2010-02-08 10:55 Źródło: Home Broker
Mniej transakcji na rynku mieszkaniowym
W styczniu liczba transakcji na rynku mieszkań w 16 miastach Polski spadła o ok. 10 proc. w porównaniu do grudnia – wynika z transakcji dokonanych przez klientów Open Finance i Home Broker.
Nie jest to sytuacja nadzwyczajna, bowiem styczeń i luty należą do najsłabszych miesięcy dla osób zajmujących się sprzedażą mieszkań. W tym roku dodatkowo ubijaniu interesów nie sprzyjała wyjątkowo nieprzyjemna aura. Mimo tego sezonowego wahnięcia liczba transakcji, które wzięliśmy pod uwagę przy obliczaniu indeksu cen jest dwu i półkrotnie wyższa niż w styczniu 2009 roku, kiedy na sezonowość rynku nałożyło się także apogeum kryzysu kredytowego w Polsce.
Pod względem cen styczeń nie przyniósł istotnych zmian. Indeks cen mieszkań skonstruowany na bazie transakcji klientów OF i Home Broker wzrósł o 0,1 proc., przy czym ceny w pięciu miastach spadły, a w 10 wzrosły (w Szczecinie nie zmieniły się). Tylko w dwóch miastach w porównaniu do grudnia wzrosła liczba transakcji. W porównaniu do swojego najwyższego punktu z lutego 2008 roku, indeks cen znalazł się w styczniu niżej o 11,5 proc. Od dołka w czerwcu ub. r. wzrósł o 1,5 proc.
Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.
W porównaniu do stycznia 2009 roku mediana cen mieszkań wzrosła w czterech miastach, a w dwunastu spadła. Spośród pięciu miast, w których notujemy najwięcej transakcji, najmocniej – o 6,1 proc. – spadły w skali roku ceny mieszkań w Warszawie. W Krakowie wzrosły w tym czasie o 2 proc.
Jak zmieniały się ceny transakcyjne w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy. Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.
Komentarz i prognoza
Styczeń był – zgodnie z oczekiwaniami – spokojnym miesiącem na rynku mieszkaniowym i tego samego spodziewamy się także po lutym. Od marca możliwe jest ożywienie handlu, zwłaszcza że banki wyraźnie przechodzą do ofensywy poprawiając ofertę kredytów hipotecznych. W szczególności kredyty walutowe stały się dostępne także dla osób o przeciętnych dochodach, co jeszcze pół roku temu było niemożliwe.
Wiosną do sprzedaży powinny trafić nowe projekty deweloperskie. Sądzimy, że ceny sprzedawanych projektów we wczesnej fazie ich realizacji będą istotnie odbiegać w dół od cen mieszkań gotowych lub bliskich ukończenia. Nie da się wykluczyć, że taka sytuacja wpłynie na spadek średnich cen, mimo że mieszkania już istniejące nie zmienią wartości w tym czasie.
Emil Szweda, Bernard Waszczyk – Open Finance
Kolejny miesiąc stabilizacji
Styczeń był kolejnym miesiącem stabilizacji na rynku mieszkaniowym. Obserwujemy dalsze wyhamowanie tendencji spadkowej cen transakcyjnych. W styczniu wartość indeksu odbiegała o mniej niż 1 proc. (na minus) od średniej z 2009 roku. W 2010 roku doradcy Home Broker spodziewają się wzrostu cen nieruchomości w największych miastach średnio o 6 proc.
Z miesiąca na miesiąc zmniejsza się też różnica między cenami ofertowym a transakcyjnymi, obrazująca skłonność sprzedających do obniżania cen. W styczniu było to średnio 3,3 proc. Pojawiają się też sygnały świadczące o tym, że rynek pierwotny dźwiga się z zapaści. W grudniu, drugi miesiąc z rzędu rosła liczba nowych inwestycji mieszkaniowych. Wyhamowuje też tendencja spadkowa w obrębie pozwoleń na budowę. Ze względu na znaczne ograniczenie projektów inwestycyjnych w 2009 roku, w drugiej połowie tego roku odczuwalne mogą być problemy z podażą gotowych mieszkań na rynku pierwotnym.
