Dobra umowa kupna mieszkania "z drugiej ręki"

zastępca redaktora naczelnego Bankier.pl
Kupno mieszkania to transakcja sama w sobie poważnie obciążająca domowy budżet. Niestety, pochopne i mało ostrożne podpisanie umowy może spowodować dodatkowe koszty, nawet po odebraniu kluczy. Jakie są rodzaje umów i co w nich zapisać, by nie przegrać w batalii o własne "M"? Naszym gościem jest Pani Katarzyna Maik-Bełza, prawnik i pośrednik w obrocie nieruchomościami, założycielka firmy In–house Sp. z o.o.

Malwina Wrotniak, Bankier.pl: Myśląc o kupnie mieszkania posługujemy się dość ogólnym terminem "umowa". Tymczasem taka transakcja nie sprowadza się wcale do jednego, ale do przynajmniej dwóch dokumentów - jakich?


Katarzyna Maik-Bełza
Katarzyna Maik-Bełza, prawnik, In-house Sp. z o.o.: Na rynku wtórnym przeważnie te transakcje rozbijają się na dwie umowy: na etap umowy przedwstępnej i umowy przyrzeczonej, czyli tej właściwej, przenoszącej prawo własności do nieruchomości.

Zacznijmy od pierwszej z nich - umowy przedwstępnej. Czy będzie potrzebna w każdym przypadku kupna mieszkania "z drugiej ręki"?

Istotą umowy przedwstępnej jest zobowiązanie stron do zawarcia w przyszłości określonej umowy. W przypadku rynku wtórnego będzie to umowa sprzedaży konkretnej, wybranej już przez kupującego nieruchomości. Potrzeba zawarcia umowy przedwstępnej pojawia się wtedy, gdy istnieją faktyczne lub prawne przeszkody, uniemożliwiające nam w momencie podjęcia decyzji o zakupie zawarcie umowy przyrzeczonej. Są to zatem albo niedokończone sprawy spadkowe, albo postępowania podatkowe, które się jeszcze toczą. Ewentualnie potrzeby faktyczne, by odwlec moment podpisania umowy w przyszłość. Bardzo często jest to też kwestia finansowania zakupu, czyli procedura kredytowa.

W przypadku finansowania zakupu nieruchomości kredytem, umowa przedwstępna będzie zatem konieczna?

Właściwie jest to element niezbędny, a to dlatego, że wnioski kredytowe sporządzane są w odniesieniu do konkretnej nieruchomości, oparte są zatem na postanowieniach umowy przedwstępnej. One, wraz z kompletem dokumentów, trafiają do analityków. Dopiero tam podejmowana jest decyzja o przyznaniu kredytu. Z kolei drugi etap, czyli umowa przyrzeczona, jest warunkiem niezbędnym do uruchomienia środków z przyznanego nam kredytu.

Jak się przygotować do podpisania umowy przedwstępnej? Jakich dokumentów będziemy potrzebowali?

Rozmawiamy o rynku wtórnym, więc powiedzmy o przygotowaniach również przez pryzmat rynku wtórnego. Zakładamy, że mamy wybrane mieszkanie. Pierwsza sprawa to weryfikacja kontrahenta, czyli właściciela nieruchomości. Sprawdzamy zatem tożsamość naszego sprzedającego z dokumentami osobistymi, czyli na przykład z dowodem osobistym i danymi wskazanymi w akcie notarialnym jako podstawą nabycia.

Kolejnym istotnym dokumentem jest księga wieczysta; jest ona jawna. W dziale II księgi znajdziemy potwierdzenie, że ta konkretna osoba, która podaje się za właściciela nieruchomości, rzeczywiście tym właścicielem jest.

To są czynności niezbędne, które należy wykonać na etapie przystępowania do kontraktowania, czyli zawierania umowy przedwstępnej.

Jaką formę prawną powinna przyjąć umowa przedwstępna - zwykłej umowy pisemnej czy aktu notarialnego?

