Kupujesz gotowy dom? Zobacz, jak sprawdzić jego stan techniczny

Na co warto zwrócić uwagę kupując gotowy dom z rynku wtórnego albo od dewelopera? Czy w takiej sytuacji da się zweryfikować jego stan techniczny?

(fot. missionpr.pl / Materiały dla mediów)

Wiele osób rozważających kupno gotowego domu  wybiera oferty starszych budynków z rynku wtórnego bądź propozycje od dewelopera. Często za takim wyborem przemawia fakt, że domy kilkudziesięcioletnie lub kilkunastoletnie posiadają o wiele bardziej atrakcyjną lokalizację, niż budowane na obrzeżach miast nowe budynki. Usytuowane są nierzadko w centrum, a przy tym często mają większą działkę niż nieruchomości obecnie budowane, szczególnie przez deweloperów.

Kupno już istniejącego budynku rozważają również inwestorzy, którzy nie mają czasu i cierpliwości na szukanie najpierw odpowiedniej działki, a potem na zmaganie się z często wielomiesięcznym procesem budowy.

Jest to więc odpowiednie rozwiązanie dla tych, którzy chcą zamieszkać jak najszybciej w nowym miejscu. Na co warto zwrócić uwagę przy wyborze domu z rynku wtórnego albo w stanie deweloperskim? Czy w takiej sytuacji da się w ogóle zweryfikować stan techniczny budynku i jakość już wykonanych prac?

Skorzystaj z pomocy fachowca

Kupno domu to poważna decyzja, rzutująca często na całe życie. Mając więc w perspektywie wydatek kilkuset tysięcy złotych, warto ponieść koszt zatrudnienia specjalisty, który oceni stan nieruchomości przed zakupem, co szczególnie istotne jest w przypadku domów z dłuższą historią.

Można więc skorzystać z usług inspektora budowlanego, ewentualnie znajomego budowlańca, warto też poprosić o opinię np. biuro architektoniczne. Wielu inwestorów powierza znalezienie domu pośrednikowi,  w tym przypadku warto sprawdzić referencje i opinie o wybranym biurze nieruchomości.

Taki fachowiec przyjrzy się rzeczom, które niewidoczne są na pierwszy rzut oka lub niemożliwe do oceny przez laika oraz ustali listę poprawek. Jego opinia z pewnością będzie pomocna przy wykonaniu  kosztorysu ewentualnego remontu czy przebudowy domu.

Co powinien ocenić fachowiec?

Stan fundamentów - czy nie są zbyt płytko posadowione, uszkodzone, podmyte lub czy ich po prostu nie ma. Fundamentom należy przyjrzeć się również w kontekście planowanej budowy dodatkowej kondygnacji, ewentualnie jeśli chcemy pogłębić piwnice. Warto zwrócić także uwagę, że za płytkie wykonanie fundamentów może spowodować unoszenie budynku przez wodę zamarzającą w gruncie i - co za tym idzie – nierównomierne jego osiadanie, gdy grunt zaczyna rozmarzać.

Konstrukcja i architektura  budynku – złe posadowienie domu na trudnym gruncie (tereny podmokłe, zbocza, obszary szkód górniczych, stare wyrobiska) mogą powodować nieodpowiednie osiadanie budynku, a w konsekwencji nawet uszkodzenia w konstrukcji. Trzeba więc przyjrzeć się ewentualnym  pęknięciom w ścianach, nadprożach, stropach itp. Jeśli dopiero planujemy budowę i szukamy odpowiedniej działki, przed jej zakupem warto zlecić badania gruntu, co pomoże nam uchronić się przed popełnieniem kosztownej pomyłki.

Instalacje (elektryczna, wodna, gazowa) – koszty wymiany instalacji elektrycznej w starszych budynkach mogą być naprawdę spore, gdyż wiążą się choćby z zerwaniem tynków, dlatego trzeba koniecznie zwrócić uwagę na jej stan. Dobrze jest ocenić stan tablicy rozdzielczej - czy nie jest osmolona, czy nie przegrzewają się osłony bezpieczników ceramicznych. Stare bezpieczniki częściej ulegają awarii, a przestarzała instalacja często nie wytrzymuje obciążenia nowoczesnymi sprzętami domowymi. Jeśli chodzi o instalację wodną, trzeba przede wszystkim sprawdzić jej szczelność oraz to, czy w rurach nie ma kamienia. Warto sprawdzić też termin legalizacji wodomierza. W przypadku instalacji gazowej również najważniejsza jest jej szczelność.

Kanalizacja – w  przypadku tej instalacji ważna jest jej odpowiednia drożność oraz – jeśli jest szambo – szczelność tego zbiornika.

Wentylacja – objawy źle działającej wentylacji są widoczne już na pierwszy rzut oka. Niepokój powinny wzbudzić zaparowane okna, skraplanie się wody, wilgoć, grzyb. Źle działająca wentylacja może powodować zmęczenie, bóle głowy, złe samopoczucie u mieszkańców, a w konsekwencji – wiele poważniejszych problemów zdrowotnych. Prawidłowe działanie wentylacji szczególnie istotne jest przy zastosowaniu w budynku instalacji gazowej oraz gdy dom wyposażony jest w kominek.

Więźba dachowa – jej dobry stan pozwoli sprawnie wymienić np. pokrycie dachowe. Trzeba więc dokładnie się jej przyjrzeć, zwracając szczególną uwagę na ślady grzybni, otwory zrobione przez owady, wszelkie spróchnienia, ślady zgnilizny, wypaczenia, ugięcia. Ważna jest ocena, jakim stanie są połączenia poszczególnych elementów więźby.

Stan dachu  - trzeba sprawdzić, czy dach nie przecieka, czy nie ma w nim pęknięć, uszkodzonych dachówek (pamiętajmy, że na uszkodzenia podatne są zwłaszcza łączenia poszczególnych elementów, jak styk dachu i komina i wszelkie załamania).

Stan podłogi – ważne, czy podłoga się nie wypacza, czy jest równa, niezagrzybiona. W przeciwnym razie jej remont może wiązać się z koniecznością wymiany wielu warstw i pochłonąć znaczne koszty.

Ocieplenie budynku  - tutaj warto najpierw ocenić stan elewacji - czy nie jest popękana, zazieleniona, wilgotna. Takie usterki mogą świadczyć, że ocieplenie uległo degradacji. Dużym ułatwieniem przy ocenie stanu warstwy ocieplenia jest skorzystanie z kamery termowizyjnej. Dzięki temu okaże się, które ze ścian są ciepła, a które zimne i którędy ucieka ciepło z budynku. Jest to tym istotniejsze, że złe lub zniszczone ocieplenie ma ogromny wpływ na koszty ogrzewania budynku.

Sprawdzaj i jeszcze raz sprawdzaj

Sam również spokojnie i bez emocji postaraj się obejrzeć budynek. Sprawdź, z czego jest zbudowany, jak jest ocieplony. Musisz liczyć się z tym, że modernizacja domu zbudowanego w starej technologii może być i trudniejsza, i kosztowniejsza. Także ogrzewanie niebyt dobrze ocieplonego domu może pochłonąć ogromne kwoty.

Zaniepokoić powinny cię takie rzeczy, jak pęknięcia ścian (w przypadku nowych nieruchomości przez kilka lat budynek może osiadać i niewielkie pęknięcia z tym związane są często spotykane), zapach stęchlizny, plamy pleśni, grzyb, podnoszenie się i wypaczenie drewnianej podłogi, odpadający tynk, zaparowane szyby w oknach, wykwity soli na ścianach.

Sprawdź stan stolarki, ogrodzenia, dowiedz się, czy dom podłączony jest do sieci ciepłowniczej, a jeśli nie – jaki jest sposób jego ogrzewania, czy budynek ma dostęp do kanalizacji, czy trzeba korzystać z szamba.

