Możliwe są dalsze obniżki cen mieszkań

W ubiegłym roku rekordowa liczba nowych mieszkań oczekiwała na właściciela. W tym roku powinno się to przełożyć na korektę cen. Ale nie tylko to - demografia, wyższe stopy procentowe i mniejsza skłonność banków do ryzyka zadecydują o cenach mieszkań w tym roku. O najbliższej przyszłości rynku nieruchomości w rozmowie z Hanną Augustyniak, ekspertem ekonomicznym Narodowego Banku Polskiego.

Dorota Sierakowska: Czy ceny mieszkań w 2012 r. będą dalej spadać?

Hanna Augustyniak, ekspert ekonomiczny NBP: Zgodnie z danymi z bazy cen mieszkań BaRN, prowadzonej przez Narodowy Bank Polski, ceny mieszkań nie zmieniły się istotnie w ostatnich dwóch latach. Wszystkich zainteresowanych zachęcam do zapoznawania się z opracowaniami dotyczącymi cen mieszkań i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce, tworzonymi przez analityków NBP, którzy w ramach poszerzania transparentności rynku regularnie prezentują je na stronie internetowej banku centralnego. Dostępny jest tam również arkusz kalkulacyjny z danymi z własnej bazy z poziomami cen ofertowych i transakcyjnych dla rynku pierwotnego i wtórnego oraz z cenami hedonicznymi, tj. wyznaczanymi z hedonicznego indeksu cen mieszkań. Wskaźnik ten odzwierciedla tzw. „czystą” zmianę ceny mieszkania, czyli z pominięciem jakości/struktury próby badawczej, która zaburza prawdziwą zmianę cen (np. jeśli w próbie pojawiają się nagle mieszkania luksusowe, drogie, cena średnia gwałtownie rośnie i odwrotnie w przypadku zarejestrowania większej puli mieszkań o niższym standardzie, tańszych).

Nawiązując do danych NBP, wszystkie wskazywały raczej na stabilizację cen nominalnych, ewentualnie niewielki ich spadek w ostatnich dwóch latach. Natomiast biorąc pod uwagę wysoką inflację i rosnące oficjalne wynagrodzenia, zauważamy realne zmniejszenie cen. Procesy, które wystąpią na rynkach mieszkaniowych największych miast w Polsce w  2012 r., można jedynie próbować przewidzieć na postawie praw ekonomicznych. Będzie to poszukiwanie nowego stanu równowagi rynkowej przy słabszym oddziaływaniu czynników fundamentalnych (tj. demografia), wyższym poziomie stóp procentowych (dominacja wyżej oprocentowanego kredytu złotowego) i niższej skłonności banków do ryzyka (zawirowania na rynkach światowych). Wskazuje to na niższy poziom produkcji budowlanej i niższe ceny mieszkań.

Czy obecnie mamy do czynienia z istotną nadpodażą mieszkań w Polsce? W których miastach jest ona największa?

Poziom zapasów mieszkań wprowadzonych na rynek w 6 największych miastach w Polsce, będących na różnym etapie budowy, tj. zarówno kontraktów na ich budowę we wstępnej fazie (tzw. dziur w ziemi), mieszkań w trakcie budowy lub lokali gotowych do zamieszkania, zgodnie z informacją REAS, pod koniec 2011 r. osiągnął rekordową wysokość prawie 50 tysięcy jednostek. Zwiększa to prawdopodobieństwo wystąpienia bardziej wyraźnych korekt cenowych. Największa ilość takich mieszkań jest w Warszawie, największym rynku mieszkaniowym w kraju, ale mieszkania czekają na nabywców również w Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu i Łodzi (kolejno wg ilości mieszkań oferowanych na rynku).

Na rynku pierwotnym w ofercie istnieją głównie mieszkania większe (tj. powyżej 80 mkw.), budowane w innych warunkach, dostosowane do inaczej zdefiniowanych potrzeb. Inwestycje te z reguły charakteryzujące się wyższymi cenami, mają obecnie niewielką szansę na sprzedaż z zakładanym wcześniej zyskiem. Pojawiają się jednocześnie nowe inwestycje, wykorzystujące tańsze czynniki produkcji budowlano-montażowej oraz ziemię, lepiej dopasowane do bieżących potrzeb i możliwości, które znajdują nabywców. Zapewne szybko znaleźliby się chętni na kupno mieszkań, gdyby ich ceny były lepiej dostosowane do obecnych dochodów. Świadczy o tym chociażby odnotowany w III kw. 2011 r. w Warszawie wzrost liczby transakcji mieszkaniami o powierzchni użytkowej powyżej 80 m kw., będący efektem specjalnych obniżek cen dokonywanych przez deweloperów.

