Skorzystaj z pomocy eksperta

Dziękujemy!
Paweł Łaniewski
Redaktor SMART Bankier.pl


Kredyt hipoteczny to zazwyczaj olbrzymie zobowiązanie, które spłacamy przez długie lata. Przed podpisaniem umowy powinniśmy więc dowiedzieć się, jak krok po kroku wygląda cała procedura.

Kredyty hipoteczne wyróżniają się na tle innych produktów oferowanych przez banki. Przede wszystkim zazwyczaj opiewają na wysokie sumy, a długa perspektywa czasowa sprawia, że choć ich oprocentowanie jest stosunkowo niskie, łączna suma pozostająca do spłaty potrafi zaskoczyć. Te czynniki nie powinny być jednak powodem do obaw dla rozsądnego kredytobiorcy. Ich poznanie oraz zrozumienie całej procedury pozwoli świadomie wybrać najlepszą opcję i właściwie planować domowy budżet już po zaciągnięciu zobowiązania. W tym celu warto dowiedzieć się, jak wziąć kredyt hipoteczny krok po kroku. Pozwoli to na uniknięcie zaskoczenia, a brak właściwego przygotowania może przełożyć się na gorsze warunki lub dodatkowo przedłuży i tak rozciągnięte w czasie formalności.

Kredyt hipoteczny krok po kroku (thetaXstock)

Jak wziąć kredyt krok po kroku?

Kredyt hipoteczny to nie tylko olbrzymie wyzwanie dla kredytobiorcy, ale również spore ryzyko dla samego banku. Wprawdzie najczęściej można spotkać się z opiniami, że instytucje finansowe żerują na swoich klientach, jednak warto spojrzeć na to również z innej perspektywy: powierzając swoje pieniądze, muszą brać pod uwagę możliwość niewłaściwego wywiązywania się kredytobiorcy ze swoich obowiązków. Dlatego przede wszystkim skrupulatnej ocenie poddają jego sytuację finansową i życiową, dotychczasową historię kredytową oraz perspektywy na przyszłość.

Dobrą wskazówką może okazać się podzielenie ubiegania się o kredyt na dwa etapy: pierwszy ma miejsce jeszcze przed formalnym złożeniem wniosku i jest w głównej mierze związany z oceną zdolności kredytowej, doborem odpowiedniej nieruchomości oraz wyborem właściwego banku i produktu. Drugi natomiast związany jest z wydaniem decyzji kredytowej i zamknięciem wszystkich formalności dotyczących kupna mieszkania czy domu. O ile pierwszy z nich jest często demonizowany i przedstawiany jako sytuacja, na którą nie mamy żadnego wpływu, w rzeczywistości jest inaczej. Starania należy więc rozpocząć od rozliczenia się z przeszłością i wyprowadzenia domowego budżetu na prostą.

Ile się czeka na kredyt hipoteczny 2020?

To pytanie pada bardzo często w kontekście kredytu hipotecznego. W rzeczywistości trudno na nie odpowiedzieć jednoznacznie. Cała procedura, jak już za moment się przekonamy, jest dosyć skomplikowana i wieloetapowa. Ustawa o kredycie hipotecznym stanowi wprawdzie, że wniosek powinien być rozpatrzony w ciągu 21 dni, jednak po pierwsze – samo rozpatrzenie wniosku stanowi zaledwie jeden z elementów zdecydowanie dłuższego procesu, a po drugie – banki mogą umiejętnie wykorzystywać kruczki formalne, aby wydłużyć ten okres, np. prosząc o dostarczenie dodatkowych dokumentów niezbędnych do rozpatrzenia wniosku. W praktyce czas, który upływa pomiędzy złożeniem wniosku a domknięciem formalności wynosi najczęściej od 2 do 3 miesięcy. Wiedza, jak uzyskać kredyt hipoteczny, może jednak pomóc jak najszybciej uporać się ze wszystkimi problemami.

