Czy można nadpłacić kredyt hipoteczny od razu po jego uruchomieniu?

Kredyt hipoteczny można zacząć nadpłacać po uruchomieniu finansowania, czyli po wypłaceniu przez bank środków. Nie trzeba czekać na pierwszą ratę, wpis hipoteki do księgi wieczystej ani upływ kilku miesięcy od podpisania dokumentów.

Szukasz najlepszej oferty kredytu hipotecznego?
Sprawdź tutaj!

Prawo to wynika z art. 38 ustawy o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Konsument może w każdym czasie dokonać spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Dotyczy to również sytuacji, w której pierwsza nadpłata następuje krótko po uruchomieniu kredytu. Bank nie może uzależnić jej przyjęcia od wcześniejszego przekazania informacji o kosztach takiej operacji.

Trzeba jednak rozróżnić datę zawarcia umowy od uruchomienia finansowania. Jeśli dokumenty zostały podpisane, ale bank jeszcze nie wypłacił pieniędzy, nie istnieje saldo zadłużenia, które można byłoby zmniejszyć. W przypadku kredytu hipotecznego wypłacanego w transzach warto natomiast zapytać bank, jak nadpłata zostanie rozliczona przed wypłatą całej przyznanej kwoty.

Na czym polega nadpłata kredytu hipotecznego?

Nadpłata kredytu hipotecznego polega na wpłaceniu dodatkowej kwoty, która nie wynika z aktualnego harmonogramu spłaty. Pieniądze powinny zostać zaliczone na kapitał, a nie jedynie na poczet przyszłych rat.

Jeżeli miesięczna rata wynosi 2 800 zł, a kredytobiorca wpłaci dodatkowe 5 000 zł, prawidłowo rozliczona nadpłata kredytu zmniejszy kapitał o tę kwotę. W kolejnych miesiącach bank nalicza odsetki od niższego salda. W zależności od wybranego rozwiązania może to spowodować:

  • obniżenie raty przy zachowaniu dotychczasowego terminu zakończenia umowy;

  • skrócenie okresu kredytowania przy pozostawieniu raty na zbliżonym poziomie;

  • połączenie obu efektów, jeżeli bank dopuszcza taką możliwość.

Sama wpłata większej sumy na rachunek kredytowy nie zawsze wystarczy. W niektórych bankach trzeba wcześniej złożyć dyspozycję nadpłaty kredytu hipotecznego w aplikacji, bankowości internetowej albo oddziale. Bez niej środki mogą oczekiwać na rachunku technicznym lub zostać przeznaczone na kolejne raty. Dlatego najpierw sprawdź warunki nadpłaty kredytu, a dopiero potem wykonaj przelew.

Jak działa nadpłata kredytu hipotecznego?

Każda rata składa się z części kapitałowej i odsetkowej. Kapitał to pieniądze, które zostały pożyczone, natomiast odsetki stanowią wynagrodzenie banku. Ich wysokość zależy między innymi od salda zadłużenia, oprocentowania kredytu oraz czasu pozostałego do zakończenia umowy.

Porozmawiaj z naszym ekspertem od kredytów hipotecznych!
Zostaw swoje dane. Oddzwonimy!

Nadpłacając kredyt hipoteczny, szybciej zmniejszasz kapitał. Odsetki naliczane są następnie od niższej kwoty, dlatego nadpłata może przynieść realne oszczędności. Im dłuższy okres pozostał do zakończenia umowy, tym więcej rat zostanie przeliczonych na podstawie mniejszego zadłużenia.

To właśnie wyjaśnia, dlaczego zwykle warto nadpłacać kredyt hipoteczny na początku okresu kredytowania. W pierwszych latach saldo jest wysokie, a duża część miesięcznej raty przeznaczana jest na odsetki. Nawet stosunkowo niewielkie regularne nadpłaty mogą więc zauważalnie obniżyć całkowity koszt.

Co daje nadpłata kredytu hipotecznego? Przykładowe wyliczenie

Załóżmy, że do spłaty pozostało 400 000 zł, okres kredytowania wynosi 25 lat, a oprocentowanie kredytu hipotecznego to 6,5 proc. Przy ratach równych miesięczna płatność wynosi około 2 701 zł. Kredytobiorca ma nadwyżkę gotówki i przeznacza 20 000 zł na jednorazową nadpłatę.

