Krajowy rynek mieszkaniowy bardzo się zmienił od początku minionej dekady. Piętnaście lat temu, jeden metr kwadratowy mieszkania z Warszawy średnio kosztował 3200 zł - 3500 zł. To nie jedyna spektakularna różnica w stosunku do obecnej sytuacji. Warto zdawać sobie sprawę, że przez ostatnie kilkanaście lat, dług hipoteczny Polaków wzrósł w błyskawicznym tempie. Mimo tej zmiany, Polska nadal znajduje się wśród krajów Unii Europejskiej z najniższym poziomem „zakredytowania” gospodarstw domowych.
Kredyt hipoteczny obecnie musi spłacać około 12% polskich rodzin i singli…
Ciekawe dane na temat zadłużenia hipotecznego rodaków, możemy znaleźć m.in. w raporcie z badania zasobności gospodarstw domowych. Wspomniane badanie, zostało przeprowadzone przez NBP w 2014 r. Narodowy Bank Polski porównał swoje wyniki dotyczące długu gospodarstw domowych z informacjami, które Europejski Bank Centralny (EBC) wcześniej zebrał w czternastu krajach Strefy Euro. Statystyki NBP wskazują, że w 2014 r. kredyt mieszkaniowy spłacało ok. 12% polskich rodzin i singli. Podobny wynik podaje Eurostat. Według szacunków tej instytucji, w lokalu lub domu obciążonym hipoteką mieszka 11% Polaków (dane z 2014 r.).
Warto odnotować, że wśród krajów porównywanych przez Europejski Bank Centralny, niższym odsetkiem kredytobiorców hipotecznych (10% - 11% gospodarstw domowych) cechowały się tylko dwa państwa - Włochy i Słowacja – mówi Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Nasi południowi sąsiedzi posiadający kredyt hipoteczny, w roku badania przeciętnie mieli do spłaty taką samą kwotę jak Polacy (ok. 25 000 euro). Analogiczna suma obliczona dla Holandii była ponad pięć razy większa.
Bardzo wysoki poziom zadłużenia hipotecznego Holendrów wynika z faktu, że na tamtejszym rynku model finansowania mieszkań kredytem jest już utrwalony od dziesięcioleci (podobnie jak np. w Belgii i Luksemburgu). Spore znaczenie ma też czynnik typowy dla Holandii. Deficyt atrakcyjnych gruntów budowlanych w tym kraju, winduje ceny nieruchomości oraz zobowiązania hipoteczne rodzin do ryzykownego poziomu. Z podobnym problemem mają do czynienia np. Duńczycy. Zadłużenie hipoteczne rodzin osiąga niebezpieczny poziom również w kilku krajach, których nie analizował EBC (zobacz dane dotyczące Wielkiej Brytanii, Szwecji i Norwegii w raporcie Hypostat 2015).
Po zakończeniu boomu mieszkaniowego wartość „hipotek” też szybko rosła
Obecny poziom długu hipotecznego Polaków jest m.in. efektem boomu mieszkaniowego z lat 2004 – 2008 – tłumaczy ekspert portalu RynekPierwotny.pl. Na początku minionej dekady, kredyty hipoteczne były jeszcze niezbyt popularnym elementem w ofercie banków. Dane z 2000 r. wskazują, że ówczesne zadłużenie mieszkaniowe Polaków oscylowało na poziomie 9,5 mld zł. Analogiczna wartość z grudnia 2015 r. (378 mld zł) była większa o prawie 3900%. Wzrost hipotecznych zobowiązań rodaków (ok. 2700% od 2000 r. do 2015 r.), robi duże wrażenie nawet wtedy, gdy uwzględnimy inflację CPI.
Warto zdawać sobie sprawę, że zadłużenie mieszkaniowe polskich gospodarstw domowych, szybko rosło nawet po zakończeniu boomu hipotecznego (2004 r. - 2008 r.). Był to między innymi efekt hojnych dotacji rządowych w ramach Rodziny na Swoim oraz Mieszkania dla Młodych. Wspomniane programy przyczyniły się do tego, że ogólna wartość bilansowa kredytów mieszkaniowych od grudnia 2009 r. do grudnia 2015 r. wzrosła o 74% (57% po uwzględnieniu inflacji CPI). Porównywalna zmiana wartości „hipotek” rozliczanych w złotym wyniosła aż 180% (153% po wliczeniu inflacji CPI).
Co ciekawe, w stosunku do końca 2009 r. prawie nie zmieniła się wartość „frankowych” kredytów. Wzrost kursu CHF/PLN skompensował zmiany wynikające ze stopniowej spłaty kapitału i małej liczby nowych umów. Warto nadmienić, że informacje z powyższej tabeli, nie uwzględniają wpływu niedawnego referendum w Wielkiej Brytanii. Po decyzji obywateli tego kraju, zadłużenie krajowych „frankowców” wzrosło o mniej więcej 2,4% (3,3 mld zł). Trudno przesądzić, czy kolejne tygodnie przyniosą podobne zmiany. Pewne jest tylko to, że wynik czerwcowego referendum, zwiększył ryzyko dotyczące dużego portfela kredytów waloryzowanych kursem CHF/PLN.
Andrzej Prajsnar, ekspert portalu RynekPierwotny.pl