Które mieszkania w ostatnim okresie taniały najbardziej - o jakiej powierzchni i jakiej lokalizacji?

Aktualnie klienci mają spory wybór zarówno mieszkań tańszych, położonych na obrzeżach miast, jak i droższych, położonych bliżej centrum. Mogą oni nabyć mieszkania nowe, ale i starsze, np. w wielkiej płycie, dotychczas niżej cenione, za to lepiej położone, z istniejącą, dobrą infrastrukturą (tj. drogi, komunikacja, handel, oświata, zdrowie, kultura, itp.). Obecnie nabywcy przede wszystkim poszukują mieszkań tanich, o czym świadczy wydłużający się czas sprzedaży. Wobec ograniczonych możliwości finansowania najlepiej, co nie znaczy szybko, sprzedają się mieszkania małe (tj. do 50 m kw.), tj. z niższą ceną całkowitą, w dobrej lokalizacji.



Sytuacja ekonomiczna wymusza na nabywcach kupno mieszkań o powierzchni ok. 50 m kw. z maksymalną liczbą pokoi, czyli akceptację standardów z lat 70. W efekcie preferowane są dzielnice słabiej wyceniane przez rynek. Np. w Warszawie mieszkania usytuowane w prawobrzeżnej części miasta nadal są niżej wyceniane niż lokale znajdujące się w położonych po lewej stronie Wisły. Porównanie średnich cen mieszkań w poszczególnych dzielnicach do średniej ceny lokali w dzielnicy Śródmieście potwierdza utrzymanie się dotychczasowych trendów w zakresie atrakcyjności dzielnic  - najbardziej niekorzystną lokalizację zachowały dzielnice: Białołęka i Targówek (najniższe ceny), jednocześnie najwyżej wyceniano lokale mieszkalne w dzielnicach: Żoliborz i Mokotów.

Jednocześnie, biorąc pod uwagę zakończenie programu Rodzina na swoim, w drugiej połowie roku (ostatnia możliwość wykorzystania dopłat do odsetek do kredytów mieszkaniowych z tego tytułu), popyt może chwilowo się zwiększyć, podtrzymując jednocześnie wysokie ceny na rynku pierwotnym. Największą stabilizację wykazują natomiast ceny mieszkań na rynku wtórnym, czyli sprzedający nadal nie są skłonni dokonać obniżki cen do poziomu akceptowanego przez rynek. Być może sytuacja ekonomiczna w br. zmusi ich do korekty cen.

W jakiej sytuacji są polscy deweloperzy? Czy można spodziewać się kolejnych upadłości tych podmiotów?

Jarosław Ryba: Nie warto kupować mieszkania w 2012 r. Za rok będzie taniej

Rośnie realizm deweloperów odnośnie możliwości kształtowania się cen mieszkań, o czym mówi zmniejszający się nieco wskaźnik wysokości cen kontraktów mieszkaniowych po raz pierwszy wprowadzanych na rynek. Z kolei wskaźniki wyprzedzające, tj. wydane pozwolenia na budowę mieszkań oraz nowo rozpoczynane mieszkania wskazują na utrzymanie wolumenu produkcji w 2012 r. Wysokie ceny mieszkań oraz wysokie marże zachęcają deweloperów do rozpoczynania produkcji, mimo istniejącego ryzyka spadku cen bądź wydłużania się czasu sprzedaży. Należy jednak mieć na względzie, że marże deweloperskie zawarte w cenach mieszkań dotyczą całego, kilkuletniego okresu realizacji inwestycji i nie są stopami zwrotu. Deweloper korzysta zwykle z kapitału obcego i związanej z nim dźwigni finansowej, która jest czynnikiem zwiększającym stopę zwrotu. Z drugiej jednak strony ponosi on znaczne ryzyko związane z realizowaną inwestycją, które materializuje się we wzroście kosztów (wydłużenie czasu projektu, dodatkowe koszty wynikające z warunków zabudowy bądź sytuacji trudnych do przewidzenia) oraz braku możliwości sprzedaży po zaplanowanej cenie. Ryzyko takich sytuacji rośnie znacząco w warunkach gwałtownych szoków na rynku, tak jak notowano w ostatnim okresie w Polsce.