W uproszczonym przykładzie, przy niezmiennym oprocentowaniu i braku dodatkowych opłat, efekty wyglądają następująco:

Wariant

Miesięczna rata

Pozostały okres spłaty

Suma przyszłych odsetek

Bez nadpłaty

ok. 2 701 zł

25 lat

ok. 410 249 zł

Nadpłata i zmniejszenie raty

ok. 2 566 zł

25 lat

ok. 389 736 zł

Nadpłata i skrócenie okresu

ok. 2 701 zł

ok. 22 lata i 2 miesiące

ok. 337 926 zł

Obniżenie raty przynosi w tym przykładzie około 20,5 tys. zł oszczędności na odsetkach. Skrócenie okresu kredytowania pozwala zaoszczędzić ponad 72 tys. zł i zakończyć spłatę około 34 miesiące wcześniej.

Wyliczenie ma charakter orientacyjny. Rzeczywisty rezultat zależy od rodzaju rat, aktualnego salda, daty wpłaty, oprocentowania kredytu, sposobu księgowania nadpłaty oraz kosztów pobieranych przez bank.

Skrócenie okresu kredytowania czy obniżenie raty?

Z finansowego punktu widzenia bardziej opłacalne jest zazwyczaj skrócenie okresu kredytowania. Rata pozostaje na podobnym poziomie, ale jest płacona przez mniejszą liczbę miesięcy. W efekcie bank krócej nalicza odsetki, co prowadzi do większego obniżenia całkowitego kosztu kredytu.

Jeśli chcesz skrócić okres kredytowania, sprawdź procedurę obowiązującą w banku. Zmiana terminu zakończenia umowy niekiedy wymaga podpisania aneksu, za który bank pobiera opłaty zgodnie z tabelą opłat. W innych instytucjach odpowiednią dyspozycję można złożyć bezpłatnie przez aplikację.

Z kolei zmniejszenie raty może być rozsądniejszym wyborem, gdy zależy Ci na poprawie płynności finansowej. Niższe raty pozostawiają więcej pieniędzy w domowym budżecie i ułatwiają regulowanie zobowiązania w razie spadku dochodów. Oszczędność na odsetkach będzie jednak mniejsza, jeśli po obniżeniu raty nie będziesz dalej nadpłacać kredytu.

Można też zastosować rozwiązanie pośrednie: obniżyć wysokość raty, ale nadal wpłacać kwotę zbliżoną do wcześniejszej płatności. Różnica będzie przeznaczana na regularne nadpłaty. Pozwala to szybciej spłacać kapitał, a jednocześnie zachować możliwość zapłacenia niższej raty w trudniejszym miesiącu.

Ile kosztuje nadpłata kredytu hipotecznego?

To, ile kosztuje nadpłata kredytu hipotecznego, zależy przede wszystkim od daty podpisania umowy, rodzaju oprocentowania oraz warunków ustalonych przez bank. Potocznie mówi się o prowizji za nadpłatę, ale ustawa posługuje się określeniem „rekompensata”.

W przypadku umów zawartych od 22 lipca 2017 roku obowiązują następujące zasady:

Kredyt ze zmienną stopą procentową

Bank może naliczyć prowizję tylko wtedy, gdy możliwość pobrania rekompensaty została zapisana w umowie kredytu, a wcześniejsza spłata następuje w ciągu 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy. Okres ten liczy się od podpisania dokumentów, a nie od dnia uruchomienia kredytu.

Rekompensata nie może przekroczyć:

  • odsetek, które bank naliczyłby od spłacanej kwoty w ciągu roku od dnia faktycznej spłaty;

  • 3 proc. przedterminowo spłacanej kwoty;

  • bezpośrednich kosztów banku związanych z przedterminową spłatą.

Zastosowanie ma najniższy z ustawowych limitów. Po upływie 36 miesięcy bank nie może pobierać takiej rekompensaty w przypadku kredytu ze zmienną stopą procentową.

Kredyt z okresowo stałym oprocentowaniem

Przy stałej stopie procentowej bank może pobierać rekompensatę przez okres obowiązywania ustalonej stopy, jeżeli przewiduje to umowa kredytowa. Opłata nie może być wyższa niż koszty banku bezpośrednio związane z wcześniejszą spłatą.

Oznacza to, że pięcioletnia stała stopa może wiązać się z możliwością pobrania rekompensaty przez całe pięć lat, a nie tylko przez pierwsze 36 miesięcy. Dokładne zapisy należy sprawdzić w umowie kredytowej oraz aktualnej tabeli opłat.

Umowy zawarte przed 22 lipca 2017 roku

Starszy kredyt mieszkaniowy trzeba ocenić według przepisów obowiązujących w dniu podpisania dokumentów oraz postanowień konkretnej umowy. Obecnych zasad nie można automatycznie stosować do zobowiązań zawartych przed wejściem w życie ustawy o kredycie hipotecznym. Dotyczy to również rozliczenia kosztów po wcześniejszej spłacie.

Czy bank może pobierać prowizję od każdej nadpłaty?

Nie. Bank może pobierać prowizję wyłącznie w granicach przewidzianych prawem i umową. Sam fakt, że nadpłata następuje zaraz po wypłacie środków, nie oznacza jeszcze, że zostanie naliczona opłata.

Przed wpłaceniem dodatkowej kwoty warto sprawdzić:

  • rozdział umowy dotyczący wcześniejszej spłaty;

  • rodzaj obowiązującego oprocentowania;

  • datę zawarcia umowy;

  • tabelę opłat i prowizji;

  • koszt aneksu potrzebnego do skrócenia okresu;

  • sposób złożenia dyspozycji.

Konsument może również wystąpić do banku o podanie kosztów spłaty całości lub części kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie. Bank powinien przekazać takie informacje na trwałym nośniku wraz z przyjętymi założeniami w ciągu siedmiu dni roboczych od otrzymania wniosku.

Kiedy najlepiej nadpłacać kredyt hipoteczny?

Nie istnieje jeden dzień miesiąca, który będzie najkorzystniejszy w każdym banku. Popularna rada, aby zawsze dokonywać nadpłaty dzień po zapłaceniu raty, jest zbyt dużym uproszczeniem.

Jeżeli bank natychmiast zalicza dodatkową wpłatę na kapitał, wcześniejsze zmniejszenie salda oznacza niższe odsetki naliczane w kolejnych dniach. Niektóre instytucje rozliczają jednak najpierw odsetki narosłe do dnia faktycznej spłaty. Procedury mogą także określać, czy po dokonaniu nadpłaty trzeba zapłacić najbliższą ratę zgodnie z harmonogramem.

Najlepiej nadpłacać kredyt hipoteczny po sprawdzeniu w banku:

  • kiedy dyspozycja zostanie wykonana;

  • jak wpłata zostanie podzielona między kapitał i bieżące odsetki;

  • czy rata przypadająca w danym miesiącu zostanie pobrana;

  • od kiedy zacznie obowiązywać nowy harmonogram spłaty.

Nie warto zwlekać tylko po to, aby trafić w określony dzień miesiąca. Jeśli nadpłata jest bezpłatna i od razu zmniejsza kapitał, szybsza spłata przeważnie wcześniej ograniczy naliczanie odsetek.

Jednorazowa nadpłata kredytu hipotecznego czy regularne wpłaty?

Jednorazowa nadpłata sprawdza się, gdy otrzymasz premię, spadek, pieniądze ze sprzedaży majątku albo zwrot podatku. Większa wpłata od razu obniża saldo zadłużenia i może wyraźnie skrócić okres spłaty.

Regularne nadpłaty nie wymagają posiadania dużego kapitału. Dodatkowe 200, 500 czy 1 000 zł wpłacane co miesiąc może po kilku latach przynieść znaczący efekt. Warunkiem jest brak opłat naliczanych za każdą dyspozycję oraz systematyczność.

Przy wyborze strategii trzeba uwzględnić twoją sytuację finansową. Nie przeznaczaj na nadpłatę wszystkich oszczędności. Pieniądze wpłacone do banku zmniejszą zadłużenie, ale nie będzie można łatwo odzyskać ich w razie nagłego wydatku.

Czy zawsze warto nadpłacać kredyt hipoteczny?

Warto nadpłacać kredyt, jeżeli oszczędność na przyszłych odsetkach przewyższa koszty operacji, a po wpłacie nadal masz zabezpieczenie finansowe. Szczególnie korzystna może być nadpłata wysoko oprocentowanego zobowiązania na początku jego spłaty.

Nadpłacanie nie powinno jednak odbywać się kosztem:

  • poduszki finansowej;

  • terminowej spłaty innych zobowiązań;

  • pieniędzy potrzebnych na remont lub niezbędne wydatki;

  • kapitału potrzebnego osobie zajmującej się prowadzeniem działalności gospodarczej.

