O spadających a co najmniej stabilnych w ujęciu rocznym cenach mieszkań pisaliśmy ostatnio w różnych kontekstach. Tym razem postanowiliśmy sprawdzić, jak stawki dyktowane przez sprzedających przy jednocześnie wciąż rosnącej zdolności kredytowej, wpływają na powierzchnię mieszkań, które mogą kupić posiłkujący się kredytami mieszkaniowymi w największych polskich miastach.
Jak wynika z comiesięcznych analiz przygotowywanych przez Michała Kisiela, analityka Bankier.pl, przeciętna zdolność kredytowa w listopadzie wyniosła 1,118 mln zł. Było to, co prawda o 0,2 proc. mniej niż w październiku, ale o 15,7 proc. a nominalnie o 151,8 tys. zł więcej niż w analogicznym miesiącu ubiegłego roku.
Liczby te należy odnieść do symulacji przygotowywanej od stycznia 2024 r. dla rodziny „dwa plus jeden”, na której konto z tytułu umów o pracę wpływa co miesiąc łącznie 15 tys. zł netto.
W listopadzie 2025 r. pomiędzy poszczególnymi bankami odnotowano jednak znaczące różnic. O ile lider zestawienia proponował zdolność na poziomie 1,247 mln zł, o tyle ostatni bank na liście, cechujący się najniższą relacją raty do dochodu miesięcznego, czyli de facto proponujący najniższą zdolność kredytową, udzieliłby finansowania maksymalnie na 967,2 tys. zł.
Masz pytania o kredyt hipoteczny? Porozmawiaj z naszymi konsultantami »
Zestawiając te dane ze średnimi cenami ofertowymi odnotowanymi przez Otodom Analytics w październiku 2025 r., modelowa rodzina uwzględniona w symulacji, chcąc kupić mieszkanie od dewelopera w Warszawie, przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego i oprocentowania okresowo stałego, mogła pozwolić sobie przeciętnie na 88,2 mkw. – o 11,9 mkw. więcej niż rok wcześniej.
|
Zdolność kredytowa a powierzchnia mieszkania na rynku pierwotnym |
||
|---|---|---|
|
Miasto |
Maksymalna dostępna powierzchnia [w mkw.] |
Zmiana r/r [w mkw.] |
|
Warszawa |
88,2 |
+11,9 |
|
Kraków |
92,7 |
+11,6 |
|
Gdańsk |
91,0 |
+1,7 |
|
Wrocław |
109,7 |
+14,8 |
|
Poznań |
108,6 |
+8,0 |
|
Źródło: Bankier.pl w oparciu o informacje od banków oraz dane Otodom Analytics |
||
Z uwagi na wyższe stawki notowane na rynku wtórnym maksymalna dostępna powierzchnia w oparciu o przeciętną zdolność kredytową i średnią cenę ofertową wyniosła w listopadzie 77,6 mkw. – o 11 mkw. więcej niż przed rokiem.
W zależności od wyboru banku zdolność kredytowa, przy wspomnianych wyżej założeniach, wystarczy na zakup mieszkania o powierzchni mieszczącej się w przedziale 76 – 98 mkw. na rynku pierwotnym oraz od 67 do 86,5 mkw. na rynku wtórnym.
Szukasz kredytu na mieszkanie? Sprawdź oferty w porównywarce SMART Bankier.pl »
Poza Warszawą kupisz nawet dom
Jak z kolei sytuacja wygląda w pozostałych z grona największych polskich miast? Wspomniany 1,118 mln zł kredytu, jaki przeciętnie gotowe były udzielić banki w listopadzie, wystarczyłoby na zakup mieszkania z rynku pierwotnego o powierzchni od 91 mkw. w Gdańsku do ponad 109 mkw. we Wrocławiu. Za sprawą wciąż wyraźnego i wybijającego się na tle innych miast, wzrostu cen w Gdańsku, wzrost dostępnej powierzchni w stolicy woj. pomorskiego nie przekroczył 2 mkw. W pozostałych miastach, w listopadzie 2025 r. zanotowano od 8 do blisko 15 mkw. więcej.
przewiń, aby zobaczyć całą tabelę|
Zdolność kredytowa a powierzchnia mieszkania na rynku wtórnym |
||
|---|---|---|
|
Miasto |
Maksymalna dostępna powierzchnia [w mkw.] |
Zmiana r/r [w mkw.] |
|
Warszawa |
77,6 |
+11,0 |
|
Kraków |
86,2 |
+11,4 |
|
Gdańsk |
88,1 |
+9,5 |
|
Wrocław |
102,4 |
+6,6 |
|
Poznań |
123,3 |
+15,7 |
|
Źródło: Bankier.pl w oparciu o informacje od banków oraz dane Otodom Analytics |
||
W przypadku mieszkań z drugiej ręki analizowany współczynnik wahał się od 86 mkw. w Krakowie do 123 mkw. w Poznaniu, gdzie w zupełności wystarczyłby na zakup domu. W ciągu roku wzrost wahał się od 6,6 do 16,4 mkw.
Szukasz kredytu na mieszkanie? Sprawdź oferty w porównywarce SMART Bankier.pl »