Mimo tych pozytywnych sygnałów znakiem czasu jest zmniejszająca się przeciętna powierzchnia mieszkań oddawanych do użytku. Lokale oddane w 2009 roku były średnio o 2 m2 mniejsze niż te, które trafiły na rynek rok wcześniej. Aż 76 proc. badanych poszukuje obecnie mieszkań maksymalnie 2-pokojowych. Ze względu na wciąż rygorystyczne – mimo pozytywnych zmian, jakie zaszły na przełomie roku – warunki udzielania kredytów, najbardziej poszukiwane są małe mieszkania z dużą liczbą pomieszczeń, np. 2-pokojowe o powierzchni 35-40 m2.
Katarzyna Siwek, Home Broker
Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?
Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:
Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)
gdzie:
m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.
Jak obliczamy indeks?
Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:
gdzie:
C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.
Nie jest to sytuacja nadzwyczajna, bowiem styczeń i luty należą do najsłabszych miesięcy dla osób zajmujących się sprzedażą mieszkań. W tym roku dodatkowo ubijaniu interesów nie sprzyjała wyjątkowo nieprzyjemna aura. Mimo tego sezonowego wahnięcia liczba transakcji, które wzięliśmy pod uwagę przy obliczaniu indeksu cen jest dwu i półkrotnie wyższa niż w styczniu 2009 roku, kiedy na sezonowość rynku nałożyło się także apogeum kryzysu kredytowego w Polsce.
Pod względem cen styczeń nie przyniósł istotnych zmian. Indeks cen mieszkań skonstruowany na bazie transakcji klientów OF i Home Broker wzrósł o 0,1 proc., przy czym ceny w pięciu miastach spadły, a w 10 wzrosły (w Szczecinie nie zmieniły się). Tylko w dwóch miastach w porównaniu do grudnia wzrosła liczba transakcji. W porównaniu do swojego najwyższego punktu z lutego 2008 roku, indeks cen znalazł się w styczniu niżej o 11,5 proc. Od dołka w czerwcu ub. r. wzrósł o 1,5 proc.
Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.
W porównaniu do stycznia 2009 roku mediana cen mieszkań wzrosła w czterech miastach, a w dwunastu spadła. Spośród pięciu miast, w których notujemy najwięcej transakcji, najmocniej – o 6,1 proc. – spadły w skali roku ceny mieszkań w Warszawie. W Krakowie wzrosły w tym czasie o 2 proc.
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy. Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.
Komentarz i prognoza
Styczeń był – zgodnie z oczekiwaniami – spokojnym miesiącem na rynku mieszkaniowym i tego samego spodziewamy się także po lutym. Od marca możliwe jest ożywienie handlu, zwłaszcza że banki wyraźnie przechodzą do ofensywy poprawiając ofertę kredytów hipotecznych. W szczególności kredyty walutowe stały się dostępne także dla osób o przeciętnych dochodach, co jeszcze pół roku temu było niemożliwe.
Wiosną do sprzedaży powinny trafić nowe projekty deweloperskie. Sądzimy, że ceny sprzedawanych projektów we wczesnej fazie ich realizacji będą istotnie odbiegać w dół od cen mieszkań gotowych lub bliskich ukończenia. Nie da się wykluczyć, że taka sytuacja wpłynie na spadek średnich cen, mimo że mieszkania już istniejące nie zmienią wartości w tym czasie.
Emil Szweda, Bernard Waszczyk – Open Finance
Kolejny miesiąc stabilizacji
Styczeń był kolejnym miesiącem stabilizacji na rynku mieszkaniowym. Obserwujemy dalsze wyhamowanie tendencji spadkowej cen transakcyjnych. W styczniu wartość indeksu odbiegała o mniej niż 1 proc. (na minus) od średniej z 2009 roku. W 2010 roku doradcy Home Broker spodziewają się wzrostu cen nieruchomości w największych miastach średnio o 6 proc.