Nie ma też ekonomicznego uzasadnienia, aby zaciągać droższy kredyt gotówkowy tylko po to, żeby nadpłacić niżej oprocentowany kredyt hipoteczny. Kredyt gotówkowy jest kredytem konsumenckim i obowiązują przy nim inne zasady rozliczania kosztów wcześniejszej spłaty.

Decyzja nie zawsze sprowadza się wyłącznie do porównania oprocentowania. Nadpłata daje pewne zmniejszenie przyszłych odsetek, natomiast zysk z inwestycji może być zmienny. Trzeba uwzględnić także podatek, ryzyko, dostęp do pieniędzy oraz ewentualną opłatę pobieraną przez bank.

Kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego – jakie dane wpisać?

Dobry kalkulator nadpłaty kredytu hipotecznego powinien umożliwiać porównanie co najmniej dwóch wariantów: obniżenia raty i skrócenia okresu spłaty. Do wykonania obliczeń potrzebne są:

  • aktualne saldo zadłużenia;

  • liczba rat pozostałych do spłaty;

  • wysokość oprocentowania;

  • rodzaj rat;

  • kwota i data nadpłaty;

  • ewentualna prowizja;

  • wybrany skutek nadpłaty.

Kalkulator nadpłaty powinien bazować na aktualnym saldzie, a nie na pierwotnej wartości kredytu. Warto też pamiętać, że narzędzie zakładające niezmienne oprocentowanie pokaże jedynie symulację. Przy zmiennej stopie rzeczywiste kolejne raty i całkowity koszt mogą się różnić od wyniku.

Jak nadpłacić kredyt hipoteczny krok po kroku?

Najpierw przeczytaj warunki umowy kredytowej i sprawdź tabelę opłat. Następnie ustal, czy bank pobiera rekompensatę, wymaga złożenia dyspozycji i pozwala samodzielnie wybrać efekt nadpłaty.

W praktyce procedura najczęściej obejmuje:

  1. Sprawdzenie aktualnego salda kapitału.

  2. Ustalenie kosztu wcześniejszej spłaty.

  3. Wykonanie symulacji przy użyciu kalkulatora nadpłaty.

  4. Złożenie dyspozycji w bankowości internetowej, aplikacji lub oddziale.

  5. Zapewnienie odpowiedniej kwoty na wskazanym rachunku.

  6. Wybranie obniżenia raty albo skrócenia okresu.

  7. Pobranie nowego harmonogramu spłaty.

  8. Sprawdzenie, czy wpłata rzeczywiście zmniejszyła kapitał.

Nie zakładaj, że każdy przelew przewyższający ratę automatycznie stanie się nadpłatą. Dyspozycja powinna jednoznacznie wskazywać, że chodzi o wcześniejszą spłatę części zobowiązania.

Nadpłata kredytu hipotecznego a całkowita wcześniejsza spłata zobowiązania

Częściowa nadpłata zmniejsza saldo, ale umowa nadal obowiązuje. Przy całkowitej spłacie kredyt zostaje zamknięty, a bank powinien dokonać końcowego rozliczenia. W przypadku umów hipotecznych zawartych od 22 lipca 2017 roku całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty przypadające na okres, o który skrócono umowę. Przy częściowej spłacie zasadę tę stosuje się odpowiednio.

Po całkowitej spłacie należy otrzymać z banku dokument potrzebny do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej. Jest to odrębna procedura od samego zamknięcia rachunku kredytowego.

Czy nadpłata kredytu hipotecznego się opłaca? Podsumowanie

Czy można nadpłacić kredyt hipoteczny od razu? Tak, po wypłaceniu środków można dokonać częściowej wcześniejszej spłaty nawet przed terminem pierwszej raty. Nie trzeba czekać trzech lat. Okres 36 miesięcy ma znaczenie przede wszystkim dla możliwości pobrania rekompensaty przy kredycie ze zmienną stopą, a nie dla samego prawa do nadpłaty.

Nadpłata kredytu hipotecznego wpływa na wysokość przyszłych odsetek, ponieważ zmniejsza kapitał, od którego bank je oblicza. Jeśli zależy Ci na największej oszczędności, zwykle korzystniejsze będzie skrócenie okresu spłaty kredytu. Jeżeli ważniejsze są niższe raty i większy zapas w domowym budżecie, można wybrać obniżenie miesięcznej płatności.

Przed przekazaniem pieniędzy sprawdź umowę, koszty, procedurę księgowania oraz nowy harmonogram. Dzięki temu dodatkowa kwota faktycznie zmniejszy zadłużenie, a nie zostanie jedynie odłożona na poczet przyszłych rat.