Obserwowane przez nas zmniejszenie się rentowności firm deweloperskich przy jednoczesnej racjonalizacji kosztów jest skutkiem wzrostu nakładów przy spadku księgowej sprzedaży (wg obowiązującej rachunkowości MSR, jako sprzedaż można księgować jedynie mieszkania oddane do eksploatacji). Firmy deweloperskie nadal finansują się z przedpłat klientów, ale jednocześnie rośnie udział papierów komercyjnych. Chwilowo sektor ten oswaja się z zapisami nowej ustawy tzw. deweloperskiej, która wprowadza utworzenie otwartych i zamkniętych mieszkaniowych rachunków powierniczych, na których gromadzone będą środki na budowę lokalu. W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera, środki zgromadzone na obowiązkowo utworzonych otwartych lub zamkniętych mieszkaniowych rachunkach powierniczych stanowić mają odrębną masę majątkową, z której w pierwszej kolejności zaspokajane będą roszczenia nabywców przyszłych nieruchomości. Powinno to ustrzec klientów przed utratą pieniędzy na skutek niewypłacalności dewelopera. Rozwiązania te nie zostały jeszcze sprawdzone w praktyce przez żadną ze stron (banki, deweloperów), co wpływa na wzrost ryzyka inwestycji mieszkaniowych. Pojawiają się już informacje o bankach skłonnych kredytować inwestycje mieszkaniowe, niemniej jednak proces wdrożenia ustawy wymaga czasu.

Jak zmieni się rynek kredytów hipotecznych w tym roku? Czy utrudnienia w otrzymywaniu kredytów będą wyraźne, czy raczej tylko symboliczne?

Banki, napotykając problemy z zabezpieczaniem portfela kredytowego, zwłaszcza wobec zacieśniania polityki nadzorczej, coraz ostrożniej podchodzą do udzielania nowych kredytów. W pierwszej kolejności praktycznie wyeliminowane zostały z rynku kredyty denominowane w walutach obcych, z niższym początkowym kosztem wejścia, a jednocześnie bardzo ryzykowne z punktu widzenia stabilności systemu bankowego. Pozostały zatem kredyty złotowe, zazwyczaj z oprocentowaniem zmiennym, istotnie zależnym od stopy WIBOR, która, choć wzrosła w ostatnich dniach, powinna z czasem zmaleć, dyskontując w miarę stabilną na tle Europy sytuację ekonomiczną. Pewne ożywienie kredytów złotowych może pojawić się zwłaszcza w drugiej połowie roku w związku z zakończeniem wspomnianego już programu Rodzina na swoim.

Czy kupno mieszkania teraz jest dobrym pomysłem? Komu może się to opłacać, a komu nie?

Nabycie mieszkania jest jednym z najważniejszych i największych wydatków konsumpcyjnych w trakcie życia gospodarstwa domowego. Po raz pierwszy po II wojnie światowej mamy w Polsce sytuację, by kupujący miał tak duży wybór mieszkań do nabycia. Decyzja o kupnie nieruchomości zawsze powinna być poprzedzona dogłębną analizą aktualnych potrzeb, możliwości oraz perspektyw rozwoju. Należy dokonać wyboru, czy lepiej w danym momencie kupić mieszkanie, czy też bezpieczniej i taniej je wynająć. Z drugiej strony inwestycja w nieruchomość zawsze była dobrym pomysłem na utrzymanie wartości oszczędności, ale (co ważne!) długoterminowo. Obserwujemy obecnie dużą liczbę nowych mieszkań z rynku wtórnego, zakupionych w celach inwestycyjnych w okresie boomu (2005-2007) i wystawionych na sprzedaż. Z trudem są one sprzedawane, gdyż rozbudzono w inwestorach oczekiwania nadmiernych zysków, niewspółmiernych do nakładów.

Jakie czynniki makroekonomiczne będą w największym stopniu wpływać na ceny mieszkań w tym roku?

Osobno należy analizować stronę popytową, czyli nabywców mieszkań wraz z systemem bankowym wspomagającym zakup, a osobno stronę podażową, czyli deweloperów. Dla klientów najważniejsza będzie kwestia stałych dochodów, czyli pracy, oraz dostępności kredytu (stopy procentowe, warunki kredytowania), natomiast dla producentów mieszkań, zgodnie z nową ustawą - dostępność kredytu (rachunek zamknięty lub otwarty), środków produkcji (materiały, robocizna, sprzęt), a przede wszystkim dobre prawo pozwalające budować według powszechnie obowiązujących zasad.