Krok 1: zdolność kredytowa

Chociaż oceną zdolności kredytowej, a więc czynnika decydującego o tym, jaką kwotę kredytu bank będzie gotowy przyznać, zajmą się analitycy, nie oznacza to wcale, że powinniśmy być wówczas bierni. Moment, w którym zdecydowaliśmy się na zakup nieruchomości, to najlepsza chwila na uporządkowanie swoich finansów, a tym samym udowodnienie, że poradzimy sobie ze spłatą zobowiązania, o które wnioskujemy. Każdy bank w różny sposób ocenia wprawdzie poszczególne czynniki, wpływające na ocenę zdolności kredytowej klienta, jednak można przyjąć, że istnieje kilka uniwersalnych sposobów na zwiększenie swoich szans. Należą do nich:

  • Pozbycie się długów – oznacza to nie tylko spłatę dotychczasowych znacznych kredytów i pożyczek, ale również pozbycie się niepotrzebnej karty kredytowej czy debetu na koncie. Bardzo często nie korzystamy z tych narzędzi, a jednocześnie nie zdajemy sobie sprawy z tego, jak wpływają na ocenę zdolności kredytowej. W przypadku dużej liczby zobowiązań dobrym rozwiązaniem okaże się z kolei konsolidacja.
  • Weryfikacja danych w BIK – dla banku Biuro Informacji Kredytowej jest jednym z najważniejszych źródeł wiedzy na nasz temat. Nawet jeżeli wszystkie zobowiązania spłacaliśmy do tej pory wzorowo, warto przyjrzeć się dotyczących ich zapisom. Sporadycznie mogą pojawiać się w nich pomyłki, dotyczące np. wygaśnięcia zobowiązania, które mogą utrudnić otrzymanie kredytu i wprowadzić dodatkowy stres. Usunięcie błędnych informacji jest jak najbardziej możliwe i nie powinno stanowić większego problemu.
  • Zmiana oczekiwanych warunków spłaty – zdolność kredytową może zwiększyć wydłużenie okresu spłaty. Jeżeli przeprowadzone kalkulacje wskazują na to, że jest ona zbyt niska dla wnioskowanej kwoty kredytu, warto pomyśleć o jego wydłużeniu.
  • Kredyt wspólnie z inną osobą – dobrym sposobem na zwiększenie zdolności kredytowej może okazać się wnioskowanie o kredyt hipoteczny wspólnie z inną osobą. Dla banku oznacza to znaczne obniżenie ryzyka i podwyższenie zdolności kredytowej. Co najważniejsze – osobą tą nie musi być małżonek lub najbliższa rodzina, równie dobrze może być nią partner czy przyjaciel.

Krok 2: sprawdzenie wymagań formalnych

Banki w dość klarowny sposób przedstawiają sylwetkę idealnego kredytobiorcy. Dla instytucji bardzo ważne będą informacje dotyczące zatrudnienia. Wprawdzie powszechnie uważa się, że największą gwarancję uzyskania kredytu daje umowa o pracę na czas nieokreślony, jednak nie oznacza to, że kredytu hipotecznego nie uzyskają osoby zatrudnione na podstawie umów cywilnoprawnych czy umów na czas określony. Część instytucji podchodzi do tych kwestii bardzo konserwatywnie, inne chętniej udzielają środków takim kredytobiorcom, więc warto wybrać bank, którego polityka będzie zgodna z konkretnym przypadkiem. W przeciwnym wypadku uzyskanie pozytywnej decyzji będzie praktycznie niemożliwe.

Podobnie sytuacja prezentuje się w przypadku wieku kredytobiorcy. Generalna zasada zakłada, że w momencie planowanego zakończenia spłaty nie powinien przekroczyć 70 roku życia. Niektóre instytucje są jednak skłonne udzielić kredytu hipotecznego nawet osobom, które osiągną wówczas wiek 75 lub 80 lat. Poznanie szczegółowej polityki banków umożliwi uważne przestudiowanie ich oferty albo spotkanie z doradcą lub pośrednikiem kredytowym.

Krok 3: wymarzone mieszkanie i niezbędne środki

Kiedy mniej więcej orientujemy się już, na jaką kwotę pozwoli nam zdolność kredytowa, możemy przystępować do poszukiwań wymarzonego mieszkania lub domu. Należy również pamiętać o tym, że dla banku liczy się nie tylko zdolność kredytowa, ale również wkład własny. Oferty kredytów hipotecznych bez wkładu własnego nie istnieją. Ten powinien wynosić minimum 20% wartości nieruchomości, część banków zgadza się jednak na jego obniżenie pod warunkiem dodatkowego zabezpieczenia. Od jego rozmiaru zależna będzie również marża banku. W praktyce: im mniej funduszy zagospodarujemy, tym droższy kredyt otrzymamy.

Na tym etapie warto również zastanowić się, jakie środki będą nam potrzebne na ewentualny remont czy umeblowanie wymarzonych czterech kątów. Lepiej uwzględnić je we wnioskowanej kwocie niż liczyć na to, że dostaniemy atrakcyjny kredyt konsumpcyjny już po otrzymaniu kredytu hipotecznego. Zresztą – nawet gdyby nasza zdolność kredytowa na to pozwoliła – z pewnością jego oprocentowanie nie będzie mogło konkurować z tym, które proponuje się osobom zaciągającym kredyt hipoteczny.

Krok 4: analiza ofert

Jeżeli znaleźliśmy już nieruchomość, którą chcemy kupić, wygospodarowaliśmy środki na wkład własny i oszacowaliśmy potrzebną kwotę, pora znaleźć kredyt hipoteczny, który zaoferuje najlepsze warunki. W tym celu warto zapoznać się z aktualną ofertą banków oraz posłużyć się kalkulatorem kredytu hipotecznego, pomagającym poznać faktyczne koszty na przestrzeni lat. Dobrym rozwiązaniem może być również kontakt z doradcą lub pośrednikiem, który dysponuje ofertą wielu instytucji.

Krok 5: podpisanie umowy przedwstępnej

Sytuacja na rynku nieruchomości jest dynamiczna. Po znalezieniu wymarzonego mieszkania lub domu nie ma więc na co czekać – trzeba zacząć działać jak najszybciej. Na tym etapie podpisujemy więc umowę przedwstępną, która „zarezerwuje” wybrany lokal i da nam możliwość ubiegania się o kredyt hipoteczny. Oprócz podstawowych danych, takich jak cena, parametry czy informacje dotyczące stron określa się w niej również ostateczny termin zawarcia umowy. Warto w tym momencie założyć pewien margines, trudno bowiem oszacować, ile się czeka na kredyt hipoteczny w 2020 r., cała procedura może trwać około 3 miesięcy.

Inną kwestią jest wpłata zadatku – ma on na celu ochronę interesów sprzedającego w przypadku wycofania się kupującego z transakcji, jednocześnie daje także gwarancje stronie kupującej. Przepisy nie określają jego wysokości, jednak często szacuje się go na 10% wartości nieruchomości. Jeżeli wszystko pójdzie po naszej myśli, zadatek zostaje wliczony jako część ceny sprzedaży. Należy pamiętać jednak, że w przeciwnym wypadku nie podlega zwrotowi, wobec czego możemy stracić wpłacone środki.

Krok 6: wniosek kredytowy

Wypełnianie wniosku kredytowego samo w sobie nie jest skomplikowane, powinniśmy jednak solidnie się do niego przygotować. Będziemy musieli odpowiedzieć m.in. na pytania dotyczące liczby osób w gospodarstwie domowym, miesięcznych wydatków, stażu pracy, posiadanego majątku czy wykształcenia.

