Czy banki są w stanie zwiększyć sprzedaż kredytów mieszkaniowych?

Sytuacja kapitałowa polskiego sektora bankowego poprawia się. Dzieje się tak za sprawą decyzji o pozostawieniu w systemie 87,5% zysków banków komercyjnych za 2008 r., czyli rekordowej kwoty ponad 11 mld PLN – to zdecydowanie więcej niż w latach poprzednich. W 2006 banki komercyjne pozostawiły 4,5 mld PLN zysku z roku poprzedniego, a w 2007 już 7,9 mld, co stanowiło odpowiednio 44,2% i 60,6% wypracowanego zysku netto w tych latach.

Czy wzmocnienie bazy kapitałowej, które z pewnością zwiększa stabilność całego krajowego sektora bankowego, odblokuje akcję kredytową dla rynku mieszkaniowego w II połowie roku? Aby odpowiedzieć na to pytanie należy prześledzić przyczyny ograniczenia kredytowania tego rynku pod koniec zeszłego roku.

Dokładnie rok temu, pod koniec lipca 2008 r., średni kurs NBP franka szwajcarskiego osiągnął swoje historyczne minimum, tj. 1,9596 PLN/CHF. W tym samym czasie, portfel kredytów mieszkaniowych denominowanych w walucie, głównie w CHF, stanowił ok. 58% i 8,5%, odpowiednio całego portfela kredytów mieszkaniowych i sumy aktywów sektora bankowego. Niemałe znaczenie w popularyzacji szwajcarskiej waluty, poza atrakcyjnym poziomem stóp procentowych, miał trend osłabiania się kursu franka względem złotówki oraz jego względna stabilność – od początku dekady zmienność kursu walutowego, mierzona stosunkiem odchylenia standardowego do średniego kursu na przestrzeni roku, nie przekraczała 6%.

W pierwszej dziesiątce banków udzielających najwięcej kredytów mieszkaniowych w 2008 r. były zarówno banki o ugruntowanej pozycji rynkowej i stabilnej bazie depozytowej, jak i te mniejsze, które wobec braku odpowiednio rozwiniętej bazy depozytowej, część środków pozyskiwały na rynkach zagranicznych, głównie od instytucji macierzystych.

Portfel kredytów mieszkaniowych denominowanych w walucie na tle finansowania zagranicznego

Źródło: NBP

Zawirowania na światowych rynkach finansowych, zapoczątkowane kryzysem na rynku kredytów hipotecznych sub-prime, których kulminację stanowił upadek banku inwestycyjnego Lehman Brothers we wrześniu ubiegłego roku, spowodowały światowy wzrost awersji do ryzyka i odpływ kapitału od rynków wschodzących. Ich konsekwencją była i nadal jest brak niska płynność rynku międzybankowego.

Wraz z gwałtownym osłabieniem się złotówki, wzrosła wartość bilansowa portfela kredytów mieszkaniowych denominowanych w walucie obcej. Pomimo wyhamowania, a przez niektóre banki wręcz zatrzymania akcji kredytowej w tym segmencie rynku, portfel kredytów hipotecznych wzrósł w I kwartale b.r. o niemal 20 mld PLN, wywierając presję na kapitały własne banków.

Należy jednak odnotować, że wydarzenia te nie miały większego wpływu na poziom współczynnika wypłacalności całego sektora bankowego, który od początku 2008 r. utrzymywał się na względnie bezpiecznym, stabilnym poziomie. Stało się tak dzięki ograniczeniu akcji kredytowej w pierwszym półroczu b.r. oraz wzrostowi funduszy własnych z tytułu niepodzielonego zysku z roku ubiegłego.

Współczynnik wypłacalności sektora bankowego

Źródło: KNF

Biorąc pod uwagę obecny poziom współczynnika wypłacalności oraz zakładając utrzymanie udziału portfela kredytów mieszkaniowych w aktywach sektora bankowego na obecnym poziomie, ok. 18-19%, powrót miesięcznej sprzedaży w drugim półroczu do poziomów notowanych jeszcze rok czy nawet dwa lata temu jest mało prawdopodobny. Co prawda, wyższą aktywność banków, szczególnie w segmencie kredytów denominowanych w walucie obcej, może spowodować dalsze umacnianie się złotego. Biorąc jednak pod uwagę dzisiejszą zmienność kursów walutowych (obecnie ok. 15%), którą banki powinny uwzględniać w procesie planowania i oceny adekwatności kapitałowej, nie nastąpi to w horyzoncie najbliższego roku - w strukturze sprzedaży nadal dominować będą złotówki.

Kryzys finansowy pokazał również kluczowe znaczenie stabilnego źródła depozytów dla rynku finansowania długoterminowego. Już teraz, rynek ten zdominowany jest przez banki o rozległej bazie klientów, a tym samym stabilnym i tanim źródle finansowania.

Andrzej Golus, Starszy Konsultant, Sektor Rynków Finansowych Deloitte
Piotr Siciak, Starszy Menedżer, Sektor Rynków Finansowych Deloitte

/ Deloitte

Czy banki są w stanie zwiększyć sprzedaż kredytów mieszkaniowych? Autor: ~poszukiwaczka   2009-08-15 11:26

kalkulator do liczenia zdolności kredytowej wraz z symulacją ofert : https://www.invigo.pl/kredyty_hipoteczne_przez_internet_i_telefon.html , również w programie rodzina na swoim: https://www.invigo.p (..)