Strona korzysta z plików cookies w celu realizacji usług i zgodnie z Polityką Plików Cookies. Możesz określić warunki przechowywania lub dostępu do plików cookies w Twojej przeglądarce.

Ulga mieszkaniowa. Na czym polega ulga mieszkaniowa PIT?

Ulga mieszkaniowa. Na czym polega ulga mieszkaniowa PIT?
Spis treści

Sprzedaż mieszkania w niektórych przypadkach może wiązać się z obowiązkiem zapłacenia podatku dochodowego. Możliwe jest jednak zastosowanie ulgi mieszkaniowej, która pozwoli na obniżenie należności lub uniknięcie konieczności zapłacenia podatku.

Z perspektywy osób, które planują sprzedaż nieruchomości w ciągu pierwszych pięciu lat po jej nabyciu, dużym utrudnieniem jest obowiązek uregulowania podatku od osiągniętego w ten sposób dochodu. Dosyć wysoka stawka sprawia, że z perspektywy wielu z nich jest to po prostu nieopłacalne. Wart mieć jednak świadomość, że w określonych przypadkach będzie możliwe zastosowanie ulgi mieszkaniowej, a w konsekwencji nawet uniknięcie obowiązku regulowania podatku na rzecz fiskusa. Ulga mieszkaniowa w PIT pozwala na uwzględnienie wielu wydatków, które są związane z realizacją własnych celów mieszkaniowych. Warto wobec tego dowiedzieć się, na jakiej zasadzie działa, kto może z niej skorzystać oraz jakie limity obowiązują przy jej uwzględnianiu.

Czym jest ulga mieszkaniowa?

Sprzedaż nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wiąże się z obowiązkiem uregulowania wynoszącego 19% podatku, o ile doszło do niej w okresie 5 lat od jej nabycia (co ważne: okres ten zaczyna się liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce). Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z podatku są jednak zwolnione:

dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e stawka podatkowa od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.

W związku z tym osoba, która sprzedaje nieruchomość w okresie pierwszych pięciu lat może skorzystać z ulgi mieszkaniowej, o ile w ciągu maksymalnie trzech kolejnych lat wyda środki na własne cele mieszkaniowe. Oczywiście wysokość ulgi mieszkaniowej będzie uzależniona od nakładów, które zostaną spożytkowane w tym celu.

Ulga mieszkaniowa: co można odliczyć?

Kluczowe znaczenie w kontekście zastosowania ulgi mieszkaniowej przyjmują więc własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zalicza się do nich m.in.:

  • Nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
  • Nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z takim budynkiem czy lokalem,
  • Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
  • Nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
  • Nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, pod warunkiem że w okresie 3 lat grunt zmieni swoje przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
  • Koszty budowy, rozbudowy, przebudowy lub remontu własnego budynku, lokalu mieszkalnego lub jego części,
  • Koszty rozbudowy, przebudowy, adaptacji na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego lub jego części.

Wobec powyższego ulga mieszkaniowa pozwala na przeznaczenie środków na naprawdę szeroki zakres wydatków związanych z nabyciem nieruchomości (co ważne: ta ma służyć realizacji własnych celów mieszkaniowych!), jej remontem czy modernizacją.

Ulga mieszkaniowa a zakup nieruchomości finansowany kredytem

Wiele problemów wśród podatników wzbudza kwestia finansowania np. zakupu nowego domu czy mieszkania przy pomocy środków pozyskanych w ramach kredytu hipotecznego i jednoczesnej spłaty dotychczasowego kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość) poprzez środki pozyskane z jej sprzedaży. W takim scenariuszu jako środki przekazane na własne cele mieszkaniowe zakwalifikować można np. wkład własny lub koszty notarialne poniesione w związku z  nabyciem nowej nieruchomości. Nie można jednak zakwalifikować w ten sposób środków dotyczących spłaty kredytu, jeśli został on zaciągnięty po uzyskaniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości, co wynika z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym, wskazującym, że za własne cele mieszkaniowe uznaje się „spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1”. Fundusze mogą być jednak przeznaczone na spłatę dotychczasowego kredytu hipotecznego, który został zaciągnięty przez uzyskaniem przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe a PIT-39

Chcąc rozliczyć ulgę mieszkaniową, podatnik powinien złożyć PIT-39. W zeznaniu należy przy tym wskazać przychód oraz koszty jego uzyskania, a więc obliczyć dochód z tego tytułu. Aby obliczyć ulgę mieszkaniową, należy skorzystać ze wzoru:

Zakładane wydatki na cele mieszkaniowe x dochód ze sprzedaży/ przychód ze sprzedaży.

Przykładowo: jeżeli podatnik w 2019 roku kupił mieszkanie za 220 000 zł, a w 2021 roku postanowił sprzedać je za 300.000 zł (osiągając tym samym 80.000 zł dochodu), jednocześnie deklaruje wykorzystanie 100.000 zł na własne cele mieszkaniowe, podstawa obliczenia podatku wyniesie 53 333 zł, a należny podatek 10 133 zł. Jeżeli jednak całość kwoty przychodu przeznaczy na cele mieszkaniowe, nie będzie musiał zapłacić jakiegokolwiek podatku z tego tytułu.

Pamiętaj o udokumentowaniu wydatków

Podatnicy powinni przy tym pamiętać o obowiązku udokumentowania ponoszonych wydatków. Dotyczy to zarówno dotychczasowej nieruchomości, która podlega sprzedaży, jak i nowej nieruchomości, która będzie nabywana lub budowana. W pierwszej sytuacji koszty poniesione w związku z np. podniesieniem standardu nieruchomości mogą być zakwalifikowane jako koszty uzyskania przychodu, dzięki czemu obniżą dochód wykazywany w druku PIT-39.  W drugim natomiast pozwolą na udokumentowanie faktycznego przeznaczenia środków w celach zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Warto mieć świadomość, że urząd skarbowy może przeprowadzić kontrolę sposobu, w jaki podatnik dysponował tymi środkami, aby upewnić się, czy rzeczywiście zostały one spożytkowane w sposób zgodny z intencją ustawodawcy.

Poradniki