Najważniejsze okażą się dokumenty potwierdzające zatrudnienie i osiągane dochody. Od banku otrzymamy specjalne wzory zaświadczeń, które powinniśmy przekazać pracodawcy. O ile w przypadku umowy o pracę na czas nieokreślony wszystko jest jasne i klarowne, w innych przypadkach już po złożeniu wniosku może zaskoczyć nas konieczność dostarczania instytucji kolejnych dokumentów. Będzie to dotyczyć zwłaszcza przedsiębiorców oraz osób zatrudnionych na podstawie umów cywilnoprawnych.

Krok 7: Wycena nieruchomości

Przed podjęciem decyzji bank będzie chciał dokładnie przyjrzeć się nie tylko nam, ale również nieruchomości, którą chcemy kupić. W tym celu zazwyczaj korzysta z usług rzeczoznawcy majątkowego, przygotowującego operat szacunkowy. Warto pamiętać, że najczęściej to my jesteśmy zobligowani do pokrycia kosztów jego pracy (zazwyczaj będzie nas to kosztować ok. kilkuset złotych).

Krok 8: Wstępna decyzja kredytowa

Najpierw otrzymamy od banku wstępną decyzję kredytową. Chociaż zaraz po pytaniu, jak uzyskać kredyt hipoteczny, zazwyczaj pada następne – ile się na niego czeka, trudno to oszacować. Przyjmuje się, że wstępną decyzję powinniśmy poznać po 1–2 tygodniach. Często jest jednak uzależniona m.in. od przesłania niezbędnych dokumentów przez rzeczoznawcę, więc proces ten może potrwać nieco dłużej.

Wstępna decyzja zazwyczaj zawiera konkretne warunki, które oferuje nam bank. Możemy znaleźć w niej także informację dotyczącą cross-sellingu, czyli dodatkowych produktów. Bardzo często instytucje uzależniają wysokość marży m.in. od korzystania z konta osobistego czy karty kredytowej.  Mogą znajdować się w niej także dodatkowe warunki, dotyczące m.in. dostarczenia kolejnych dokumentów lub zawarcia umów ubezpieczeń (w tym ubezpieczenia na życie i ubezpieczenia nieruchomości). To dobry moment na wybranie konkretnej oferty, jeżeli ubiegaliśmy się kredyt w kilku bankach.

Krok 9: decyzja kredytowa i podpisanie umowy

Po otrzymaniu pozytywnej decyzji kredytowej czas na dopinanie ostatnich formalności. Pierwszą z nich będzie podpisanie umowy kredytowej. Podczas poprzednich kroków powinniśmy mieć możliwość zapoznania się z nią, lepiej zrobić to jednak raz jeszcze, dokładnie przestudiować wszystkie zapisy i – w przypadku pojawienia się wątpliwości – dopytać o nie pracowników banku. Na tym etapie podejmiemy również decyzję dotyczącą wykorzystania dodatkowych produktów.

Krok 10: akt notarialny

Pora na zamknięcie formalności dotyczących kupna nieruchomości. Umowa sprzedaży musi przybrać formę aktu notarialnego, warto więc wcześniej wspólnie ze sprzedającym umówić się na wizytę w kancelarii notarialnej. Ważnym krokiem jest również wpłata wkładu własnego. Jeżeli środki znajdą się na jego koncie wcześniej, zostanie to zaznaczone w akcie. Poza uściśleniem wszelkich formalności w dokumencie znajdzie się również zapis dotyczący finalizacji umowy i przekazania kluczy do lokalu, który zgodnie z prawem po podpisaniu umowy będzie już należał do nas. Warto zostawić sobie nieco więcej czasu, ponieważ pomiędzy złożeniem wniosku o uruchomienie kredytu a faktycznym przelaniem transz może upłynąć kilka dni. Dobrze zadbać o to, aby notariusz zajął się złożeniem wniosku o wpis w księdze wieczystej oraz zadbał o to, aby wprowadzono wpis hipoteki na rzecz banku. Można zrobić to także samodzielnie, jednak pozwoli to na przyspieszenie procedur i zdejmie z naszych barków konieczność dopełnienia dodatkowych formalności.

