niektórych projektów. Wszystkie te czynniki składają się na wzrost cen materiałów budowlanych oraz wynagrodzeń pracowników.
Źródło: Narodowy Bank Polski, Sekocenbud
Wzrost kosztów był rekompensowany wysokimi cenami nieruchomości. Tym samy pozwalał zachować rentowność inwestycji mieszkaniowych. Zatrzymanie wzrostu cen mieszkań doprowadzi do jej spadku. W rezultacie część projektów okaże się nierentowna, zmuszając inwestorów do sprzedaży nieruchomości ze stratą.
Powód 4: Postawa spółek deweloperskich i budowlanych
| Indeks WIG Budownictwo w ciągu minionego roku |
Kliknij, aby powiększyć
Kliknij, aby powiększyć O nadchodzącym kryzysie przekonuje postawa spółek deweloperskich i budowlanych. Inwestorzy dobrze znają prognozy dla sektora, a ceny akcji pokazują ich słuszność. Podczas gdy WIG w ciągu ostatniego roku zyskał niemal 20 proc., indeks spółek deweloperskich stracił ponad 13 proc. a budowlanych 22 proc.
Wszystkie pozostałe subindeksy reprezentujące branże od przemysłowych po spożywcze i usługowe wyraźnie zyskują. Polscy i zagraniczni inwestorzy zdają sobie sprawę z tego, że ceny nieruchomości w Polsce, a co za tym idzie zyski spółek z tego sektora w najbliższym czasie będą spadać.
Powód 5: Podaż mieszkań wciąż rośnie
Od kilku lat popyt na rynku nieruchomości pozostaje stabilny. Tymczasem liczba nowych mieszkań nieustannie rośnie. Na koniec pierwszego kwartału tego roku liczba mieszkań pozostających w ofercie po raz pierwszy przekroczyła 40 tys. Jednocześnie liczba mieszkań wprowadzonych na rynek przez ostatnie trzy miesiące wyraźnie przekroczyła sprzedaż.
Źródło: Narodowy Bank Polski, REAS
Zachętą dla deweloperów do rozpoczynania nowych projektów jest wciąż wysoka rentowność inwestycji. Jednakże nadchodzący wzrost stóp procentowych może znacząco zmienić sytuację. Z jednej strony zmaleje popyt, zmuszając do deweloperów do dalszego obniżenia cen. Z drugiej wzrosną koszty obsługi zadłużenia, wywierając presję na wzrost kosztów. Tym samym główna zachęta do rozpoczynania nowych projektów, jaką jest wysoka rentowność inwestycji, utraci swoje znaczenie.
Konsekwencje spadku cen
 | Ranking kredytów hipotecznych Bankier.pl |
Czekać czy kupować?
Decyzja o zakupie mieszkania jest wypadkową wielu czynników i nie zależy jedynie od ceny nieruchomości. Jednakże potencjalni nabywcy, dla których cena ma istotne znaczenie, powinni rozważyć wstrzymanie się z kupnem mieszkania i poszukanie alternatyw. Ponadto zawsze może okazać się, że rząd zdecyduje o rozpoczęciu kolejnego programu wspomagającego rynek. Z tego powodu oczekiwany spadek cen może nadejść później niż w warunkach panujących obecnie. Mimo to doświadczenie krajów zachodnich na czele ze Stanami Zjednoczonymi pokazuje, że spadek cen nieruchomości jest nieuchronny.
Piotr Lonczak
Analityk Bankier.pl
p.lonczak@bankier.pl
Zobacz też:
» PKB rośnie, Polacy tego nie odczuwają. Dlaczego?
» Symboliczny spadek cen mieszkań po zimie
» Czy to czas na powrót kredytów hipotecznych we franku?
» PKB rośnie, Polacy tego nie odczuwają. Dlaczego?
» Symboliczny spadek cen mieszkań po zimie
» Czy to czas na powrót kredytów hipotecznych we franku?
Źródło:
