2009-10-12 11:13 Źródło: Szybko.pl
Obrót nieruchomościami na rynku wtórnym we wrześniu 2009 r.
Nadal trudno jest jednoznacznie ocenić sytuację na rynku nieruchomości. 12 miesięcy temu, we wrześniu 2008 roku, po raz pierwszy w większości polskich miast (12 na 15 lokalizacji) ceny mieszkań z rynku wtórnego uległy obniżeniu. W rezultacie spadków, które trwają od roku obecnie (wrzesień 2009) wszędzie, z wyjątkiem Opola, ceny są niższe w porównaniu z tym samym okresem 2008 r. Są to różnice od 1,1% w przypadku Lublina do 8% we Wrocławiu i 8,8% w Krakowie. Roczny spadek przyspieszył w 3 miastach (w Warszawie do 7,2%, Poznaniu do 6,4% i Szczecinie do 5,7%). Najbardziej sytuacja poprawiła się w Opolu, gdzie we wrześniu 2009 r. ceny były wyższe niż rok wcześniej.
W maju i czerwcu 2009 odnotowaliśmy pierwsze symptomy wyhamowania spadków cen na rynku wtórnym. Miesiące wakacyjne nie przyniosły jednak definitywnego odwrócenia trendu spadkowego. Nadal dominowały spadki, choć niektóre miasta III kwartał 2009 roku zakończyły cenami wyższymi niż II kwartału 2009: w Opolu +5,6%, Szczecinie+3%, w Łodzi +2,1%, w Sopocie +1,3%, w Poznaniu i Warszawie +0,6%.
Wrzesień to kolejny miesiąc, w którym możemy mówić o oznakach stabilizacji. W 10 miastach ceny wzrosły od 0,1% do 2% w porównaniu z sierpniem. Spadki natomiast miały miejsce w Warszawie -0,1%, Katowicach -0,6%, Białymstoku -1%, Toruniu -2,4% i Lublinie -0,8%. Jedynie w Białymstoku, Toruniu i Lublinie spadki średnich cen we wrześniu były wyższe niż średni miesięczny spadek w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
W ostatnim kwartale 2009 roku nie należy spodziewać się żadnych gwałtownych zmian. Ceny będą utrzymywały się na obecnym poziomie z wahaniami rzędu od -2% do +2% miesięcznie. Jest to uwarunkowane przede wszystkim brakiem sygnałów o możliwościach poprawy sytuacji gospodarczej w Polsce i na świecie i nadal zdecydowanie trudniejszym niż w 2007 i 2008 roku dostępem do kredytów hipotecznych.
Średnie ceny na rynku wtórnym wrzesień 2008 - wrzesień 2009
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Średnie ceny metra kwadratowego mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach (zł)
Źródło "Raport Szybko.pl i Expandera"
Procentowa zmiana średniej ceny mieszkania na rynku wtórnym
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Średnie ceny na rynku wtórnym wrzesień 2008 - wrzesień 2009
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Średnie ceny mieszkań na rynku wtórnym
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Procentowa zmiana średniej ceny mieszkania na rynku wtórnym
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Czynniki wpływające na wartość mieszkania i wynikające z nich zróżnicowanie cen
Na cenę nieruchomości składa się co najmniej kilkanaście czynników, choć równie dobrze można wziąć pod uwagę nawet kilkadziesiąt. Nikt nie podważa faktu, że najważniejszym z nich jest lokalizacja. W ostatnim czasie, gdy mieszkania taniały, różnice w cenach pogłębiły się. Przeanalizujmy zróżnicowanie cenowe wynikające ze zróżnicowanej technologii budowy.
Z danych serwisu www.szybko.pl wynika, że w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Gdańsku metr mieszkania w przedwojennej kamienicy jest droższy niż w nowym bloku z cegły czy też w bloku z płyty. Na powstanie tej różnicy wpływa kilka czynników. Jak zawsze, po pierwsze lokalizacja: kamienice są najstarszymi budynkami w mieście (poza kościołami i innymi tego typu budynkami) i w związku z tym znajdują się ścisłym centrum lub bardzo blisko tego centrum. Są to prestiżowe i atrakcyjne okolice, część kamienic położona jest na obszarach tzw. „starówki”. Polska historia i ogromne zniszczenia w trakcie II wojny światowej spowodowały, iż podaż tego typu budynków jest mocno ograniczona, co wpływa na wzrost ich ceny. Ważnym czynnikiem jest również tzw. klimat i charakter mieszkania. Kamienice cechuje większa wysokość pomieszczeń niż w blokach z płyty czy obecnie budowanych mieszkaniach, duże okna, nieco inna aranżacja pomieszczeń (np.: amfilady).
Najtańszy jest metr mieszkania w bloku z płyty. W Polsce w ten sposób masowo budowano od 59 roku do początku lat 90., czyli de facto przez najdłuższy okres w powojennej historii Polski. Mieszkania tego typu stanowią największą część zasobów, ale też ich standard jest niższy niż w kamienicach czy blokach z cegły. Atutami mieszkań powstających obecnie (klasyfikowanych jako bloki z cegły) są natomiast garaże pod budynkiem, windy i różnorakie systemy zapewniające bezpieczeństwo.
Średnie ceny metra kwadratowego mieszkania w zależności od technologii budowy
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Innym ważnym czynnikiem, który ma wpływ na wartość metra kwadratowego mieszkania jest jego wielkość. O tym aspekcie warto wspomnieć, ponieważ informacje płynące od kupujących czy też pośredników w obrocie nieruchomościami wskazują, iż sprzedający często nie uwzględniają tej zależności i żądają za metr mieszkania 3 czy 4 pokojowego porównywalnej kwoty jak za metr kawalerki. Zestawienie średnich cen metra kwadratowego mieszkania, przy uwzględnieniu kryterium wielkości znajduje się w tabeli numer 4. Metr kawalerki we wszystkich miastach jest o kilkadziesiąt do kilkuset złotych droższy niż średnia dla danego miasta (we Wrocławiu o 9,6%, Krakowie o 4,8%, w Gdańsku o 4,1%, w Poznaniu o 3,1% i w Warszawie o 1,2%). Rozbieżności w cenach mieszkań 1 i 4-pokojowych są jeszcze bardziej widoczne. W Krakowie metr kawalerki jest o 15% droższy niż metr mieszkania 1-pokojwego, we Wrocławiu o 13%, Warszawie i Poznaniu o około 10%, a w Gdańsku o 5,7%. Światowy kryzys gospodarczy, zwolnienie tempa wzrostu polskiej gospodarki, pogorszenie nastrojów, obawy przed zwolnieniami i ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych spowodowały zmniejszenie popytu na mieszkania, w największym zaś stopniu na mieszkania o dużej powierzchni. Skutkiem tego cena metra kwadratowego mieszkania 4-pokojowego spadła bardziej niż średnia cena dla całego miasta. We Wrocławiu o 9,6% (średni spadek cen w mieście rok do roku wynosi 8%), w Krakowie o 9,4% (średni spadek 8,8%), w Warszawie o 8,5% (średni spadek 7,2%).
Średnia cena metra kwadratowego mieszkania z uwzględnieniem kryterium wielkości
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Średnia cena mieszkania z uwzględnieniem kryterium wielkości
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Ceny domów na rynku wtórnym
Domy jednorodzinne w Polsce powstają przede wszystkim w systemie budownictwa indywidualnego, zwanego też systemem gospodarczym. W ciągu ostatnich 10 lat w systemie budownictwa indywidualnego budowano średnio 52,7% lokali mieszkalnych, a w rekordowym 2003 roku - 72,3%. Na skutek boomu na rynku nieruchomości i drastycznego wzrostu cen mieszkań wzrosły również ceny domów, choć stało się to z pewnym opóźnieniem. Dodatkowo budowa domu (samodzielna lub przez dewelopera) stała się atrakcyjna ze względu na niższy koszt jednego metra kwadratowego powierzchni.
Mieszkania z rynku wtórnego tanieją od jesieni 2008 roku. W segmencie domów jednorodzinnych spadki rozpoczęły się w I kwartale 2009 roku.
Średnia cena domu o powierzchni do 150 m2
Źródło: "Raport Szybko.pl i Expandera"
Średnia cena domu o powierzchni od 200 do 300 m2
Źródło: "Raport Szybko.pl i Expandera"
Domy o powierzchni do 150 m2
W ciągu 12 miesięcy ceny domów o powierzchni do 150 metrów kwadratowych spadły w Szczecinie o 3,4%, Wrocławiu o 2,7%, w Warszawie i Białymstoku o 2%. Znaczący wzrost odnotowaliśmy w Lublinie +12%, Poznaniu +6,8%, Katowicach 5,5% i Krakowie 4,6%. W Warszawie, Wrocławiu i Białymstoku zarówno dane roczne jak i kwartalne wskazują na trend spadkowy, natomiast w pozostałych miastach, w najbliższych miesiącach, możemy spodziewać się stabilizacji cen.
Średnia cena domu o powierzchni do 150 m2 w III kwartale 2009
Źródło: "Raport Szybko.pl i Expandera"
Średnia cena domu o powierzchni do 150 m2 w III kwartale 2009
Źródło: "Raport Szybko.pl i Expandera"
Ceny domów o powierzchni do 150 m2 na rynku wtórnym
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Procentowa zmiana ceny domów o powierzchni do 150 m2 na rynku wtórnym
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Domy o powierzchni do 200 do 300 m2
W przypadku domów o powierzchni od 200 do 300 metrów spadek cen w ciągu ostatnich 12 miesięcy był wyższy niż w segmencie domów małych. Wyjątkiem są Katowice, gdzie w III kwartale 2009 cena jest wyższa o 14% niż w III kwartale 2008. Ze względu na wysoki koszt całkowity zakupu domu z rynku wtórnego, zwiększającą się podaż (większa w porównaniu z zeszłym rokiem liczba oddanych budynków), niewielką, w chwili obecnej, skłonność Polaków do podejmowania tak poważnych inwestycji, możemy się spodziewać kontynuacji trendu spadkowego cen w ciągu najbliższych 3-6 miesięcy.
Średnia cena domu o powierzchni od 200 do 300 m2 w III kwartale 2009
Źródło: „Raport Szybko.pl i Expandera”
Źródło: „Raport Szybko.pl i Expandera”
Źródło: „Raport Szybko.pl i Expandera”
Źródło: „Raport Szybko.pl i Expandera”
Źródło: „Raport Szybko.pl i Expandera”
Średnie ceny domów o powierzchni od 200 do 300 metrów
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
% zmiana ceny domów o powierzchni od 200 do 300 metrów
Źródło Raport Szybko.pl i Expandera
Autor: Marta Kosińska - analityk rynku nieruchomości portalu www.szybko.pl
W maju i czerwcu 2009 odnotowaliśmy pierwsze symptomy wyhamowania spadków cen na rynku wtórnym. Miesiące wakacyjne nie przyniosły jednak definitywnego odwrócenia trendu spadkowego. Nadal dominowały spadki, choć niektóre miasta III kwartał 2009 roku zakończyły cenami wyższymi niż II kwartału 2009: w Opolu +5,6%, Szczecinie+3%, w Łodzi +2,1%, w Sopocie +1,3%, w Poznaniu i Warszawie +0,6%.
Wrzesień to kolejny miesiąc, w którym możemy mówić o oznakach stabilizacji. W 10 miastach ceny wzrosły od 0,1% do 2% w porównaniu z sierpniem. Spadki natomiast miały miejsce w Warszawie -0,1%, Katowicach -0,6%, Białymstoku -1%, Toruniu -2,4% i Lublinie -0,8%. Jedynie w Białymstoku, Toruniu i Lublinie spadki średnich cen we wrześniu były wyższe niż średni miesięczny spadek w ciągu ostatnich 12 miesięcy.
W ostatnim kwartale 2009 roku nie należy spodziewać się żadnych gwałtownych zmian. Ceny będą utrzymywały się na obecnym poziomie z wahaniami rzędu od -2% do +2% miesięcznie. Jest to uwarunkowane przede wszystkim brakiem sygnałów o możliwościach poprawy sytuacji gospodarczej w Polsce i na świecie i nadal zdecydowanie trudniejszym niż w 2007 i 2008 roku dostępem do kredytów hipotecznych.
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Źródło "Raport Szybko.pl i Expandera"
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Czynniki wpływające na wartość mieszkania i wynikające z nich zróżnicowanie cen
Na cenę nieruchomości składa się co najmniej kilkanaście czynników, choć równie dobrze można wziąć pod uwagę nawet kilkadziesiąt. Nikt nie podważa faktu, że najważniejszym z nich jest lokalizacja. W ostatnim czasie, gdy mieszkania taniały, różnice w cenach pogłębiły się. Przeanalizujmy zróżnicowanie cenowe wynikające ze zróżnicowanej technologii budowy.
Z danych serwisu www.szybko.pl wynika, że w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Gdańsku metr mieszkania w przedwojennej kamienicy jest droższy niż w nowym bloku z cegły czy też w bloku z płyty. Na powstanie tej różnicy wpływa kilka czynników. Jak zawsze, po pierwsze lokalizacja: kamienice są najstarszymi budynkami w mieście (poza kościołami i innymi tego typu budynkami) i w związku z tym znajdują się ścisłym centrum lub bardzo blisko tego centrum. Są to prestiżowe i atrakcyjne okolice, część kamienic położona jest na obszarach tzw. „starówki”. Polska historia i ogromne zniszczenia w trakcie II wojny światowej spowodowały, iż podaż tego typu budynków jest mocno ograniczona, co wpływa na wzrost ich ceny. Ważnym czynnikiem jest również tzw. klimat i charakter mieszkania. Kamienice cechuje większa wysokość pomieszczeń niż w blokach z płyty czy obecnie budowanych mieszkaniach, duże okna, nieco inna aranżacja pomieszczeń (np.: amfilady).
Najtańszy jest metr mieszkania w bloku z płyty. W Polsce w ten sposób masowo budowano od 59 roku do początku lat 90., czyli de facto przez najdłuższy okres w powojennej historii Polski. Mieszkania tego typu stanowią największą część zasobów, ale też ich standard jest niższy niż w kamienicach czy blokach z cegły. Atutami mieszkań powstających obecnie (klasyfikowanych jako bloki z cegły) są natomiast garaże pod budynkiem, windy i różnorakie systemy zapewniające bezpieczeństwo.
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Innym ważnym czynnikiem, który ma wpływ na wartość metra kwadratowego mieszkania jest jego wielkość. O tym aspekcie warto wspomnieć, ponieważ informacje płynące od kupujących czy też pośredników w obrocie nieruchomościami wskazują, iż sprzedający często nie uwzględniają tej zależności i żądają za metr mieszkania 3 czy 4 pokojowego porównywalnej kwoty jak za metr kawalerki. Zestawienie średnich cen metra kwadratowego mieszkania, przy uwzględnieniu kryterium wielkości znajduje się w tabeli numer 4. Metr kawalerki we wszystkich miastach jest o kilkadziesiąt do kilkuset złotych droższy niż średnia dla danego miasta (we Wrocławiu o 9,6%, Krakowie o 4,8%, w Gdańsku o 4,1%, w Poznaniu o 3,1% i w Warszawie o 1,2%). Rozbieżności w cenach mieszkań 1 i 4-pokojowych są jeszcze bardziej widoczne. W Krakowie metr kawalerki jest o 15% droższy niż metr mieszkania 1-pokojwego, we Wrocławiu o 13%, Warszawie i Poznaniu o około 10%, a w Gdańsku o 5,7%. Światowy kryzys gospodarczy, zwolnienie tempa wzrostu polskiej gospodarki, pogorszenie nastrojów, obawy przed zwolnieniami i ograniczenia w dostępie do kredytów hipotecznych spowodowały zmniejszenie popytu na mieszkania, w największym zaś stopniu na mieszkania o dużej powierzchni. Skutkiem tego cena metra kwadratowego mieszkania 4-pokojowego spadła bardziej niż średnia cena dla całego miasta. We Wrocławiu o 9,6% (średni spadek cen w mieście rok do roku wynosi 8%), w Krakowie o 9,4% (średni spadek 8,8%), w Warszawie o 8,5% (średni spadek 7,2%).
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Ceny domów na rynku wtórnym
Domy jednorodzinne w Polsce powstają przede wszystkim w systemie budownictwa indywidualnego, zwanego też systemem gospodarczym. W ciągu ostatnich 10 lat w systemie budownictwa indywidualnego budowano średnio 52,7% lokali mieszkalnych, a w rekordowym 2003 roku - 72,3%. Na skutek boomu na rynku nieruchomości i drastycznego wzrostu cen mieszkań wzrosły również ceny domów, choć stało się to z pewnym opóźnieniem. Dodatkowo budowa domu (samodzielna lub przez dewelopera) stała się atrakcyjna ze względu na niższy koszt jednego metra kwadratowego powierzchni.
Mieszkania z rynku wtórnego tanieją od jesieni 2008 roku. W segmencie domów jednorodzinnych spadki rozpoczęły się w I kwartale 2009 roku.
Źródło: "Raport Szybko.pl i Expandera"
Źródło: "Raport Szybko.pl i Expandera"
Domy o powierzchni do 150 m2
W ciągu 12 miesięcy ceny domów o powierzchni do 150 metrów kwadratowych spadły w Szczecinie o 3,4%, Wrocławiu o 2,7%, w Warszawie i Białymstoku o 2%. Znaczący wzrost odnotowaliśmy w Lublinie +12%, Poznaniu +6,8%, Katowicach 5,5% i Krakowie 4,6%. W Warszawie, Wrocławiu i Białymstoku zarówno dane roczne jak i kwartalne wskazują na trend spadkowy, natomiast w pozostałych miastach, w najbliższych miesiącach, możemy spodziewać się stabilizacji cen.
Źródło: "Raport Szybko.pl i Expandera"
Źródło: "Raport Szybko.pl i Expandera"
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
Domy o powierzchni do 200 do 300 m2
W przypadku domów o powierzchni od 200 do 300 metrów spadek cen w ciągu ostatnich 12 miesięcy był wyższy niż w segmencie domów małych. Wyjątkiem są Katowice, gdzie w III kwartale 2009 cena jest wyższa o 14% niż w III kwartale 2008. Ze względu na wysoki koszt całkowity zakupu domu z rynku wtórnego, zwiększającą się podaż (większa w porównaniu z zeszłym rokiem liczba oddanych budynków), niewielką, w chwili obecnej, skłonność Polaków do podejmowania tak poważnych inwestycji, możemy się spodziewać kontynuacji trendu spadkowego cen w ciągu najbliższych 3-6 miesięcy.
Źródło: „Raport Szybko.pl i Expandera”
Źródło: „Raport Szybko.pl i Expandera”
Źródło: „Raport Szybko.pl i Expandera”
Źródło: „Raport Szybko.pl i Expandera”
Źródło: „Raport Szybko.pl i Expandera”
Średnie ceny domów o powierzchni od 200 do 300 metrów
Źródło: Raport Szybko.pl i Expandera
% zmiana ceny domów o powierzchni od 200 do 300 metrów
Źródło Raport Szybko.pl i Expandera
Autor: Marta Kosińska - analityk rynku nieruchomości portalu www.szybko.pl
Dodaj komentarz
- Obrót nieruchomościami na rynku wtórnym we wrześniu 2009 r. Autor: ~Total 2009-10-15 15:58
- Piękna i obszerna analiza. Szkoda że na podstawie cen ofertowych, które niosą ze sobą dużą dozę przekłamania. Jedno to chcieć sprzedać mieszkanie po danej cenie a co innego móc sprzedać je po tej ceni (..)