Z miesiąca na miesiąc zmniejsza się też różnica między cenami ofertowym a transakcyjnymi, obrazująca skłonność sprzedających do obniżania cen. W styczniu było to średnio 3,3 proc. Pojawiają się też sygnały świadczące o tym, że rynek pierwotny dźwiga się z zapaści. W grudniu, drugi miesiąc z rzędu rosła liczba nowych inwestycji mieszkaniowych. Wyhamowuje też tendencja spadkowa w obrębie pozwoleń na budowę. Ze względu na znaczne ograniczenie projektów inwestycyjnych w 2009 roku, w drugiej połowie tego roku odczuwalne mogą być problemy z podażą gotowych mieszkań na rynku pierwotnym.
Mimo tych pozytywnych sygnałów znakiem czasu jest zmniejszająca się przeciętna powierzchnia mieszkań oddawanych do użytku. Lokale oddane w 2009 roku były średnio o 2 m2 mniejsze niż te, które trafiły na rynek rok wcześniej. Aż 76 proc. badanych poszukuje obecnie mieszkań maksymalnie 2-pokojowych. Ze względu na wciąż rygorystyczne – mimo pozytywnych zmian, jakie zaszły na przełomie roku – warunki udzielania kredytów, najbardziej poszukiwane są małe mieszkania z dużą liczbą pomieszczeń, np. 2-pokojowe o powierzchni 35-40 m2.
Katarzyna Siwek, Home Broker
Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?
Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:
Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)
gdzie:
m1 to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,
m2 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-1,
m3 to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m1-2.
Jak obliczamy indeks?
Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:
gdzie:
C1, C2, C3, C4...C16 to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,
l1, l2, l3, l4… l16 to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,
St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.
Dodaj komentarz
- Re: Mniej transakcji na rynku mieszkaniowym Autor: ~KUPIEC 2010-02-11 15:57
- Oferta może i ewoluuje, w kierunku jakichs promocji, obniżek oporcentowania, ale... mi np od maja zdolnośĆ kredytową spadła o 30% a dochody wcale nie spadły, zobowiązania - żadne się nie pojawiły !
- Mniej transakcji na rynku mieszkaniowym Autor: ~heh 2010-02-10 20:17
- a mi się wydaje, że dużo taniej już nie będzie, proszę zwrócić uwagę na ewolucję w ofercie banków, to one są regulatorem na tym rynku
- Mniej transakcji na rynku mieszkaniowym Autor: ~apap 2010-02-10 08:55
- Jeżeli analizujemy wykres to wyraźny jest trend spadkowy zauważmy okres 2009 I, II a 2010 początek roku , lecimy w dół !!!
- Re: Mniej transakcji na rynku mieszkaniowym Autor: ~Przemek 2010-02-09 08:48
- No co Ty. W Warszawie jest mnóstwo ogłoszeń z fajnymi mieszkaniami w dobrej lokalizacji ale wciąż w wygórowanej cenie. Prawie nikt ich nie kupuje bo mało kogo stać na mieszkania po pół miliona i więc (..)
- Re: Mniej transakcji na rynku mieszkaniowym Autor: ~byk 2010-02-08 16:54
- co ty człowieku gadasz ??? gdzie ci ceny spadają??? mialy być takie spadki, wszyscy mówią - nie kupować a fajnych lokalizacji jużnie ma , są tylko blokowiska , co za barany naganiają na spadki???
- Mniej transakcji na rynku mieszkaniowym Autor: ~Przemek 2010-02-08 15:35
- "Pojawiają się też sygnały świadczące o tym, że rynek pierwotny dźwiga się z zapaści" - czyli nie było i nie jest tak różowo jak nam tu analitycy opowiadają, że jest. "Stabilizacja" (..)