Krok 11: ostatnie formalności

Należy uzmysłowić sobie, że podpisanie umowy kredytowej a uruchomienie kredytu to dwie różne kwestie i jeszcze raz będziemy musieli udać się do oddziału banku z aktem notarialnym i innymi wymaganymi dokumentami. Wcześniej należy także ubezpieczyć nieruchomość (zakres ubezpieczenia będzie wyszczególniony w warunkach umowy) i przedstawić cesję umowy na rzecz banku. Większość instytucji oferuje klientom ofertę takich ubezpieczeń – jeżeli chcemy z niej skorzystać, wszelkie formalności domkniemy na miejscu w oddziale, kwestia wygląda podobnie w przypadku ubezpieczeń na życie. Czas potrzebny na uruchomienie kredytu wynosi zwykle kilka dni, a maksymalny okres znajdziemy w umowie. Po złożeniu wniosku o uruchomienie kredytu pozostaje czekać na jego realizację, a następnie umówić się ze sprzedającym na przekazanie kluczy. Nie oznacza to jednak, że to koniec obowiązków kupującego.

Krok 12: odpis z księgi wieczystej

Przez pewien czas, zanim hipoteka zostanie prawomocnie wpisana do księgi wieczystej, bank może stosować wyższe oprocentowanie lub dodatkowe ubezpieczenie pomostowe. Zazwyczaj trwa to kilka miesięcy. Po przekazaniu przez sąd dokumentów do banku należy więc jak najszybciej przekazać instytucji odpis z księgi wieczystej. Pozwoli to na obniżenie oprocentowania, zarazem zamknie wszelkie formalności (o ile uregulowaliśmy wszystkie podatki) i pozwoli skupić się na spłacie kredytu i czerpaniu radości z życia we własnych czterech kątach.


2020-07-01

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość: jak to zrobić?

Kredyt hipoteczny to duże zobowiązanie, które zwykle wiąże nas na bardzo długi okres. Życiowe scenariusze mogą jednak ulec zmianie. Wówczas warto pomyśleć o przeniesieniu hipoteki na inną nieruchomość.

2020-06-30

Dom czy mieszkanie: co wybrać?

Poszukując własnych czterech kątów, często zastanawiamy się nad tym, czy korzystniejsza okaże się budowa lub zakup domu czy mieszkania. Warto przeanalizować argumenty i wybrać najlepszą opcję.

2020-06-29

Prolongata. Na czym polega prolongata kredytu?

Regularna spłata miesięcznych rat może w niektórych przypadkach okazać się zadaniem niemal niemożliwym do wykonania. Warto wówczas pomyśleć o prolongacie kredytu.

Domek letniskowy: finansowanie i koszt budowy domku letniskowego

Posiadanie własnego domku letniskowego to marzenie wielu osób. Warto dowiedzieć się, z jakimi kosztami i trudnościami może się wiązać oraz jakie sposoby finansowania będą najlepsze.

Darowizna na wkład własny. Kiedy zapłacimy podatek od darowizny?

Konieczność wniesienia wkładu własnego często staje na naszej drodze do wymarzonego mieszkania. Środki pochodzące z darowizny mogą być znaczącą pomocą.

Własne mieszkanie. Jak wygląda zakup mieszkania krok po kroku?

Zakup mieszkania to duże przedsięwzięcie i poważna życiowa decyzja. Należy więc dobrze się do niego przygotować, zwłaszcza jeżeli będzie finansowany przy pomocy kredytu.

Najem instytucjonalny. Co powinna zawierać umowa najmu?

Osoby decydujące się na wynajem mieszkania mogą spotkać się z kilkoma typami umów wynajmu. Jedną z nich jest nabierający coraz większej popularności najem instytucjonalny.

Ikona informacji
poradniki