Coraz częściej zdarza się, że właściciel domu, szykując go do sprzedaży, przeprowadza szybki remont, mający na celu zamaskowanie poważniejszych usterek. Warto więc szczególnie przyjrzeć się tym budynkom, które zostały w niedawnym czasie wyremontowane mimo tego, że są wystawione na sprzedaż.

Można pokusić się również o rozmowę z sąsiadami, którzy z pewnością wiedzą o wiele więcej, niż nam się wydaje – w końcu każdy sposób jest dobry, by sprawdzić, czy dobrze ulokujemy nasze pieniądze i czy wymarzony dom nie stanie się skarbonką bez dna, pochłaniającą o wiele większe nakłady, niż planowaliśmy. W przypadku domów z historią szczególnie ważne jest również sprawdzenie, czy obiekt nie figuruje czasem jako zabytek – w takim przypadku ewentualny remont obostrzony będzie na pewno wieloma obwarowaniami i będzie zdecydowanie droższy. Sprawdzić to można u  wojewódzkiego konserwatora zabytków.

W przypadku nowych domów, szczególnie tych na etapie budowy, warto zwrócić uwagę na to, czy dokumentacja budowy jest kompletna i pozwoli na otrzymanie pozwolenia na użytkowanie domu po zakończeniu prac, a także czy stan faktyczny pokrywa się z tym, co na papierze. Przydatna będzie tutaj rozmowa z dotychczasowym kierownikiem budowy oraz dokładne sprawdzenie zapisów w dzienniku budowy. Istotne to jest szczególnie w przypadku budynków energooszczędnych i pasywnych, których budowa powinna przebiegać ściśle według odpowiednich wytycznych, a naprawienie ewentualnych błędów i niedoróbek może być niezwykle kosztowne, a niekiedy wręcz niemożliwe z przyczyn technicznych.

Urszula Lukas

Źródło:

Newsletter Bankier.pl

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
4 7 ~maciejz9

Dziękuję za bardzo cenny artykuł. Wiele przydatnych informacji. Myślę, że podstawą jest dobry projekt. Ze swojej strony mogę polecić http://www.mgprojekt.com.pl/. Dziś warto budować domy. Musimy jednak pamiętać by do wszystkiego podejść z odpowiednią rozwagą.

! Odpowiedz
6 8 ~QU

NIE NAPISANO NIC O WADACH PRAWNYCH I FAŁSZOWANIU DOKUMENTÓW PRZEZ TYCH CO POWINNI DBAĆ O ICH CZYSTOŚĆ ZGODNOŚĆ I UWZGLĘDNIAĆ ROZPORZĄDZENIA LOKALNE A W PRAKTYCE TO OSTATNIE JEST UKRYWANE CO STANOWI PUZNIEJ NIE LADA PROBLEM NO CHBA ŻE KTOŚ MA ZNAJOMEGO OSZUSTA TJ.PRAWNIKA!!!

! Odpowiedz
6 10 ~Budujący

Gratuluje - jak w ten sposób ktoś sprawdzi dom nie znając się na sztuce budowlanej to polegnie na całym froncie, Słaby materiał i nic nie dający. Ludzie kupują oczami sam się przekonałem sprzedając nowo wybudowany dom w standardzie znacznie wyższym niż na rynku developerskim moja wina naiwnie myślałem ze kupujący kredytujący się na 30 lat dostrzeże - nic bardziej mylnego oczami kobiety, widzi mi się faceta i wspólnym ograniczeniem finansowym wybierają TANIE, stan nie ważny. Przy kupnie domu polecam usługi najlepiej zaprzyjaźnionego budowlańca ale realisty nie filozofa. Można skorzystać z usług inspektora lub kierownika budowy ale tez musi być OK a nie filozof bo z filozofem to nigdy domu się nie kupi. A jak się mu płaci za usługi i ma znaleźć usterki to znajdzie taką ilość ze głowa mała. Co fachowiec to swoja filozofia budowy, wszystko co nie jego to obali. Miłego poszukiwania właściwych domów.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
6 15 ~HadwaO

Uwaga Okazja Polecam kombinezon płetwonurka razem z butlami tlenowymi .Idealnie nadaje się do sprawdzenia szczelności szamba

! Odpowiedz
10 7 ~architektura

Budynki starsze sa o wiele bardziej atrakcyjne niz budynki budowane wspolczesnie. Materialy uzyte na sciany (cegla pelna, czesto sciana warstwowa z pustka lub suprema w srodku) oraz na wykonczenia sa duzo bardziej solidne niz wspolczesnie uzywane materialy.
Dlatego najlepszym rozwiazaniem na dzisiaj jest zakup budynku z lat 70- 90 i ewentualna modernizacja.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
3 10 ~Jaa

Budynki z lat 45-95 to w większości porażka, budowane z byle czego i byle jak, na skutek braku podstawowych materiałów i ich porażającej jakości oraz ekip budowlanych rzadko trzeźwiejących - (kilkunasto centymetrowe odchylenia od pionu to norma). Poza tym projekty z tamtych lat to przeważnie "kostki", ciężko to na coś ładnego przerobić.
Ja doradziłbym dom z lat 30-tych, można znaleźć ładną willę z solidnych materiałów - lita cegła, drewno dachowe którego nie wiedzieć czemu nie chcą jeść robale pomimo braku impregnacji. Ja w moim domu - rocznik 1935 - nawet podłogi z desek mam jeszcze oryginalne...

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz
4 10 ~Maryla

słów dużo. sensu / treści mało - chyba chodziło w tym przypadku o wynagrodzenie "od wiersza"

! Odpowiedz
2 13 ~mmxmm

Artykuł masakra kupa teorii ale jak to posprawdzac juz nie ma. Zeby np ocenic poziom posadowienia to trzeba ryc dziure przy domu 1m, caly zakres z artykułu to będzie z 5-10 tys zl. Po co mowa tutaj o legalizacji wodomierza to drobnostka i obowiazek pwik

! Odpowiedz
4 14 ~Loko

Przeciętny czytelnik po przeczytaniu tego artykułu wie tyle ile wiedział przed jego przeczytaniem.........

! Odpowiedz
2 28 ~Majster

Może Pani Autorka napisałaby konkretnie jak sprawdzić to co proponuje sprawdzić , np:
1) jak sprawdzić z czego dom jest zbudowany ? Zrobić kilka odwiertów w ścianie ? Właściciel na to pozwoli ?
2) Jak sprawdzić czy rury nie są zakamienione ? Zdemontować jakiś odcinek rury ? Ale zakamienienie może być gdzie indziej ...
3) Jak sprawdzić szczelność szamba ? Wlać kilka tysięcy litrów wody i sprawdzić czy nie wypływa gdzieś z boku ?

Coś mi się wydaje Pani Autorko że łatwiej napisać niż zrobić....Prawda jest taka że część rzeczy realnie da się sprawdzić ale niektóre rzeczy wyjdą dopiero kilka lat po zakupie. Np. podmokły teren. Jeśli kupujemy dom w czasie gorącego lata, dom jest dobrze przewietrzony to trudno się zorientować że bywają lata kiedy dom jest podtapiany. Możemy w takim domu mieszkać rok czy dwa a w trzecim roku małe zdziwko: pół metra wody w piwnicy i zaczynający wychodzić świżo zatynkowany przez poprzedniego właściciela grzyb.

Pokaż cały komentarz ! Odpowiedz

Pobierz program PIT 2016

Program Pit 2016

Księgarnia Bankier.pl

Zasady wywierania wpływu na ludzi. Szkoła Cialdiniego Zasady wywierania wpływu na ludzi. Szkoła Cialdiniego ilustracje: Andrzej Mleczko, Robert B. Cialdini Cena: 34,90 zł  Zamów książkę

Znajdź nas na Facebooku

Zapisz się na bezpłatny newsletter Bankier.pl