Decyzja o kupnie mieszkania należy do jednej z najważniejszych w życiu. Nie mniej istotny jest wybór banku, który sfinansuje inwestycję. Instytucje prześcigają się w obniżkach. Sprawdziliśmy, gdzie klient może ugrać najwięcej.
Wybierając bank, kredytobiorca wiążę się z nim na wiele lat, dlatego przed podjęciem tej decyzji, warto sprawdzić, gdzie można zmniejszyć koszty związane z kredytem. Sprawdziliśmy, na jakie możliwości obniżki kosztów kredytu mogą liczyć klienci starający się o standardowy kredyt na zakup mieszkania, bez wsparcia programu rządowego „Mieszkanie dla młodych”.
Niższa marża gwarancją mniejszych rat
W większości banków można znaleźć oferty, które w zamian za niższą marżę, zachęcają do otwarcia konta, zawarcia umowy o kartę kredytową czy skorzystania z ubezpieczenia. Część z nich przyznaje obniżki marży za każdy produkt z osobna, część narzuca wybór całego pakietu usług. Największe upusty proponują m.in. Bank Pocztowy, Citi Handlowy, Credit Agricole, Deutsche Bank, Pekao SA oraz Raiffeisen Polbank, jednak na ile będzie to opłacalna decyzja, zależeć będzie od marży wyjściowej.
ReklamaZa założenie konta bez deklaracji wpływów można uzyskać niższe oprocentowanie tylko w trzech bankach. Gwarantując wpływ wynagrodzenia lub wyznaczonej przez bank wysokości minimalnej kwoty, marża może zostać obniżona w kolejnych jedenastu instytucjach. W niektórych bankach konieczne będzie także dokonywanie płatności gotówkowych w określonej wysokości dołączoną do konta kartą debetową. Na założeniu rachunku w banku najlepiej mogą wyjść klienci Pekao SA.
|
Kredyty mieszkaniowe – wysokość marży i warunki jej obniżenia w różnych bankach |
|||
|---|---|---|---|
|
Bank |
Marża standardowa* |
Obniżka marży |
Czynności i produkty gwarantujące uzyskanie obniżki |
|
Alior Bank |
Od 2,5 proc. |
Do 1,99 proc. |
Ubezpieczenie na życie u dowolnie wybranego ubezpieczyciela z cesją praw na bank |
|
Bank BPH |
Od 2,45 proc. do 3,25 proc. – prowizja 1,6 proc. Od 1,75 proc. do 2,55 proc. – prowizja 5 proc. |
0,3 pp. lub 0,2 pp. |
Konto osobiste z wpływem wynagrodzenia i aktywną kartą debetową (2 transakcje bezgotówkowe/m-c). |
|
0,15 pp. |
Okres kredytowania nie dłuższy niż 15 lat. |
||
|
0,1 pp. |
Aktywna karta kredytowa (transakcje bezgotówkowe na kwotę 500 zł/m-c). |
||
|
Bank BPS |
1,79 proc. |
0,19 pp. |
Produkty obniżające marżę o 0,09 pp. + ubezpieczenie na życie. |
|
0,09 pp. |
Konto osobiste z kartą debetową, dostęp do bankowości intenetowej, karta kredytowa, ubezpieczenie nieruchomości w banku. |
||
|
|
Promocje obowiązują do 31 grudnia 2016 roku |
||
|
Bank Millennium |
Od 1,49 proc. do 3,19 proc. |
0,5 pp. |
Konto osobiste z wpływem wynagrodzenia lub dochodu netto z aktywną kartą debetową (transakcje bezgotówkowe na kwotę 500 zł/m-c). |
|
0,3 pp. |
Konto osobiste z aktywną kartą debetową (transakcje bezgotówkowe na kwotę 500 zł/m-c). |
||
|
Bank Pocztowy |
Od 1,6 proc. do 2,7 proc. |
Do maks. 1,4 proc. |
Konto osobiste z regularnymi wpływami w wysokości min. 2500 zł/m-c, dostęp do bankowości internetowej banku, aktywna karta debetowa lub kredytowa (transakcje bezgotówkowe na kwotę 500 zł/m-c), ubezpieczenie nieruchomości w banku, pakiet ubezpieczeń na życie Aviva. |
|
BGŻ BNP Paribas |
Od 2,1 proc. |
0,3 pp. |
Konto osobiste w Planie Aktywnym z wpływami w wysokości min. 2000 zł/m-c, lub Konto bardzo osobiste z kartą debetową i wpływami w wysokości min. 7500 zł/m-c lub saldo oszczędności na poziomie min. 100 000 zł. |
|
0,2 pp. |
Zakup pakietu ubezpieczeń. |
||
|
0,1 pp. |
Ubezpieczenie nieruchomości w banku. |
||
|
BOŚ Bank |
Od 1,49 proc. do 2,7 proc. |
0,2 pp. |
Konto osobiste z wpływami w wysokości min. 2000 zł/m-c, zakup innego produktu kredytowego (w tym karta kredytowa) na okres min. 5 lat lub zakup proponowanego ubezpieczenia na okres 36 miesięcy. |
|
Citi Handlowy |
2,69 proc. |
1 pp. |
Konto osobiste z wpływami wynagrodzenia |
|
Credit Agricole |
3,2 proc. – prowizja 0 proc. 3 proc. – prowizja 2 proc. |
0,4 pp. |
Grupowe ubezpieczenie życia i zdrowia klientów w Cali Europe SA z cesją praw na bank. |
|
0,3 pp. lub 0,2 pp. lub 0,1 pp. |
Konto osobiste z wpływami w wysokości 10 000 zł/m-c (obniżka 0,3 pp), 5000 zł (obniżka 0,2 pp.) lub 2000 zł (0,1 pp.) |
||
|
0,2 pp. |
Ubezpieczenie nieruchomości w CATU SA z cesją praw na bank. |
||
|
0,2 pp. |
Aktywna karta kredytowa (transakcje gotówkowe i bezgotówkowe na kwotę 500 zł/m-c) na okres min. 5 lat. |
||
|
0,1 pp. |
Program systematycznego oszczędzania z minimalną wpłatą 200 zł / m-c. |
||
|
Deutsche Bank |
Od 2,74 proc. do 3,2 proc.** Od 3,24 proc. do 3,64 proc.*** |
1,2 pp. lub od 0,96 pp. do 1,1 pp. |
Wybór kredytu hipotecznego w pakiecie ubezpieczeniowo-inwestycyjnym (wyższa obniżka dotyczy klientów uzyskujących dochód z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej). |
|
1,1 pp. lub od 0,9 pp. do 1,06 pp. |
Wybór kredytu hipotecznego w pakiecie ubezpieczeniowym lub pakiecie inwestycyjnym (wyższa obniżka dotyczy klientów uzyskujących dochód z tytułu prowadzonej działalności gospodarczej). |
||
|
0,5 pp. |
Konto osobiste z regularnymi wpływami. Dotyczy kredytu w pakiecie standardowym. |
||
|
0,2 pp. |
Karta kredytowa (wymagane dokonanie min. jednej transakcji w terminie 3 miesięcy od podpisania umowy). Dotyczy kredytu w pakiecie standardowym. |
||
|
eurobank |
2,46 proc.**** |
0,2 pp. |
Konto osobiste w pakiecie active lub prestige z wpływami wynagrodzenia. |
|
0,1 pp. |
Karta kredytowa na okres min. 5 lat. |
||
|
0,1 pp. |
Lokata terminowa w wysokości min. 15 000 zł na okres min. 12 miesięcy. |
||
|
0,1 pp. |
Zakup jednostek funduszy inwestycyjnych w wysokości min. 10 000 zł na okres min. 12 miesięcy. |
||
|
0,1 pp. |
Ubezpieczenie na życie w banku na okres min. 3 lat |
||
|
0,1pp. |
Ubezpieczenie od utraty pracy na okres min. 3 lat. |
||
|
Najniższa wysokość marży po obniżkach może wynosić 1,99 proc. |
|||
|
ING Bank Śląski |
2,5 proc. |
0,81 pp. lub 0,61 pp. |
„Hipoteczne Last Minute”: Konto osobiste z wpływami w wysokości 2000 zł /m-c, ubezpieczenie indywidualne. Kredyt musi opiewać na co najmniej 100 000 zł. Niższa obniżka marży zakłada brak pobierania prowizji przez bank. Promocja obowiązuje do 15 września 2016 roku. |
|
0,4 pp lub 0,1 pp. |
Konto osobiste z wpływami w wysokości min. 2000 zł Niższa obniżka marży zakłada brak pobierania prowizji przez bank. |
||
|
0,1 pp. |
Ubezpieczenie ochronne w banku |
||
|
mBank |
Od 2,7 proc. |
Do maks. 1,8 proc. |
Promocja „Aktywni Płacą Mniej”: ubezpieczenie spłaty raty kredytu na okres min. 5 lat, konto osobiste z regularnymi wpływami. |
|
Pekao SA |
3,69 proc. |
Do 2,19 proc. lub 2,09 proc. |
Konto osobiste z deklaracją regularnych wpływów, kartą debetową. Wyższa obniżka dotyczy kredytów o wysokości wyższej niż 400 000 zł. |
|
0,05 pp. |
Karta kredytowa w banku. |
||
|
0,05 pp. |
Ubezpieczenie nieruchomości z oferty banku. |
||
|
Raiffeisen Polbank |
Od 2,9 proc. do 3,35 proc. |
0,4 pp. |
Ubezpieczenie na życie. |
|
0,4 pp. |
Ubezpieczenie od utraty źródła dochodu. |
||
|
0,1 pp. |
Ubezpieczenie nieruchomości. |
||
|
0,1 pp. |
Konto osobiste w banku. |
||
|
0,1 pp. |
Karta kredytowa lub limit w rachunku. |
||
|
*Marże banku są uzależnione od wyniku badania zdolności kredytowej klienta, kwoty kredytu i wysokości wskaźnika LTV. Proponowana przez bank wysokość marży może odbiegać od podanych wartości w niektórych przypadkach. **Dla osób otrzymujących dochód z innego źródła niż prowadzona działalność gospodarcza. ***Dla osób, których źródłem dochodów jest prowadzona działalność gospodarcza. ****Marża standardowa dla przykładu reprezentatywnego. Źródło: Opracowanie własne Bankier.pl, stan na 19.08.2016 roku |
|||
Dziewięć banków zachęca klientów do podpisania umowy o wydanie karty kredytowej. Klient musi pamiętać, że jest już obciążony wysokim kredytem hipotecznym, dlatego otrzymanie pozytywnego rozpatrzenia wniosku i jej wydanie, a co za tym idzie osiągnięcie korzystniejszego oprocentowania, może nie być łatwe. Co więcej, w dwóch bankach kredytobiorca będzie zobligowany do aktywnego korzystania z karty, czyli dokonywania płatności bezgotówkowych na określoną kwotę każdego miesiąca. Wśród sześciu ofert kredytów, które przyznają obniżenie marży za kartę kredytową osobno, a nie w pakiecie, największą zniżkę proponują Credit Agricole i Deutsche Bank.
Klientom zainteresowanym obniżeniem miesięcznej raty banki oferują także zawarcie umowy ubezpieczenia. Obniżkę marży za wybranie proponowanego ubezpieczenia od ognia i innych zdarzeń losowych można znaleźć w sześciu bankach. Jest to obligatoryjnie wymagany rodzaj ubezpieczenia od każdego klienta, dlatego ten układ z bankiem może okazać się dla kredytobiorcy opłacalny. Do innych często proponowanych przez banki ubezpieczeń należy ubezpieczenie na życie. Za jego pomocą klient może obniżyć odsetki w sześciu bankach. Trzy instytucje uzależniają wysokość stosowanej marży od kupna całych pakietów ubezpieczeniowych.
Dokonując przeglądu ofert kredytów hipotecznych w bankach można spotkać się z innymi produktami, które są klientowi proponowane w trakcie udzielania kredytu mieszkaniowego. W Deutsche Banku oraz eurobanku klient uzyska lepsze oprocentowanie decydując się na pakiet inwestycyjny lub kupno jednostek funduszy inwestycyjnych. Eurobank postawił również na lokatę – posiadacz wolnych środków za zdeponowanie ich w banku uzyska oprocentowanie niższe o 0,1 pp. od standardowego. Credit Agricole kusi klientów programem systematycznego oszczędzania, a Bank BPH obniży marżę, jeśli długość okresu kredytowania nie przekroczy 15 lat.
W zestawieniu nie znalazły się Bank Zachodni WBK, Getin Bank oraz PKO Bank Polski, w których uzyskanie marży standardowej jest możliwe dopiero po założeniu konta osobistego. Jedynie Getin Bank określa dokładną wysokość podwyższenia oprocentowania w przypadku zerwania warunków promocji „Hipoteka z ROR”, które wynosi 0,5 pp.
Czytaj dalej: Gdzie zaoszczędzić kilka tysięcy na prowizji? »
Gdzie zaoszczędzić kilka tysięcy na prowizji?
Prowizja od udzielenia kredytu jest kosztem, o którym nie wszyscy klienci pamiętają. Zwykle kredytowana, powiększa kapitał do spłaty, co w efekcie zwiększa wysokość raty. Jej zmniejszenie lub całkowite uniknięcie jest możliwe obecnie w jedenastu bankach.
Część z nich nie stawia przed klientem wyższych wymagań niż w przypadku obniżenia marży – spełniając wszystkie lub niektóre warunki pozwalające na wynegocjowanie niższego comiesięcznego zobowiązania, klient zapewnia sobie także niższą prowizję. Taką możliwość mają klienci aż dziewięciu banków.
|
Kredyty mieszkaniowe – wysokość prowizji i warunki jej obniżenia w różnych bankach |
|||
|---|---|---|---|
|
Bank |
Prowizja standardowa |
Obniżka prowizji |
Czynności i produkty gwarantujące uzyskanie obniżki |
|
Alior Bank |
Od 2 proc. do 5 proc. |
1 pp. |
Ubezpieczenie na życie. |
|
Bank BPH |
5 proc. – marża od 1,75 proc. do 2,55 proc. 1,6 proc. marża od 2,45 proc. do 3,25 proc. |
1,08 pp. |
Ubezpieczenie na wypadek zgonu i niezdolności do pracy (za każdego z kredytobiorców). |
|
0,48 pp. |
Ubezpieczenie na wypadek czasowej niezdolności do pracy, utraty pracy albo poważnego zachorowania (za każdego z kredytobiorców). |
||
|
Możliwość wyboru niższej prowizji kosztem wyższej marży. W wariancie dla prowizji wyjściowej w wysokości 1,6 proc. bank nie pobierze prowizji, jeśli w kredycie zostanie zastosowane co najmniej po jednym z obu ubezpieczeń. |
|||
|
Bank BPS |
3 proc. |
1,2 pp. |
Spełnienie warunków obniżających prowizję o 1,1 pp. + limit kredytowy w koncie. |
|
1,1 pp. |
Obniżona prowizja dostępna po spełnieniu warunków regulaminu promocji uprawniającej do skorzystania z obniżonej marży (szczegóły w tabeli dotyczącej marż). |
||
|
1 pp. |
Konto osobiste w banku |
||
|
Bank Pocztowy |
3,5 proc. |
0 proc. |
Obniżona prowizja dostępna po spełnieniu warunków obniżających marżę kredytu (szczegóły w tabeli dotyczącej marż). |
|
Bank Zachodni WBK |
2 proc. – klient wewnętrzny 2,5 proc. – klient zewnętrzny |
Do 0 proc. |
Ubezpieczenie Bezpieczna Hipoteka oraz ubezpieczenie na życie Bezpieczna Hipoteka Skorzystanie z oferty spowoduje zwiększenie marży. |
|
BGŻ BNP Paribas |
Do 5 proc. |
2 proc. |
Konto osobiste w banku. |
|
Do 0 proc. |
Zakup pakietu ubezpieczeń. |
||
|
Credit Agricole |
2 proc. – marża 3 proc. 0 proc. - marża 3,2 proc. |
Możliwość wyboru niższej prowizji kosztem wyższej marży. |
|
|
Deutsche Bank |
2 proc. |
Do 0 proc. |
Wybór kredytu hipotecznego w pakiecie ubezpieczeniowym, inwestycyjnym lub ubezpieczeniowo-inwestycyjnym. |
|
eurobank |
2 proc. – marża standardowa 0 proc – marża standardowa podwyższona o 0,3 pp. |
Do 1 proc. |
Ubezpieczenie od utraty pracy na okres 3 lat. |
|
Możliwość wyboru niższej prowizji kosztem wyższej marży. |
|||
|
ING Bank Śląski |
1,9 proc. |
Do 0 proc. |
Konto osobiste z wpływami w wysokości min. 2000 zł (dotyczy niższej obniżki marży). |
|
mBank |
Do 4 proc. |
Do 0 proc. |
Indywidualne negocjacje warunków cenowych. |
|
Pekao SA |
2,49 proc. |
0,5 pp. |
Konto osobiste w banku. |
|
PKO Bank Polski |
Do 3,5 proc. |
Do 0 proc. |
Ubezpieczenie od utraty pracy i hospitalizacji na okres 4 lat. |
|
O 50 proc. |
Oferta dla posiadaczy Karty Dużej Rodziny |
||
|
Do 75 proc. |
Oferta dla posiadaczy Oszczędnościowej Książeczki Mieszkaniowej lub lokaty Kapitał na Własny Kąt. |
||
|
Raiffeisen Polbank |
2 proc. |
Do 0 proc. |
Ubezpieczenie na życie lub od utraty źródła dochodu. |
|
Źródło: Opracowanie własne Bankier.pl, stan na 19.08.2016 roku |
|||
Wśród produktów, które gwarantują wyeliminowanie prowizji lub przynajmniej obniżenie jej wysokości, dominują ubezpieczenia. Tą drogą poszło aż dziesięć banków, jednak w części z nich wykup polisy ubezpieczeniowej nie wystarczy. Najbardziej wyróżnia się propozycja PKO BP – klienci, którzy nie chcą decydować się na opłacanie składek, mogą skorzystać z obniżenia marży dzięki zgromadzonym oszczędnościom na dedykowanej celowi mieszkaniowemu książeczce oszczędnościowej lub lokacie. Propozycja jest jednak przydatna tylko dla tych klientów, którzy wybrali bank z dużym wyprzedzeniem czasowym.
Niższa prowizja może spowodować zwiększenie marży wyjściowej – tak jest w czterech bankach. Dwa z nich automatycznie obniżają prowizję do 0 proc., podwyższając jednocześnie oprocentowanie. W Banku BPH prowizja jest obniżana w ten sposób tylko do pewnego poziomu, a Bank Zachodni WBK w pierwszej kolejności wymaga od klienta kupna ubezpieczenia. Dopiero po podpisaniu umowy ubezpieczeniowej klient zostaje zwolniony z opłacania prowizji, jednak odsetki wzrosną na wskutek wyższego oprocentowania.
W jaki jeszcze sposób obniżyć ratę kredytu?
Do jednej z form obniżenia wysokości rat jest skorzystanie z mechanizmu bilansującego. Polega on w teorii na prowadzeniu przez bank dodatkowego rachunku technicznego, na którym klient gromadzi swoje oszczędności. Bank obliczając co miesiąc odsetki, dokonuje korekty wysokości kapitału do spłaty w oparciu o posiadane środki na rachunku objętym mechanizmem bilansującym. Oznacza to, że zgromadzone fundusze traktuje jako spłacony kapitał, dzięki czemu odsetki są mniejsze. Warto nadmienić, że klient ma stały dostęp do swoich oszczędności – w przypadku, kiedy dokonana zostanie wypłata części środków, bank na powrót zwiększy kapitał do spłaty o wysokość dokonanej wypłaty. Jedynie w dwóch bankach w Polsce można skorzystać z mechanizmu bilansującego. Należą do nich Pekao SA oraz PKO BP. Warto sprawdzić, czy usługa w danym banku nie jest płatna, ponieważ skutecznie zmniejszy ona osiągane z mechanizmu korzyści.
Jak widać, obniżenie rat kredytu hipotecznego nie jest nieosiągalne. Zainteresowany niższymi odsetkami klient posiada zwykle szeroki wybór produktów, które umożliwią mu osiągnięcie korzystniejszej marży. Wysokość otrzymanych obniżek będzie zależała od indywidualnych preferencji klienta. Najlepiej na tym wyjdą ci, którzy już wcześniej planowali aktywnie korzystać z proponowanych usług, a obciążenia związane z ich użytkowaniem nie będą traktowane jako zło konieczne.
