Stowarzyszenia wynajmujących zaproponowały znacznie szybsze wypowiedzenia umów najmu. Oceniamy, jakie są szanse na wprowadzenie tej zmiany.
Niedawno, specjalnie dla czytelników Bankier.pl, eksperci portalu RynekPierwotny.pl zaprezentowali dane, które wskazują, że ponad 55 000 eksmisji z mieszkań jest wstrzymanych mimo zniesienia COVID-owego zakazu eksmisyjnego. Właściciele mieszkań na wynajem sygnalizują również inne problemy.
Środowisko wynajmujących niedawno przedstawiło propozycje zmian przepisów zakładające znaczne przyspieszenie wypowiedzenia umowy najmu w razie zaległości najemcy. Eksperci RynekPierwotny.pl postanowili ocenić te pomysły i porównać je z obecnymi regulacjami. Warto również zwrócić uwagę, że ostatnio pojawiają się też przeciwstawne propozycje zmierzające w kierunku wzmocnienia ochrony lokatorów.
Wynajmujący chcą nie tylko szybkich wypowiedzeń
Niedawno krajowe media poinformowały o propozycjach zmian prawnych, jakie przedstawił Ruch Obywatelski Zjednoczeni Wynajmujący. Ta organizacja, która zgodnie z nazwą zrzesza właścicieli mieszkań na wynajem, zaproponowała między innymi przyspieszenie wypowiedzenia umowy najmu w razie zaległości z zapłatą czynszu.
Wspomniana propozycja zakłada, że wypowiedzenie z miesięcznym terminem (na koniec miesiąca kalendarzowego) byłoby możliwe w przypadku zwłoki z zapłatą czynszu lub opłat niezależnych od właściciela za co najmniej jeden pełny okres płatności i braku uregulowania długów mimo uprzedzenia najemcy o zamiarze wypowiedzenia umowy oraz wyznaczenia dodatkowego, siedmiodniowego terminu.
Podobną propozycję na początku 2023 r. przedstawiło Stowarzyszenie „Mieszkanicznik” ustami swojego prezesa. Chodzi o możliwość wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym już przy pierwszym miesiącu zwłoki w płatnościach. Ta styczniowa propozycja zwraca też uwagę na konieczność wprowadzenia zmian, które umożliwią podejmowanie działań przeciwko nieuczciwym najemcom w ramach kodeksu karnego. Identyczny postulat znajdziemy w propozycjach zmian, które przedstawił Ruch Obywatelski Zjednoczeni Wynajmujący.
Teraz na wypowiedzenie trzeba czekać nawet 5 miesięcy
Postulaty dotyczące szybszego wypowiedzenia umowy najmu mieszkania łatwiej zrozumieć po przeanalizowaniu obecnych przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.
Artykuł 11 tego aktu prawnego wskazuje, że wypowiedzenie umowy jest możliwe w razie zwłoki najemcy z płatnościami za co najmniej trzy pełne okresy płatności (zwykle miesięczne). W tym przypadku istnieją jeszcze dodatkowe ograniczenia. Mianowicie wypowiedzenie umowy najmu mieszkania z co najmniej miesięcznym terminem (na koniec miesiąca kalendarzowego) jest możliwe, o ile właściciel wcześniej wyznaczył najemcy na piśmie dodatkowy miesięczny termin na zapłatę wszystkich długów. Co ważne, takie same zasady wypowiedzenia umowy dotyczą również bardziej liberalnych wariantów wynajmu mieszkań, czyli najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego.
Skutki skrócenia wypowiedzeń będą ograniczone
Obecne przepisy dotyczące wypowiedzenia umowy najmu mieszkania z pewnością zasługują na dyskusję, ponieważ okres pomiędzy powstaniem pierwszych zaległości i wypowiedzeniem umowy wydaje się długi. Jego ewentualne skrócenie z pewnością nie rozwiązałoby jednak wszystkich problemów z zadłużonymi najemcami. Chodzi przede wszystkim o deficyt mieszkań socjalnych i pomieszczeń tymczasowych, który skutecznie blokuje szybką eksmisję lokatorów. Stąd wspomniana już wcześniej liczba zablokowanych eksmisji z mieszkań (ponad 55 000).
Przyspieszenie wypowiedzenia umowy byłoby najbardziej korzystne dla właścicieli mieszkań wynajmowanych w ramach najmu okazjonalnego oraz instytucjonalnego. Takie formy najmu nie przewidują bowiem przyznania dłużnikowi pomieszczenia tymczasowego i tym bardziej mieszkania socjalnego. Praktyka pokazuje jednak, że niektórzy lokatorzy potrafią skutecznie uniemożliwiać szybką eksmisję poprzez zażalenie na postanowienie sądu o nadaniu klauzuli wykonalności dla notarialnego oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji.
Kontrpropozycja to 30 000 zł mandatu za eksmisję
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracają uwagę, że ostatnio nie tylko środowisko właścicieli mieszkań na wynajem zaproponowało zmiany prawne. Swoją koncepcję zmian w prawie lokatorskim zaprezentował również Komitet Obrony Praw Lokatorów.
Jak nietrudno się domyślić, postulaty KOPL zmierzają w zupełnie innym kierunku niż te formułowane przez wynajmujących. Przykładem jest propozycja nakładania przez policję mandatu o wysokości 30 000 zł (sic!) w razie każdego stwierdzenia próby nielegalnej eksmisji.
Wydaje się, że wprowadzenie tego oraz innych postulatów Komitetu Obrony Praw Lokatorów na razie jest równie mało prawdopodobne jak bardzo duże przyspieszenie wypowiedzeń umów najmu. Mówimy o sytuacji powyborczej w kontekście zmian prawa lokatorskiego, bo obecna kadencja parlamentu jest na finiszu. Nie można też zapominać, że praktyczne funkcjonowanie obecnego prawa byłoby znacznie lepsze w warunkach mniejszego niedoboru mieszkań socjalnych i pomieszczeń tymczasowych oraz sprawniejszego sądownictwa.
Andrzej Prajsnar
