Państwo Kowalscy zdecydowali się na budowę własnego domu. W pierwszej kolejności nabyli za zgromadzone wcześniej oszczędności działkę budowlaną, co kosztowało ich 35 tys. zł. Po tym zakupie ich finansowe rezerwy skurczyły się do kwoty 30.000 zł. Nie chcąc przedłużać budowy w nieskończoność muszą skorzystać z kredytu. Szacują, że nowy dom pochłonie w sumie 250.000 zł. Pan Kowalski zarabia 2800 zł netto, a jego małżonka 2000 zł. Oboje pracują od dwóch lat na umowę o pracę na czas nieokreślony. Dotychczasowe koszty utrzymania rodzinnego gniazdka nie są duże - mają jedno dziecko, a fakt, iż mieszkają razem z rodzicami sprawia, że na comiesięczne stałe wydatki muszą odkładać nieco ponad 450 zł. Państwo Kowalscy unikali do tej pory kredytu, a zatem bilans ich finansowych zobowiązań jest zerowy.
Jednym z pierwszych problemów, przed którym stają państwo Kowalscy jest wybór kwoty kredytu. Wbrew pozorom sprawa nie jest jednoznaczna - zaciągając kredyt budowlany nie będą mogli z niego sfinansować wszystkich wydatków koniecznych do całkowitego wykończenia nowej siedziby. Wyposażenie kuchni w sprzęt AGD, zakup mebli i podstawowych sprzętów ułatwiających prowadzenie gospodarstwa domowego (jak np. pralka) nie zalicza się do wydatków mieszkaniowych. W większości banków środki uzyskane z kredytu muszą być "wbudowane" w dom, a więc przeznaczone na elementy nierozerwalnie z nim związane (konstrukcja, podłogi itp.). Sprawia to, że np. umeblowanie kuchni na wymiar może być sfinansowane kredytem, ale już zestaw mebli wypoczynkowych nie. Tymczasem, by przeprowadzić się do nowego "gniazdka" potrzeba znacznie więcej niż czterech ścian i dachu nad głową& Państwo Kowalscy mają więc do wyboru:
- użyć zgromadzonych oszczędności do wyposażenia domu, a środkami z kredytu sfinansować w 100% budowę (wówczas współczynnik LTV, czyli wartości zabezpieczenia w postaci powstającego domu do kwoty kredytu, wyniesie 100% lub, jeśli wliczymy wartość działki i potraktujemy ją jako wkład własny 87%);
- oszczędności przeznaczyć na wkład własny i zaciągnąć mniejsze zobowiązanie - kwota kredytu wyniesie zatem 220.000 zł, a współczynnik LTV 88% (lub 77% jeśli wliczymy wartość działki).
Wartość współczynnika LTV ma istotne znaczenie dla warunków kredytowania, jakie zaproponuje nam bank. Tzw. kredyty bez wkładu własnego (LTV = 100%) są z reguły droższe ze względu na konieczność dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Wysokość takiego ubezpieczenia uzależniona jest od kwoty kredytu (z reguły około 3%). Niski wkład własny oznaczać może również inną stawkę oprocentowania - im wyższy wkład własny klienta i im wyższa pożyczana kwota, tym niższą marżą zadowala się bank. Z tych powodów państwo Kowalscy powinni dopilnować by bank wliczył wartość działki do wartości nieruchomości i potraktował ziemię jako wkład własny kredytobiorcy (nie wszystkie banki na etapie przeprowadzania symulacji kredytowej biorą te okoliczności pod uwagę).
Dodaj komentarz
