Zarabiaj z nami | Logowanie | Newsletter | Forum | Blogi | Konkurs

2011-04-08 08:20 Źródło: BankierPress

BankierPress

Zakup mieszkania pod wynajem - czy to się opłaca?


Wraz z boomem na rynku mieszkaniowym, który był najbardziej widoczny na rynku w latach 2007 – 2008 spora liczba Polaków zaczęła traktować nieruchomości jako sposób na lokatę kapitału. Najpopularniejszą drogą takiego inwestowania jest zakup mieszkania w celu późniejszego jego wynajmu.


Poniżej przedstawiono zestawienie zawierające średnie stawki najmu oraz przeciętne ceny mieszkań dla transakcji zawartych w trzech miastach, w których pośredniczyli przedstawiciele firmy Emmerson SA. w lutym 2011 r. W przeprowadzonej analizie założono, że mieszkanie będzie wynajęte przez 11 miesięcy w ciągu roku. Jak widać najkorzystniejsza relacja ma miejsce we Wrocławiu, gdzie odzyskanie kapitału w obecnych warunkach zajmuje niewiele ponad 18 lat. Z kolei najgorzej jest w Krakowie, w tym mieście łączne dochody z najmu zrównałyby się z wydatkiem poniesionym na zakup nieruchomości mieszkaniowej po 20 latach i 4 miesiącach. W Warszawie, aby odzyskać ulokowany kapitał trzeba poczekać ponad 19 lat. Należy zaznaczyć, że przeprowadzona symulacja ma charakter orientacyjny.

W przypadku zakupu mieszkania na kredyt z optymalnym stanem mamy oczywiście do czynienia, gdy zyski z najmu są wyższe od rat i pozostałych wydatków związanych z utrzymaniem mieszkania. W takim wypadku inwestor co miesiąc uzyskuje nadwyżki finansowe, jednak tak sprzyjające okoliczności należą do rzadkości. W rzeczywistości sytuacja, w której wszystkie koszty są pokrywane z opłat od najemców jest już bardzo korzystna. Z jednej strony inwestor nie ponosi kosztów, a jednocześnie po spłacie kredytu uzyskuje wolne od zobowiązań mieszkanie. Dodatkowo w długim terminie właściciel korzysta na wzroście wartości lokalu mieszkalnego w czasie.


Decydując się na taką formę lokaty nadwyżek finansowych trzeba pamiętać również o jej słabych stronach. Po pierwsze rzadko zdarza się, aby mieszkanie było wynajmowane przez cały rok, a okres pustostanów w zależności od sytuacji rynkowej może się znacznie wahać. Oprócz tego w swoich wyliczeniach należy uwzględnić podatek od wynajmu oraz podatek od nieruchomości, które obniżą rentowność tego rozwiązania. Jeśli chodzi o podatek od wynajmu, to w przypadku tzw. najmu okazjonalnego można wybierać między ryczałtową stawką 8,5% lub też opłatami według skali podatkowej. Warto jednak w tym miejscu dodać, że na poziom osiąganego zysku oprócz ceny mieszkania, stawki najmu i opłat na rzecz państwa wpływ mają także inne, często pomijane przy kalkulacji rentowności wydatki.

Zastanawiasz się nad kupnem własnego mieszkania?
Sprawdź ofertę kredytów

Należy pamiętać o kosztach ewentualnych napraw. Jeśli bieżące nakłady z tym związane wynikają z użytkowania lokalu, to zazwyczaj powinien pokrywać je najemca. W rzeczywistości jednak często zdarza się, że są one opłacane przez właściciela lokalu. Wynikać to może z nieformalnej umowy pomiędzy lokatorami i wynajmującym, który z jednej strony chce w ten sposób uatrakcyjnić swoja ofertę, a poza tym woli kontrolować to, co dzieje się w jego mieszkaniu. Poza tym w perspektywie kilkunastu lat trzeba liczyć się z wymogiem przeprowadzenia kilku poważniejszych remontów. Ponadto nieraz zdarza się, że aby przekonać potencjalnych najemców do swojego lokalu mieszkalnego, właściciel w trakcie negocjacji zobowiązuje się do podniesienia standardu mieszkania.