TAM MIESZKAM - głos Polaków z zagranicy. Tylko w Bankier.pl

Zobacz poprzednie odcinki z tej serii!

Istotnym czynnikiem nadal będzie sytuacja płynnościowa sektora finansowego. Luka finansowania sektora bankowego, liczona jako różnica pomiędzy depozytami a kredytami gospodarstw domowych, stale poszerza się od 2008 r. Rosną koszty finansowania po stronie banków, co przy stabilnych marżach (tak podpisywano umowy kredytowe) przekłada się na rosnące stopy procentowe złotowych kredytów mieszkaniowych. Innym czynnikiem dotychczas bardzo silniej oddziałującym na sektor finansowy było osłabienie złotego, które wiązało się ze wzrostem ryzyka kredytowego. Skutki deprecjacji złotego są widoczne we wskaźnikach pogorszenia jakości kredytów. Dalsze utrzymywanie się niepewnej sytuacji ekonomicznej w strefie euro wpływa na słabszą ocenę polskiej gospodarki.

Rozmawiała Dorota Sierakowska, TREND

Re: Możliwe są dalsze obniżki cen mieszkań Autor: ~Bestson   2012-02-26 00:48

Co do dalszych obniżek to byłbym ostrożny. W mieście może tego tak nie widać, ale już np. w takim Piasecznie, gdzie deweloperzy zeszli do 4 tys. z hakiem za m2 to po prostu jest granica opłacalności, (..)

Możliwe są dalsze obniżki cen mieszkań Autor: ~Greg   2012-02-25 09:39

Nie wiem kto to pisał ale średnio zna się na ekonomii, mieszkanie nie jest wydatkiem konsumpcyjnym.... to dobro pierwszej potrzeby i jako takie podlega nieco innym prawom a zasady wolnego rynku przez (..)

Re: Możliwe są dalsze obniżki cen mieszkań Autor: ~tytus   2012-02-15 10:08

Raczej mało prawdopodobne w tym roku bo nadal działa Deweloper na Swoim / Bank na Twoim

Możliwe są dalsze obniżki cen mieszkań Autor: ~setu   2012-02-14 15:37

Cenki -1% tygodniowo, do końca roku -30%, co wy na to??

Re: Możliwe są dalsze obniżki cen mieszkań Autor: ~stef   2012-02-14 23:26

Tak mówiłem o popycie potencjalnym ale też , a raczej głownie o sytuacji finansowej ludzi w kraju. Czym innym jest mam pół mln ale nie kupię 2pokojowego M za tyle lecz szukam za np 300tys (to popyt po (..)

Re: Możliwe są dalsze obniżki cen mieszkań Autor: ~tytus   2012-02-14 14:13

Postanowiłem odkurzyć stary knigę ekonomii i stwierdzam, że obaj nie mieliśmy racji. Ja mówiłem o "wielkości popytu" czyli ilości dobra jaką konsumenci są skłonni nabyć po danej cenie. Natom (..)

Re: Możliwe są dalsze obniżki cen mieszkań Autor: ~stef   2012-02-14 10:50

To że ludzi nie stać nie oznacza, że nie chcą kupić, bo mieszkają "na kupie" tzn.: ciasno.......

Re: Możliwe są dalsze obniżki cen mieszkań Autor: ~tytus   2012-02-14 07:58

Przeczysz sam sobie. Jeżeli ludzi nie stać to nie ma popytu na mieszkania po takich cenach. Natomiast zgodnie z danymi z ostatniego spisu powszechnego wynika, że za granicę wyjechało 1.140.000 polaków (..)

Możliwe są dalsze obniżki cen mieszkań Autor: ~stef   2012-02-13 23:24

Tak, kupujący ma wybór lecz brak mu forsy i nie jest jedynym w takiej przypadłości, a jest ich bardzo wielu zatem ciągle oferta ilościowo jest zbyt mała. Mała podaż i duży popyt ale bez stosownego fu (..)

Re: Możliwe są dalsze obniżki cen mieszkań Autor: ~1qaz   2012-02-13 17:02

a kto, gdzie i kiedy budował mieszkanie córki?