Punktem wyjścia do odpowiedzenia na Pani pytanie jest postawienie tezy teoretycznie oczywistej - umowa sprzedaży nieruchomości musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Z tej tezy bardzo często wywodzone są wnioski, że umowa przedwstępna również powinna mieć formę aktu notarialnego. Otóż jest inaczej - umowa przedwstępna rządzi się swoimi własnymi prawami. Przepisy kodeksu cywilnego nie przewidują pod rygorem nieważności formy aktu notarialnego.

Kupujący zatem ma do wyboru dwie formy: albo formę zwykłą, pisemną albo formę kwalifikowaną. Ta forma zwykła, pisemna, ma plusy i minusy. Plusem jest to, że nie trzeba ponosić kosztów sporządzenia aktu notarialnego, więc nie ma potrzeby płacenia taksy notarialnej, natomiast daje ona mniejsze bezpieczeństwo. Z czego to wynika? Przepisy kodeksu cywilnego stanowią, że jeśli do zawarcia umowy przyrzeczonej wymagana jest forma aktu notarialnego (a w przypadku obrotu nieruchomościami ta forma aktu notarialnego jest wymagana), to zawierając umowę w formie o skutku słabszym, czyli w formie zwykłej, pisemnej, w przypadku uchylania się drugiej strony od zawarcia umowy przyrzeczonej, przysługuje nam tylko roszczenie odszkodowawcze.

Dodatkowo to roszczenie odszkodowawcze nie ma kompensować szkody w pełnej wysokości. Ma to być roszczenie odszkodowawcze ograniczone pojęciem ujemnego interesu umownego. Do pojęcia "szkody" możemy sobie wrzucić te koszty, które ponieśliśmy w związku z zawarciem umowy i wykazać szkodę przez porównanie stanu majątkowego, który mielibyśmy, gdybyśmy nie wdali się w proces kontraktowania z tym stanem, który jest w związku z faktem, że umowę zawarliśmy. Jest to sytuacja trochę mało komfortowa.

Co zyskujemy zawierając umowę przedwstępną u notariusza?

Akt notarialny daje nam roszczenie o skutku silniejszym. Jeśli zatem za wszelką cenę chcemy wybrane mieszkanie kupić, akt notarialny daje nam możliwość skierowania do sądu pozwu, na podstawie którego dochodzimy zawarcia umowy przyrzeczonej. Możemy zatem wybrać: albo chcemy tylko dochodzić roszczenia odszkodowawczego, albo chcemy dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. W tym momencie orzeczenie sądu zastąpi nam oświadczenie woli sprzedawcy.

Załóżmy jednak, że nie decydujemy się na akt notarialny. Czy istnieją standardowe wzorce umów, na których możemy się oprzeć i spać spokojnie?

Myślę, że zrozumie Pani, że trudno byłoby mi powiedzieć, że prawnik nie będzie tutaj potrzebny. Umowa przedwstępna jest bardzo ważną umową, bo zazwyczaj na tym etapie pojawiają się już pieniądze, pojawiają się już poważne zobowiązania, w związku z tym trudno komuś, kto nigdy takiej umowy nie podpisywał ani nie konstruował, pomyśleć o wszystkim. Myślę, że jest to dość naturalne. Wzorców w internecie jest potwornie dużo, natomiast każda transakcja jest indywidualna, do każdej trzeba podejść inaczej i myślę, że choćby z tego względu pomoc prawnika będzie jak najbardziej na miejscu.

Prawnik doradzi nam m.in. co w takiej umowie zapisać. Które elementy już na tym etapie możemy określić, a które będziemy precyzowali dopiero później?

Umowy są po, żeby zawierać w nich jak najwięcej treści - takie jest moje zdanie. W związku z tym na pewno musimy zawrzeć tam niezbędne minimum, czyli zobowiązanie się stron do zawarcia w przyszłości umowy sprzedaży. Wyjść należy oczywiście od prawidłowego określenia stron transakcji....

A zatem znowu wracamy do przygotowanych dokumentów, charakteryzujących obie strony.

