Biorą ślub, żeby mieć większą zdolność kredytową. Co na to bank?

Średnia wartość kredytu mieszkaniowego w maju 2024 roku wyniosła 435,54 tysięcy złotych. Aby otrzymać tyle pieniędzy trzeba mieć odpowiednią zdolność kredytową, czyli miesięczne dochody na poziomie 7-8 tysięcy złotych. Oczywiście dużo zależy przy tym od innych czynników, takich jak rodzaj zatrudnienia, wysokość pozostałych zobowiązań czy miesięcznych opłat.

Wielu osobom trudno jest uzyskać taką kwotę kredytu samodzielnie, dlatego wnioski kredytowe składają z partnerem. Czy ma przy tym znaczenie to, że pozostają w nieformalnym związku? Czy faktycznie muszą brać ślub, aby dostać kredyt na wymarzone M?

Czy bank udziela kredytu hipotecznego parom bez ślubu?

Zdecydowanie tak!

Banki dopuszczają możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego przez osoby, które nie są w związku małżeńskim. W takim przypadku instytucje finansowe mogą:

• traktować tych wnioskodawców jako dwa odrębne gospodarstwa domowe, 

• traktować tych wnioskodawców jako wspólne gospodarstwo domowe, o ile obydwoje tak zadeklarują.

W każdym przypadku bank sprawdzi ich zdolność kredytową na podobnych zasadach, choć teoretycznie w pierwszej sytuacji może wziąć pod uwagę nieco wyższe koszty utrzymania. 

Przeczytaj też: Czym jest scoring kredytowy i jak go poprawić?

Na co bank zwraca uwagę przy kredytach dla par?

Dla banku nie ma większego znaczenia, czy pary są w związku formalnym, czy nie – najważniejsza jest ich:

• historia kredytowa, 

• zdolność do spłaty zobowiązania,

• wniesiony wkład własny.

Bank sprawdzi każdą z osób w BIK i innych bazach kredytowych, poprosi o zaświadczenie od pracodawcy o stażu zatrudnienia i wysokości zarobków.

Udziały w nieruchomości 

W przypadku dwóch osób, które nie są w formalnym związku, ustala się, jakie będą ich udziały w nabywanej nieruchomości.

Standardowo wynoszą one po 50%, ale proporcje mogą być inne – zwłaszcza gdy jedna z osób wnosi większy wkład własny. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby ustalić podział np. 40% i 60%. 

Przy ustalaniu tego, jakie będą udziały w nieruchomości można wziąć również inne czynniki po uwagę. Czasem jest to wkład niematerialny kobiety, która za jakiś czas planuje ciążę, a co za tym idzie wyłączenie na pewien okres z życia zawodowego.

Ślub a kredyt hipoteczny

Z perspektywy banku to, że para wnioskująca o kredyt, jest w związku małżeńskim nie ma większego znaczenia. Nadal najważniejsza jest zdolność kredytowa wnioskodawców. Tutaj trzeba jednak rozgraniczyć dwie sytuacje:

• małżeństwo mające rozdzielność majątkową,

• małżeństwo pozostające we wspólnocie majątkowej.

Rozdzielność majątkowa a kredyt hipoteczny

Często pojawiającym się pytaniem w kontekście kredytów hipotecznych jest wpływ rozdzielności majątkowej na decyzję banku. Nie jest ono bezzasadne, bo rozdzielność majątkowa oznacza, że:

• każdy z małżonków zarządza swoimi finansami osobno,

• małżonkowie nawzajem nie odpowiadają za swoje zobowiązania,

• mogą zawnioskować o kredyt wspólnie, ale wniosek może też złożyć tylko jeden z małżonków.

Z punktu widzenia banku, rozdzielność majątkowa może mieć wpływ na ocenę zdolności kredytowej – zarówno poprawiać ją, jak i pogarszać. 

Intercyza w kontekście kredytu hipotecznego

Intercyza – podpisana przed zawarciem małżeństwa, jak i w jego trakcie – zmienia relacje finansowe małżonków. Nie jest już tak, że mają oni wspólny majątek, dla banku są dwoma oddzielnymi gospodarstwami domowymi.