Zazwyczaj nie wiąże się to z przebudową samego lokalu, ale przykładowo z kupnem nowej pralki czy lodówki, co także powinno być uwzględnione w rachunku zysków i strat.



Szymon Jungiewicz / Emmerson S.A.



Komentarzy 0


RSS Google Wykop

Otwórz bezpłatne eKonto z darmowymi bankomatami i zyskaj nawet 600 zł zwrotu za transakcje kartą.
Sprawdź Sam najlepsze konto osobiste plebiscytu Złoty Bankier!

Komentarze do artykułu
Zakup mieszkania pod wynajem - czy to się opłaca? Autor: ~natka_20   2013-12-16 11:17
ciekawe prognozy. moim zdaniem zawsze sie opłaca bo to inwestycja, na której raczej stracić nie można. Sama wybrałam nową inwestycję tego developera http://www.yareal.pl/ i nabyłam apartament na Woli, (..)
Zakup mieszkania pod wynajem - czy to się opłaca? Autor: ~paul_n   2013-02-20 21:15
Jasne, że tak. I to nie tylko w przypadku gdy się ma nadmiar gotówki. Opłaca się nawet wziąć kredyt, bo wtedy takim mieszkaniem można go spłacać i jeszcze na tym zarobić. Mieszkania w stolicy są teraz (..)
Zakup mieszkania pod wynajem - czy to się opłaca? Autor: ~Grzegos   2013-01-27 17:54
Opłaca się:) Jak tylko macie teraz zdolność kredytową :) to warto kupować mieszkania na wynajem. Dobrą alternatywą jest też kupowanie mieszkań pod wynajem w miejscowościach turystycznych. Mam na oku (..)
Re: Zakup mieszkania pod wynajem - czy to się opłaca? Autor: airjanek82   2012-11-04 18:47
Wszystko zależy pd rynku. W dużych miastach się opłaca moim zdaniem.
Re: Zakup mieszkania pod wynajem - czy to się opłaca? Autor: ~poldek   2012-11-07 15:12
pewnie ze sie oplaca. jak obserwuje ogloszenia np na http://top-ogloszenia.net/Ogloszenia-Nieruchomosci-10 to ceny sa dosyc wysokie. warto chociazby zeby kredyt sam sie splacal
Re: Zakup mieszkania pod wynajem - czy to się opłaca? Autor: ~lolz   2012-11-04 17:15
"do każdej dopłacam po 500 złotych" brawo ynwestorze...
Re: Zakup mieszkania pod wynajem - czy to się opłaca? Autor: ~Raf   2012-11-04 13:05
ale naganiacz nierozgarnięty !!!! co kwadraty nie schodzą w tym Mielnie? :) weź się do uczciwej pracy a nie ludzi oszukujesz na drogie kwadraty
Zakup mieszkania pod wynajem - czy to się opłaca? Autor: ~Kasia   2012-11-04 12:20
Byłam ostatnio na kursie z inwestowania. Mówiono tam że powinno się inwestować około 20% swoich przychodów. Co do tego się zgadzam, odnośnie inwestowania w fundusze inwestycyjne już nie do końca:). Ja (..)
Re: Zakup mieszkania pod wynajem - czy to się opłaca? Autor: ~Evg   2012-08-05 22:14
Ale bzdury niektorzy piszą. Ze niby za gotówkę nie zarobią, a za kredyt to zarobią. A bank niby co, za darmo wam da ten kredyt? Za obsługę kredytu to chyba więcej trzeba zapłacić niż się zarobi na wyn (..)
Re: Zakup mieszkania pod wynajem - czy to się opłaca? Autor: anna80   2012-08-04 20:24
Wszystko zależy jak rozpatrujesz szybkość zwrotu kapitału, Jeżeli na długie lata to ma jakiś sens, warunki kupno za gotówkę (bez pośrednictwa kredytu) i na jednym mieszkaniu za dużo nie zarobisz....