Tak jest. Dobrze jest dokumenty, które zostały już na tym etapie nam okazane, przywołać w umowie jako podstawę zawarcia pewnych oświadczeń. Określamy dokładnie przedmiot tej umowy, to znaczy nieruchomość z powołaniem się na zapisy aktów notarialnych, na zapisy księgi wieczystej. W przypadku spółdzielczych praw - na zapisy zaświadczeń wydawanych przez spółdzielnię mieszkaniową.

Określamy precyzyjnie cenę. Cena jest bardzo ważnym elementem, który powinien być w sposób jednoznaczny wskazany już w umowie przedwstępnej. Warto też zastanowić się nad tym, czy nie byłoby dobrze rozpisać sposobu płatności, czyli tego w jaki sposób cena zostanie zapłacona. To ważne zwłaszcza wtedy, gdy finansujemy zakup ze środków pozyskanych z kredytu. Trzeba przecież pamiętać o tym, że przyznany kredyt nie oznacza, że płatność rzeczywiście nastąpi w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Zazwyczaj bank potrzebuje dodatkowych pięciu do siedmiu dni i to też warto wskazać w umowie przedwstępnej.

To chyba dobry moment, żeby rozróżnić dwa często mylone ze sobą pojęcia - zadatek i zaliczka.

Jest istotna różnica, przede wszystkim w skutkach. Rzeczywiście ona nie zawsze wydaje się być widoczna, a jest bardzo duża. Zadatek, w braku odmiennych oświadczeń stron ma takie znaczenie, że jeśli ja kupuję mieszkanie i daję tytułem zadatku na przykład kwotę 10 tysięcy złotych, po czym rozmyślam się, to ten zadatek mi przepadnie na rzecz przyszłego sprzedającego, jeśli ten ostatni złoży oświadczenie o odstąpieniu od umowy.

Gdyby sytuacja była odwrotna, czyli po zapłaceniu przeze mnie zadatku sprzedający nie chciał zawrzeć umowy przyrzeczonej, ja mogę bez wyznaczania terminu dodatkowego złożyć oświadczenie woli o odstąpieniu od umowy i dochodzić zapłaty kwoty w podwójnej wysokości danego zadatku, czyli w tym przypadku 20 tysięcy złotych.

A jak będzie z zaliczką?

Zaliczka takiego skutku nie ma, jest w swojej konstrukcji zdecydowanie bardziej prosta. Ale jest też mniej motywująca, bo w przypadku zawarcia umowy zostaje zaliczona na poczet ceny sprzedaży, natomiast w przypadku, kiedy umowa nie dochodzi do skutku, jest po prostu zwracana.

Zaliczka, ponieważ zwrotna, wydaje się bardziej korzystna.

No właśnie, czy zaliczka jest bardziej korzystna? To zależy od tego, jaki jest nasz interes, interes kupującego. Jeśli chcemy kupić mieszkanie i jeśli chcemy się zabezpieczyć, by na etapie procedowania w sprawach kredytowych nie pojawił się ktoś, kto da cenę wyższą za to mieszkanie (a sprzedający rozmyśli się, to znaczy zmieni kontrahenta), to powinniśmy dać zadatek. Tylko on daje nam gwarancję, że przyszły sprzedający zastanowi się, czy warto zapłacić kwotę podwójnej wysokości zadatku, żeby wycofać się z umowy.

Umowa przedwstępna wydaje się omówiona. Kolejnym krokiem będzie zawarcie właściwej umowy sprzedaży. Jak długi czas dzieli podpisanie obu dokumentów? I czy termin zawarcia docelowej umowy sprzedaży powinien być wyznaczony w umowie przedwstępnej?

Najpierw odpowiem Pani na drugie pytanie. Przepisy Kodeksu Cywilnego nie wymagają tego, aby pod jakimkolwiek rygorem umowa przedwstępna wskazywała termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Praktyka jednak wskazuje, że ten termin powinien być wskazany i zabezpiecza to interesy obu stron.

Czym ten okres krótszy, tym lepiej?

To zależy, jaka jest potrzeba odłożenia momentu zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli tym powodem jest konieczność uzyskania kredytu myślę, że powinniśmy dać sobie w granicach od 4 do 8 tygodni czasu na to, żeby załatwić wszystkie formalności. To zależy też oczywiście od banku, którego ofertę analizujemy. Natomiast standardowo ten czas to właśnie 4 do 8 tygodni.

