Dane KNF-u wskazują, że w bilansach krajowych banków znajduje się aż 540 000 umów o kredyt waloryzowany kursem CHF/PLN. Wiele osób, które zaciągnęły takie zobowiązanie, po kilku latach spłaty chciałoby zamienić swoje lokum na większe i przenieść hipotekę. Jest to spore wyzwanie dla klienta banku, który ze względu na brak środków lub zdolności kredytowej wcześniej nie może zakupić kolejnego lokalu. W rozwiązaniu opisywanego problemu pomoże specjalny system przenoszenia hipoteki. Na razie wprowadził go jeden bank. Dwaj inni kredytodawcy pracują nad wdrożeniem procedur pomagających „frankowcom” w zamianie lokum.
Klient chciałby zmienić „M” bez spłaty i wcześniejszego zakupu...
Podczas marcowej konferencji Forum Bankowe, pojawiła się wzmianka o tym, że banki mogą ułatwić przenoszenie hipoteki w przypadku terminowo spłacanych kredytów walutowych. Przedstawiciele ZBP położyli jednak znacznie większy nacisk na propozycje związane z utworzeniem specjalnych funduszy dla kredytobiorców. Zatem nie można przesądzać, czy krajowe banki wypracują wspólne stanowisko w sprawie przenoszenia „frankowych” kredytów. Z punktu widzenia klientów najkorzystniejszy jest system, w którym nabycie nowego lokalu następuje dopiero po sprzedaży obecnego „M”. Takie rozwiązanie pozwala na zakup większego mieszkania za środki uzyskane z poprzedniej transakcji oraz zgromadzone oszczędności. Opisywany system nie przewiduje spłaty kredytu po bieżącym kursie CHF/PLN. Z punktu widzenia banku taki sposób przenoszenia hipoteki jest kłopotliwy, ponieważ kredytodawca musi ustanowić przejściowe zabezpieczenie (np. blokadę na środkach klienta) przed wpisem do księgi wieczystej nowego mieszkania.
Do tej pory uproszczone zasady przenoszenia hipoteki wprowadził tylko Getin Bank. Wspomniany kredytodawca w ramach pakietu „Pomoc CHF” stosuje procedury, które pozwalają na zamianę mieszkania bez spłaty kredytu po bieżącym kursie franka. Zgodnie z informacjami przekazanymi przez Getin Bank, klienci mają możliwość przejściowego zabezpieczenia kredytu na swoich środkach pieniężnych. Kredytodawca deklaruje również, że po przeniesieniu hipoteki zostanie utrzymany bieżący poziom marży. To ważna kwestia dla osób, które w umowie mają wpisaną niską stawkę (np. 1,00% - 1,20%).
Informacje o pracach nad nowym systemem przenoszenia hipoteki można znaleźć na stronie mBanku. Ten kredytodawca również chce pozwolić klientom na zmianę lokalu bez kłopotliwego przewalutowania. Na razie nie wiadomo, jak zostanie rozwiązany problem z przejściowym zabezpieczeniem kredytu. O konkretnych propozycjach nie mówi też PKO BP. Lider rynku bankowego rozważa wprowadzenie specjalnych procedur, które pozwolą na przeniesienie hipoteki bez wcześniejszej spłaty kredytu. „Jednak z uwagi na toczące się w tej sprawie ustalenia trudno jest dziś mówić o szczegółach” – zastrzega Agnieszka Krawczyk, Dyrektor Biura Produktów Bankowości Hipotecznej w PKO BP.
Nowe mieszkanie musi mieć większą wartość niż poprzedni lokal?
Bardziej elastyczne zasady przenoszenia hipoteki nie rozwiążą problemów ze zbyt wysokim zadłużeniem „frankowców”. Osoby spłacające kredyt waloryzowany do franka powinny pamiętać, że po przeniesieniu hipoteki relacja zadłużenia i wartości nowego mieszkania (LtV), nie może przekroczyć ustalonego limitu (np. 80% lub 90%). Ten wymóg w przypadku niektórych dłużników będzie skutkował koniecznością zakupu znacznie droższego lokalu (patrz poniższy przykład).
Przykład:
Małżeństwo z Warszawy w styczniu 2008 r. pożyczyło 460 890 zł (212 510 CHF) na zakup nowego M3 o powierzchni 60 mkw. Kredytobiorcy wnieśli wkład o wartości 10% lokalu (51 210 zł). Cena zakupu mieszkania odpowiadała przeciętnej stawce z rynku pierwotnego (8535 zł/mkw. według NBP). Kredyt waloryzowany do kursu CHF/PLN ma marżę wynoszącą 1,35%. Klient banku musi go spłacić w 420 równych ratach. Na dzień 1 maja 2015 r. zadłużenie kredytobiorców wynosiło 178 165 CHF (LtV około 160%). Klienci chcą sprzedać lokal po średniej cenie notowanej na warszawskim rynku wtórnym (7050 zł/mkw.) i przenieść kredyt na większe mieszkanie. Bank wymaga, aby poziom LtV dla nowego zabezpieczenia nie przekraczał 90%. Dlatego minimalna wartość kolejnego „M” wynosi 772 048 zł (wynik dla kursu franka 3,90 zł i zadłużenia z początku maja 2015 r.). W takich warunkach minimalna dopłata do kupowanego lokalu kształtuje się na poziomie 349 000 zł (ok. 83%).
Zaprezentowany przykład udowadnia, że przeniesienie kredytu w CHF na kolejne mieszkanie niekiedy będzie wymagało bardzo dużej dopłaty. Tego problemu nie można zlikwidować poprzez wprowadzenie bardziej elastycznych procedur kredytowych. Gotówkowa dopłata będzie największa w przypadku tych osób, które nie wniosły wkładu własnego i zaciągnęły kredyt z waloryzacją do franka w 2007 lub 2008 roku.
Mimo swoich ograniczeń, uproszczone zasady przenoszenia hipoteki pomogą przynajmniej części „frankowców”. Być może działania podejmowane przez trzy banki, zachęcą innych kredytodawców do wprowadzenia podobnych rozwiązań. W ramach ZBP, sektor bankowy mógłby ustalić jednolite procedury przenoszenia hipoteki (np. związane z ponownym badaniem zdolności kredytowej klienta).
Andrzej Prajsnar – RynekPierwotny.pl
