Co z czynszami?
Na początku roku mieliśmy do czynienia z odwróceniem tendencji cen na rynku wynajmu mieszkań. Mocno wygórowane czynsze zaczęły stopniowo maleć, a od kwietnia mogliśmy zaobserwować ich stabilizację. Małymi krokami zaczął się zbliżać koniec roku akademickiego. Na rynku najmu pojawiły się „nowe” mieszkania i był to idealny moment na spokojne poszukiwanie spełniającego nasze wymogi, a co najważniejsze - odpowiadającego naszym możliwościom finansowym - lokum. Tradycyjnie, im bliżej inauguracji nowego roku akademickiego, tym mniejsza liczba atrakcyjnych ofert. Dodatkowo należy liczyć się ze wzrostem czynszów – wynajmujący wiedzą, że we wrześniu jest największy ruch na rynku i podnoszą czynsze, bo mają świadomość, że ich mieszkanie i tak zostanie z łatwością wynajęte. Dużo zależy oczywiście od lokalizacji – mieszkania oddalone od uczelni mogą skusić najemców większą powierzchnią (rozłożenie kosztów na większą liczbę osób) albo zdecydowanie niższą ceną.
Niektórzy wynajmujący usilnie utrzymują wysokie czynsze mieszkań zlokalizowanych na obrzeżach miast, przez co mają problemy z ich wynajęciem. Muszą mieć świadomość, że jeśli nie wynajmą mieszkania w gorącym okresie jesiennym, to później mogą mieć z tym spore trudności. Studenci to bowiem największa grupa najemców na rynku. I chociaż z powodu ograniczonej dostępności do kredytów zwiększył się w ostatnim czasie udział absolwentów i młodych rodzin wśród najemców, to nie odgrywają oni aż tak dużej roli w stronie popytowej.
Z analiz portalu Wynajem.pl wynika, że we wrześniu za wynajęcie mkw. mieszkania w Warszawie średnio trzeba było zapłacić 48 PLN, we Wrocławiu 38 PLN, w Krakowie 36 PLN, a w Trójmieście 38 PLN. Nadal najtaniej jest w Poznaniu, gdzie średnio na wynajem mkw. mieszkania trzeba przeznaczyć 34 PLN. Średnio za wynajęcie 50-metrowego mieszkania trzeba więc zapłacić obecnie 2400 PLN w Warszawie, 1900 PLN we Wrocławiu i Trójmieście, 1800 PLN w Krakowie i 1700 PLN w Poznaniu.
Rok temu ceny były znacznie wyższe. Średnia cena wynajmu mkw. lokalu we wrześniu 2008 roku wynosiła w Warszawie – 51 PLN/mkw., w Krakowie – 38 PLN/mkw., we Wrocławiu – 43 PLN/mkw., w Poznaniu – 37 PLN/mkw., a w Trójmieście– 38 PLN/mkw.
W czerwcu, a więc na początku wakacji, ceny były nieco niższe – Warszawa (46 PLN/mkw.), Kraków (34 PLN/mkw.), Wrocław (37 PLN/mkw.), Poznań (30 PLN/mkw.) i Trójmiasto (34 PLN/mkw.). Jednak już od lipca czynsze zaczęły stopniowo rosnąć, ale nie było oznak ubiegłorocznego szaleństwa. Wtedy koszty wynajęcia mieszkania gwałtownie się zwiększyły, popularne były castingi, a mieszkania rozchodziły się w ciągu kilku chwil. Doszło nawet do protestów studentów, którzy tym sposobem chcieli zwrócić uwagę władz na niezwykle trudną dla nich sytuację. Nieznaczny wzrost czynszów jest nieunikniony w okresie tak gorącym jak koniec wakacji, ale ogólnie można powiedzieć, że sytuacja na rynku wynajmu mieszkań, w porównaniu z zeszłym rokiem, uspokoiła się, co nie oznacza wcale, że znormalizowała się – czynsze w dalszym ciągu są zbyt wysokie w porównaniu z wynagrodzeniami. Wynajem mieszkania pochłania znaczną część pensji, a w przypadku większości studentów studiów dziennych oznacza spore obciążenia dla ich rodziców, którzy muszą przecież uregulować także własne zobowiązania. Mieszkania, jako dobra podstawowe, powinny być dostępne dla obywateli, tymczasem dla większości są dobrem luksusowym. Niestety rynek mieszkaniowy, w tym także rynek wynajmu, od wielu lat boryka się z różnymi problemami i wciąż brakuje nam kompleksowych rozwiązań.
Źródło: Wynajem.pl
Najwięcej „tanich mieszkań” (o czynszu poniżej 2000 PLN) znajduje się w Poznaniu. Ich udział jest dominujący i wyróżnia się na tle innych miast – 72%. Za Poznaniem plasuje się Kraków z udziałem 59%. W pozostałych miastach udział najtańszych mieszkań jest już dużo mniejszy i wynosi odpowiednio – 45% w Trójmieście, 38% we Wrocławiu i 18% w Krakowie.
Największą popularnością cieszą się kawalerki i mieszkania dwupokojowe. Ze względu na dość wysokie ceny wynajmu mieszkań, częściej poszukiwane są również mieszkania trzypokojowe. Takie rozwiązanie pozwala rozłożyć koszty na większą liczbę osób i tym samym zaoszczędzić trochę pieniędzy, a tych studenci za wiele nie mają.