Jeśli są to inne sprawy, to trudno mi się wypowiadać, jaki termin jest zalecany, bo te problemy mogą być bardzo różne. Mogą to być sprawy sądowe, które są w toku, mogą to być postępowania dotyczące zobowiązań publiczno – prawnych, podatków więc trudno jest mi na to pytanie odpowiedzieć.

Jakie dokumenty pojawią się na etapie zawierania umowy przyrzeczonej? Minął już pewien czas od podpisania umowy przedwstępnej, złożyliśmy wniosek o kredyt, mamy pozytywną decyzję z banku. Co teraz?

Wiele dokumentów dotyczących mieszkania będzie potrzebnych już dla samych potrzeb kredytu. Bank będzie prosił o doniesienie podstawy nabycia, czyli aktu notarialnego, który poprzedni właściciel zawarł. Poprosi również o odpis z księgi wieczystej.

Pamiętajmy jednak, że księgi wieczyste są systemem realnym, żyjącym. To znaczy, że pewnego dnia może w nich nie być wzmianek o złożonym wniosku, a drugiego dnia - owszem. Zatem księga złożona na etapie składania wniosku o przydzielenie kredytu nie będzie miała absolutnie takiego skutku, jaki byłby, gdybyśmy ją złożyli w dniu zawarcia umowy przyrzeczonej. Tak więc im bliżej momentu podpisania umowy przyrzeczonej zaglądamy do księgi, tym lepiej i tym większe prawdopodobieństwo, że w międzyczasie nie ujawniła się w niej żadna niepokojąca wzmianka.

Inne niezbędne dokumenty to m.in. zaświadczenia o braku zaległości z tytułu opłat związanych z eksploatacją lokalu. Takie zaświadczenia wydają wspólnoty, zarządcy, spółdzielnie mieszkaniowe, zależy jakie mieszkanie kupujemy.

Czy warto zwrócić się o taki wniosek do sprzedającego, od którego kupujemy mieszkanie, czy bezpośrednio do zarządcy lub wspólnoty?

Prawdopodobnie nie będziemy mieli legitymacji, żeby żądać takiego zaświadczenia bezpośrednio od wspólnoty czy od zarządcy, więc nie zostanie nam ono wydane. Natomiast na etapie umowy przedwstępnej jest miejsce na zawieranie w niej postanowień dodatkowych, oświadczeń, zapewnień i tam gwarantujemy sobie właśnie to, że nasz zbywca będzie z nami współpracował do momentu zawarcia umowy przyrzeczonej między innymi w ten sposób, że będzie nam dostarczał niezbędne dla nas dokumenty.

Właściwa umowa kupna-sprzedaży to zawsze akt notarialny?

Tak.

Z jakim wiąże się to kosztem?

Koszty taksy notarialnej określa rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Te koszty są więc poniekąd odgórnie regulowane rozporządzeniem. Rozporządzenie posługuje się systemem widełek, w zależności od tego, jaka jest wartość deklarowana przez strony przedmiotu czynności notarialnej.

Zakładając na przykład, że kupujemy mieszkanie za 200 tysięcy złotych, znajdziemy się w widełkach pomiędzy 60 tysięcy a milion złotych. Punktem wyjścia do naliczenia taksy będzie wtedy kwota tysiąc dziesięć złotych plus 0,4% od nadwyżki powyżej 60 tysięcy złotych.

O czym jeszcze powinniśmy wiedzieć? Najważniejsze zapisy umowy przyrzeczonej.

Zawsze znajdzie się w niej postanowienie dotyczące istoty umowy sprzedaży, czyli zobowiązanie do przeniesienia własności, do wydania, a z drugiej strony - dla kupującego - zobowiązanie do odbioru mieszkania i zapłaty ceny sprzedaży.

Ta umowa nie może być zawarta "pod warunkiem", w związku z czym nie ma możliwości umieszczenia w niej zapisu, że dojdzie do skutku pod warunkiem zapłacenia ceny sprzedaży. Taki zapis nie jest możliwy.

Do umowy przedwstępnej mogliśmy włączać elementy charakterystyczne dla konkretnej sytuacji i konkretnej nieruchomości. Na ile elastyczna jest właściwa umowa kupna-sprzedaży?

Myślę że dla większości notariuszy im prostsza umowa, tym lepiej, bowiem budzi mniej wątpliwości co do jej interpretacji. Natomiast potrzeby gospodarcze są takie, że strony umawiają się w sposób bardzo rozmaity. Na przykład co do remontów, co do różnego rodzaju przebudów. Wiele z tych postanowień jest zawieranych już na etapie umowy przedwstępnej.

Na etapie umowy przyrzeczonej jeśli jest na przykład różnica pomiędzy datą zawarcia umowy przyrzeczonej a wydaniem, strony wskazują sobie bardzo często dla własnej pewności, że w mieszkaniu pozostanie jakaś zabudowa kuchenna czy jakiś dodatkowy sprzęt, który być może jest niestandardowy. Elastyczność w konstruowaniu tej umowy jest bardzo duża o ile nie narusza ona przepisów bezwzględnie obowiązujących Kodeksu Cywilnego. Wielką pomocą na pewno dla stron będzie notariusz. Zaufanych, taki trochę przyjaciel rodziny, który z jednej strony stoi na straży tak jakby bezpieczeństwa tej całej transakcji czyli tego co musi być tym minimum umowy sprzedaży, a z drugiej strony pomaga sformułować w sposób taki nie budzący wątpliwości, kontrowersji te zapisy, które dla stron są potrzebne, a które właśnie nie są standardowe.

Załóżmy, że takiego prawnika udało nam się znaleźć i że podpisaliśmy umowę. W którym momencie przekazujemy płatność i kiedy dostaniemy do ręki klucze?

Płatność ceny sprzedaży powinna zostać wstępnie określona na etapie umowy przedwstępnej. Jeśli chodzi o umowę przyrzeczoną, czyli tę końcową, rozwiązań jest kilka. Posługując się tymi dostępnymi na rynku wtórnym, najczęściej praktykowanymi, zawsze istnieje możliwość rozliczania gotówkowego, ale wiąże się to z niedogodnością przynoszenia olbrzymich pieniędzy do kancelarii notarialnej.

Jest możliwość dokonywania płatności za pomocą przelewu internetowego, czyli z konta kupującego na rachunek właściciela wskazany w akcie notarialnym.

Jest wreszcie depozyt notarialny - myślę, że bardzo wygodne rozwiązanie. Sprowadza się do tego, że na podstawie umowy z notariuszem pieniądze są przelewane na rachunek bankowy prowadzony przez kancelarię notarialną. Notariusz przystępuje do sporządzenia aktu notarialnego mając te środki na swoim koncie. Dla sprzedającego jest to komfortowe o tyle, że notariusz jest osobą zaufania publicznego, daje zatem rękojmię, że te pieniądze rzeczywiście zostaną przelane i po podpisaniu aktu notarialnego z rachunku notariusza trafiają na rachunek sprzedającego.

Serdecznie dziękuję za rozmowę.
Rozmawiała Malwina Wrotniak, Bankier.pl


Źródło:
Tematy: prawo

Do pobrania

Dodałeś komentarz Twój komentarz został zapisany i pojawi się na stronie za kilka minut.

Nowy komentarz

Anuluj
1 0 edyta1121

Witam, czy kupując mieszkanie za gotówkę potrzebuję spisywać umowę przedwstępną?

! Odpowiedz
0 1 ~edyta1121

Witam czy kupując mieszkanie za gotówkę potrzebuję podpisywać umowę przedwstępną?

! Odpowiedz
1 1 ~kanada

ja na szczęście nie musiałam się o nic martwić. Kupowałam z oferty na http://top-ogloszenia.net/Ogloszenia-Nieruchomosci-10 i co prawda mieliśmy pośrednika, który zadbał o wszystko, ale ja za niego nie płaciłam :)k

!