Pierwsza od lat, a w dodatku niespodziewanie radykalna obniżka stóp procentowych sprawiła, że w notowaniach wskaźników zaszły niezwykłe przetasowania. Kredytobiorcy mają po raz pierwszy szansę zobaczyć w praktyce różnice pomiędzy indeksami WIBOR i ich następcami w warunkach luzowania polityki pieniężnej.
Chociaż w ostatnich dwóch latach kredyty hipoteczne z okresowo stałym oprocentowaniem zyskały dominującą pozycję w nowej sprzedaży, to nadal gros zobowiązań mieszkaniowych bazuje na zmiennej stopie. Każdy ruch Rady Polityki Pieniężnej jest zatem gorącym tematem dla kredytobiorców. To, jak podwyżka lub obniżka stóp przełoży się na wskaźniki wyznaczające oprocentowanie hipotek, bezpośrednio odbija się na stanie portfela.
Wrześniowa obniżka stóp procentowych była pod tym względem wyjątkowa. Po raz pierwszy mamy okazję obserwować nie tylko reakcję wskaźników WIBOR na zmiany (to już znamy), ale także zachowanie nowej rodziny indeksów – WIRON. „WIBOR patrzy w przód, WIRON patrzy w tył” – tę główną, ale nie jedyną różnicę pomiędzy wskaźnikami znają już klienci banków. Teraz możemy zobaczyć na własne oczy, co z niej wynika w praktyce.
Wskaźniki na kursie kolizyjnym
Na początek istotna uwaga – na rynku kredytów hipotecznych jest na razie tylko jeden produkt z oprocentowaniem zmiennym bazujący na nowym wskaźniku. Kilka miesięcy temu zaprezentował go ING Bank Śląski, a indeksem używanym przez tego kredytodawcę jest WIRON 1M Stopa Składana. Pozostałe banki albo udzielają kredytów w oparciu o WIBOR 3M lub 6M, albo wstrzymały zmiennoprocentowe finansowanie (Bank Millennium, BNP Paribas Bank). Te same WIBOR-y wyznaczają oprocentowanie zdecydowanej większości hipotek udzielonych w przeszłości.
Przyjrzyjmy się temu, jak wyglądały w ostatnich dniach notowania wymienionych wskaźników. W rodzinie WIBOR istotne wydarzenia miały miejsce na początku lipca. Wówczas stawki zaczęły się obniżać w oczekiwaniu na rychłą obniżkę stóp. Proponując warunki trzy- lub sześciomiesięcznych pożyczek, banki brały już pod uwagę, że szansa cięcia stawek jest wysoka. Co więcej, miała wówczas miejsce ważna „mijanka” – wskaźnik WIBOR 6M spadł poniżej poziomu WIBOR 3M. Był to wyraz oczekiwań na całą serię obniżek stóp.
Wskaźnik WIRON 1M zachowywał się odmiennie i znacznie „spokojniej”. Do połowy sierpnia nieco wzrósł, by rozpocząć delikatny ruch w dół. Wrześniowe cięcie stóp procentowych na wykresie jest niemal niedostrzegalne. Odczyt z 8 września jest raptem o 0,02 pp. niższy niż z 6 września.
Tymczasem obydwa WIBOR-y po decyzji RPP zdecydowanie ruszyły w dół. Skala ruchu nie tylko odzwierciedla zaskoczenie większym niż spodziewane (0,25 pp.) obniżeniem stopy referencyjnej, ale sugeruje być może także oczekiwanie na dalsze cięcia (z potwierdzeniem tej hipotezy trzeba jednak poczekać na ustabilizowanie się odczytów). W efekcie odczyty WIBOR-ów i WIRON 1M przecięły się – zarówno WIBOR 3M, jak i 6M znajdują się „nagle” poniżej poziomu WIRON.
Zły WIRON?
„Wybierający WIRON mogą pluć sobie w brodę” – takie komentarze do zachowania wskaźników zdążyły się już pojawić w pierwszych dniach po wrześniowej obniżce stóp. Przypomniano przy okazji atmosferę, w której prezentowano zapowiedzi wprowadzenia WIRON na rynek kredytów detalicznych. Miał on „dać kredytobiorcom namacalne oszczędności”, jak wskazywał premier. Chociaż już kilka miesięcy później przestrzegał, by nie wiązać z WIRON-em wielkich nadziei.
W obronie nowej stawki warto przypomnieć, jak została skonstruowana. Wskaźniki z rodziny „stopa składana” powstają ze „składania” odczytów z przeszłości, z okresu np. jednego miesiąca (dla 1M). Upraszczając, to jakbyśmy lokowali pieniądze na jednodniowych lokatach, z inną stawką każdego dnia („właściwy”, nieskładany WIRON) i podsumowywali efekty oszczędzania po miesiącu. Taki wskaźnik dochodzić będzie zatem „schodkami” do poziomu wyznaczonego przez ostatni odczyt bazowej stopy (WIRON na 8 września wynosił 5,4 proc.). Na tym polega właśnie „patrzenie wstecz”. Mechanizm ten znają już, chociażby kredytobiorcy frankowi, którzy z opóźnieniem odczuwają skutki, tym razem podnoszenia stóp procentowych.
Wyprzedzający charakter WIBOR-ów powoduje z kolei, że reakcje wskaźników na zaskoczenia są szybsze. Dla kredytobiorców nie oznacza to jednak automatycznie natychmiastowego spadku rat. Istotny jest harmonogram aktualizowania oprocentowania, a ten zależny jest od praktyki danego banku. Trzymiesięczny cykl przeliczania stawek może działać na korzyść kredytobiorców, gdy stopy rosną (przykład takiego efektu pokazywaliśmy jesienią), ale także odsunąć w czasie efekty spadku ceny pieniądza, gdy nadchodzi etap cięć. Tymczasem jedyny bank proponujący obecnie hipoteki bazujące na WIRON aktualizuje stawkę co miesiąc, co może przełożyć się w praktyce na szybszy spadek raty.
