Z perspektywy osób, które planują sprzedaż nieruchomości w ciągu pierwszych pięciu lat po jej nabyciu, dużym utrudnieniem jest obowiązek uregulowania podatku od osiągniętego w ten sposób dochodu. Dosyć wysoka stawka sprawia, że z perspektywy wielu z nich jest to po prostu nieopłacalne.
Warto mieć jednak świadomość, że w określonych przypadkach będzie możliwe zastosowanie ulgi mieszkaniowej, a w konsekwencji nawet uniknięcie obowiązku regulowania podatku na rzecz fiskusa. Ulga mieszkaniowa w PIT pozwala na uwzględnienie wielu wydatków, które są związane z realizacją własnych celów mieszkaniowych. Warto wobec tego dowiedzieć się, na jakiej zasadzie działa, kto może z niej skorzystać oraz jakie limity obowiązują przy jej uwzględnianiu.
Czym jest ulga mieszkaniowa?
Sprzedaż nieruchomości zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych wiąże się z obowiązkiem uregulowania wynoszącego 19% podatku, o ile doszło do niej w okresie 5 lat od jej nabycia (co ważne: okres ten zaczyna się liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym miało miejsce). Zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy z podatku są jednak zwolnione:
dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 30e stawka podatkowa od dochodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, przychód uzyskany ze zbycia tej nieruchomości lub tego prawa majątkowego został wydatkowany na własne cele mieszkaniowe; udokumentowane wydatki poniesione na te cele uwzględnia się do wysokości przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
W związku z tym osoba, która sprzedaje nieruchomość w okresie pierwszych pięciu lat może skorzystać z podatkowej ulgi mieszkaniowej, o ile w ciągu maksymalnie trzech kolejnych lat wyda środki na własne cele mieszkaniowe. Oczywiście wysokość ulgi mieszkaniowej będzie uzależniona od nakładów, które zostaną spożytkowane w tym celu.
Sprawdź również: Czy kredyt na PIT jest opłacalny?
Ulga mieszkaniowa: co można odliczyć?
Kluczowe znaczenie w kontekście zastosowania ulgi mieszkaniowej przyjmują więc własne cele mieszkaniowe. Zgodnie z art. 21 ust. 25 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych zalicza się do nich m.in.:
- Nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość,
- Nabycie gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z takim budynkiem czy lokalem,
- Nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu,
- Nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
- Nabycie innego gruntu lub udziału w gruncie, pod warunkiem że w okresie 3 lat grunt zmieni swoje przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego,
- Koszty budowy, rozbudowy, przebudowy lub remontu własnego budynku, lokalu mieszkalnego lub jego części,
- Koszty rozbudowy, przebudowy, adaptacji na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego lub jego części.
Wobec powyższego ulga mieszkaniowa pozwala na przeznaczenie środków na naprawdę szeroki zakres wydatków związanych z nabyciem nieruchomości (co ważne: ta ma służyć realizacji własnych celów mieszkaniowych!), jej remontem czy modernizacją.
Ulga mieszkaniowa a zakup nieruchomości finansowany kredytem
Wiele problemów wśród podatników wzbudza kwestia finansowania np. zakupu nowego domu czy mieszkania przy pomocy środków pozyskanych w ramach kredytu hipotecznego i jednoczesnej spłaty dotychczasowego kredytu mieszkaniowego (zaciągniętego na sprzedawaną nieruchomość) poprzez środki pozyskane z jej sprzedaży.
W takim scenariuszu jako środki przekazane na własne cele mieszkaniowe zakwalifikować można np. wkład własny lub koszty notarialne poniesione w związku z nabyciem nowej nieruchomości. Nie można jednak zakwalifikować w ten sposób środków dotyczących spłaty kredytu, jeśli został on zaciągnięty po uzyskaniu przychodu ze sprzedaży nieruchomości, co wynika z art. 21 ust. 25 pkt 2 ustawy o podatku dochodowym, wskazującym, że za własne cele mieszkaniowe uznaje się „spłatę kredytu (pożyczki) oraz odsetek od tego kredytu (pożyczki) zaciągniętego przez podatnika przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), na cele określone w pkt 1”. Fundusze mogą być jednak przeznaczone na spłatę dotychczasowego kredytu hipotecznego, który został zaciągnięty przez uzyskaniem przychodu z tytułu sprzedaży nieruchomości.
Wydatki na własne cele mieszkaniowe a PIT-39
Chcąc rozliczyć ulgę mieszkaniową, podatnik powinien złożyć PIT-39. W zeznaniu należy przy tym wskazać przychód oraz koszty jego uzyskania, a więc obliczyć dochód z tego tytułu. Aby obliczyć ulgę mieszkaniową, należy skorzystać ze wzoru:
Zakładane wydatki na cele mieszkaniowe x dochód ze sprzedaży/ przychód ze sprzedaży.
Przykładowo: jeżeli podatnik w 2019 roku kupił mieszkanie za 280.000 zł, a w 2021 roku postanowił sprzedać je za 350.000 zł (osiągając tym samym 70.000 zł dochodu), jednocześnie deklaruje wykorzystanie 200.000 zł na własne cele mieszkaniowe, podstawa obliczenia podatku wyniesie 30.000 zł, a należny podatek 5.700 zł. Jeżeli jednak całość kwoty przychodu przeznaczy na cele mieszkaniowe, nie będzie musiał zapłacić jakiegokolwiek podatku z tego tytułu.
Pamiętaj o udokumentowaniu wydatków
Podatnicy powinni przy tym pamiętać o obowiązku udokumentowania ponoszonych wydatków. Dotyczy to zarówno dotychczasowej nieruchomości, która podlega sprzedaży, jak i nowej nieruchomości, która będzie nabywana lub budowana. W pierwszej sytuacji koszty poniesione w związku z np. podniesieniem standardu nieruchomości mogą być zakwalifikowane jako koszty uzyskania przychodu, dzięki czemu obniżą dochód wykazywany w druku PIT-39.
W drugim przypadku natomiast pozwolą na udokumentowanie faktycznego przeznaczenia środków w celach zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Warto mieć świadomość, że urząd skarbowy może przeprowadzić kontrolę sposobu, w jaki podatnik dysponował tymi środkami, aby upewnić się, czy rzeczywiście zostały one spożytkowane w sposób zgodny z intencją ustawodawcy. Dlatego na poczet potencjalnej kontroli warto gromadzić wszystkie faktury, rachunki czy umowy kupna-sprzedaży.
Ulga mieszkaniowa, a wykończenie lokum
Interpretacja ogólna Ministra Finansów opublikowana 14 października 2021 roku potwierdza, że wydatki poniesione na wyposażenie kolejnego lokum mogą być podstawą do zwolnienia z podatku PIT. Możemy zaliczyć do nich wydatki poniesione na zakup i montaż:
- kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących,
- szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką,
- oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących,
- okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego,
- mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,
- mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowa kuchenna „pod wymiar” i zabudowa kuchenna
Wyszczególnione poniżej wydatki mieszczą się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy PIT.
Sprawdź też: Przychód a dochód: czym różni się przychód od dochodu?
Sprawdź też: Podatek Belki. Czym jest podatek od zysków kapitałowych?
Publikacja zawiera linki afiliacyjne.