Do obliczania zdolności bank może wziąć pod uwagę tylko dochody i koszty jednego z wnioskodawców. Oczywiście mogą oni też wspólnie przystąpić do kredytu, jeśli miałoby to poprawić ich zdolność kredytową. W przeciwnym razie (gdy jedna z osób ma za niskie dochody czy negatywną historię w BIK), bardziej opłacalne jest samodzielne wnioskowanie. 

Wspólnota majątkowa a kredyt hipoteczny

O ile pary nie postanowią inaczej, po zawarciu związku małżeńskiego automatycznie będą miały wspólnotę majątkową. Oznacza to, że wnioskują o kredyt hipoteczny razem i solidnie za niego odpowiadają. To rozwiązanie, które ma plusy i minusy:

• Jeśli jedna osoba nie pracuje, albo ma niskie dochody, albo jest zatrudniona na umowę, której bank nie akceptuje, wtedy obniża wspólną zdolność kredytową.

• Osoby pozostające we wspólnocie majątkowej solidarnie odpowiadają za zobowiązanie kredytowe.

• Jeśli dwie osoby osiągają dochody ze źródeł akceptowanych przez bank i na odpowiednim poziomie, wtedy ich zdolność kredytowa wzrasta. 

Czy bank lepiej ocenia wnioski kredytowe małżeństw?

Z perspektywy banku, fakt, że para wnioskująca o kredyt jest w związku małżeńskim, nie ma dużego znaczenia. Najważniejsza – niezmiennie – jest tutaj zdolność kredytowa wnioskodawców, ich stabilność finansowa oraz historia kredytowa. Małżeństwo może jednak przynieść pewne korzyści w procesie ubiegania się o kredyt, chociaż są one bardziej pośrednie niż bezpośrednie.

Przeczytaj też: Cesja kredytu hipotecznego. Przeniesienie kredytu na inną osobę 

Dla przykładu, wspólne gospodarstwo domowe oznacza zazwyczaj niższe koszty życia (w przeliczeniu na osobę) przyjmowane podczas obliczeń przez analityka bankowego. Dodatkowo, małżeństwo może być postrzegane jako bardziej stabilne pod kątem długoterminowych zobowiązań. 

Co z kredytem w razie rozwodu?

Rozwód może skomplikować spłatę kredytu hipotecznego. Kiedy małżeństwo kończy się rozwodem, a małżonkowie wspólnie zaciągnęli kredyt, nadal są zobligowani do wywiązania się ze swojego zobowiązania wobec banku. Zwykle są cztery możliwości rozwiązania takiej sytuacji:

1. Sprzedaż nieruchomości i spłata kredytu – ten ruch pozwala na spłacenie pozostałej kwoty kredytu i podział reszty środków między byłych małżonków.

2. Przejęcie kredytu przez jedną osobę – jedno z małżonków może zdecydować się na przejęcie kredytu i dalszą spłatę nieruchomości. W takim przypadku konieczne jest jednak uzyskanie zgody banku, który musi ocenić, czy dana osoba ma wystarczającą zdolność kredytową, aby samodzielnie spłacać kredyt.

3. Podział obowiązków spłaty kredytu – małżonkowie mogą również zdecydować się na wspólną spłatę kredytu, nawet po rozwodzie, co jednak wymaga od nich współpracy przez cały okres spłaty zobowiązania.

4. Wcześniejsza spłata kredytu i przejęcie nieruchomości przez jedną z osób celem dalszego użytkowania, sprzedaży czy wynajęcia.

Czy ślub ułatwia uzyskanie kredytu hipotecznego? Trudno powiedzieć, bo ostatecznie zawsze wszystko zależy od posiadanej zdolności kredytowej. Może być tak, że nawet para pozostająca w związku małżeńskim nie będzie mogła zaciągnąć kredytu hipotecznego z uwagi na negatywną historię w BIK, KRD, zbyt niskie dochody czy za krótki staż pracy.

Standardowo banki dopuszczają wariant, w którym o kredyt hipoteczny ubiegają się dwa gospodarstwa domowe – maksymalnie 4 osoby. Nie ma zatem formalnych przeszkód, aby złożyć wniosek o kredyt z dziewczyną/chłopakiem lub narzeczoną/narzeczonym. Kwestią do ustalenia jest ich udział we wkładzie własnym oraz udziały w samej nieruchomości. W każdej sytuacji najważniejsza pozostaje odpowiedzialność finansowa i zdolność do regularnej spłaty zobowiązań.