Większość osób już wynajęła lokum i jest z niego bardziej lub mniej zadowolona. Nie czas więc na porady dotyczące poszukiwania mieszkania, czy umowy najmu lokalu mieszkalnego. O dobre relacje warto jednak dbać zawsze. Co zrobić, żeby wynajmujący i najemca żyli ze sobą w zgodzie? Poniżej kilka najważniejszych wskazówek. Wynajmujący i najemca – to dwie równoprawne (tak przynajmniej powinno być) strony umowy najmu lokalu mieszkalnego. Pierwszy zobowiązuje się oddać na czas określony lub nieokreślony najemcy lokal mieszkalny do używania, drugi natomiast zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Zobowiązania niby proste, ale okazuje się, że kłopotów związanych z wynajmowanym mieszkaniem nie jest mało.
Najemco…
Płać terminowo czynsz
Terminowe płacenie czynszu należy do podstawowych obowiązków najemcy mieszkania. Czasem zdarza się, że wskazany przez wynajmującego termin jest bardzo niekorzystny (przed wypłatą pensji rodziców bądź naszej) - w takiej sytuacji można spróbować wynegocjować korzystniejszy termin zapłaty czynszu.
Przestrzegaj zasad porządku domowego
Należy zachowywać się tak, aby nie utrudniać życia ani współlokatorom, ani sąsiadom. Warto pamiętać, że wykraczanie w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu wiąże się z tym, że wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.
Drobne naprawy to Twój obowiązek
Wielu osobom wydaje się, że dbanie o lokal należy do właściciela nieruchomości, ale to właśnie najemca musi dbać o właściwy stan techniczny i higieniczno-sanitarny pomieszczeń. Najemcę obciąża naprawa i konserwacja np. podłóg, posadzek, okien czy wbudowanych mebli. Do niego należy także malowanie, tapetowanie oraz naprawa uszkodzeń tynków ścian i sufitów.
Masz wątpliwości – porozmawiaj z właścicielem
Nie wszystkie zasady muszą być uregulowane w umowie i zdarza się, że w niektórych sprawach potrzebna jest dodatkowa zgoda właściciela mieszkania. Dotyczy to chociażby dokonywania ulepszeń w lokalu czy też podnajmu mieszkania lub jego części. Kiedy tylko pojawią się wątpliwości, warto porozmawiać z wynajmującym. To pozwoli uniknąć niepotrzebnych konfliktów.
Właścicielu…
Szanuj swoich najemców
Pod żadnym pozorem wynajmujący nie może wejść do mieszkania pod nieobecność najemców. Takie zachowanie, poza tym, że jest zupełnie niestosowne, grozić może także oskarżeniem o kradzież w przypadku zaginięcia jakiejś rzeczy domownika. Jeśli właściciel chciałby mieć kontrolę nad własnym lokalem, może zapisać w umowie, że na przykład raz w miesiącu, po uprzednim zapowiedzeniu się, będzie chciał do niego wejść i sprawdzić stan mieszkania.
Podwyższaj czynsz zgodnie z prawem
Wynajmujący może podwyższyć czynsz lub inne opłaty za używanie mieszkania pod warunkiem wypowiedzenia dotychczasowej wysokości najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, zachowując oczywiście termin wypowiedzenia czynszu i opłat, który wynosi 3 miesiące, chyba że w umowie określony jest dłuższy termin (zgodnie z ustawą o ochronie praw lokatorów).
Pamiętaj o rewaloryzacji kaucji
Kaucja z reguły jest równoważna miesięcznemu czynszowi, ale zgodnie z prawem można ustalić nawet jego 12-krotność. Jest ona wykorzystywana przy pokrywaniu ewentualnych szkód lub w przypadku, gdy ktoś nie uregulowałby czynszu. Trzeba pamiętać o tym, że kaucja rewaloryzuje się, co oznacza, że podwyżka czynszu powoduje, że wysokość zwróconej kaucji również musi być wyższa. Trzeba pamiętać także o tym, że kaucję należy wypłacić (po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu) w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu. Ważne jest także, by pamiętać o tym, że nie można korzystać z kaucji przy remontach zniszczeń, które właściciel sam by spowodował, gdyby zamieszkiwał w tym lokalu.
Zadbaj o poważne naprawy i remonty
O ile drobne naprawy obciążają najemcę, o tyle poważniejsze naprawy i remonty są już obowiązkiem właściciela. Musi on zapewnić sprawne działanie istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem, które pozwolą najemcy korzystać chociażby z wody, gazu, ciepła, energii elektrycznej czy wind. Do obowiązków wynajmującego należy także utrzymanie budynku i jego otoczenia w dobrym stanie.
To najważniejsze wskazówki dla najemcy i wynajmującego. Niestety, zdarzają się przypadki, kiedy najemcy niszczą lokal i nie płacą czynszu, ale też po stronie wynajmujących są tacy, którzy nie szanują prywatności lokatorów i stwarzają niepotrzebne problemy. Wszystko zależy od poziomu kultury reprezentowanego przez strony. Jeśli nie okażą wzajemnego szacunku, to nawet pisemne czy ustne ustalenia niewiele pomogą, a wynajem stanie się udręką. Oby takich przypadków było coraz mniej.
Małgorzata Kędzierska-Urbaniak
Analityk rynku nieruchomości Wynajem.pl
Źródło:
