Jarosław Szanajca
27.03.2007 r.
Piotr Wardziak: Gościem Radia PiN 102 FM jest Jarosław Szanajca - prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Dzień dobry.
Jarosław Szanajca: Dzień dobry, witam.
PW: Panie prezesie, gdyby pan chciał kupić mieszkanie w Warszawie, kupowałby pan teraz, czy jeszcze by pan poczekał? Może ceny spadną.
JS: Ja bym kupował mieszkanie teraz. Nie przypuszczam, żeby ceny w ciągu najbliższych lat miały spaść, chociaż oczywiście ten szybki, powiedziałbym gwałtowny wzrost cen, z którym mieliśmy do czynienia zwłaszcza pod koniec zeszłego roku, niekoniecznie musi się powtórzyć.
PW: No właśnie, w ubiegłym roku średnia cena metra kwadratowego w stolicy wzrosła o 50%. Jak będzie w tym roku, jak pan myśli?
JS: W tym roku ten wzrost powinien się mocno zahamować, aczkolwiek oczywiście z takiego tempa nie jest łatwo, żeby ten wzrost się tak szybko zmniejszył. Natomiast my przewidujemy, że to będzie ok. 15 %.
PW: Dlaczego? Jakie są przyczyny tego wzrostu cen?
JS: Przede wszystkim jest to wysyp, czy boom na rynku kredytów hipotecznych. Ogromna oferta kredytów hipotecznych oferowanych przez banki spowodowała, że siła nabywcza osób chcących kupić mieszkanie się bardzo zwiększyła, i stąd taka powiedziałbym korekta w górę tych cen.
PW: Dlaczego podaż mieszkań jest za słaba?
JS: Podaż jest za słaba przede wszystkim dlatego, że popyt jest ogromny. Natomiast dostępność przede wszystkim gruntów jest bardzo niewielka, a okrutnie długie i skomplikowane procedury nie pozwalają na uzyskiwanie szybko i sprawnie pozwoleń na budowę. Po prostu bardzo wiele projektów czeka.
PW: Do gruntów jeszcze wrócimy, ale ja zapytam o marże deweloperskie. Bo niektórzy mówią, że może marże deweloperów są nieco za wysokie.
JS: Marże deweloperów są w tej chwili stosunkowo wysokie. Natomiast trzeba pamiętać, że grunt rośnie bardzo szybko, szybciej niż nawet ceny mieszkań. Koszty budowy również szybko wzrastają. Oczywiście jest w tej chwili dla deweloperów czas bardzo dobry, natomiast te marże nie są aż takie, jak niektórym się wydaje.
PW: Jakiej wysokości są marże?
JS: To zależy od segmentów. W segmencie wyższym, apartamentów bardziej luksusowych one są nieco wyższe. W segmencie popularnym one są rzędu dwudziestu paru procent.
PW: No właśnie, wracając do gruntów. Rząd ponoć kończy pracę nad ustawą o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, i jest tam m.in. taki pomysł, że właściciel gruntu, któremu gmina uchwali plan miejscowy będzie płacił 25 % od wzrostu wartości przy sprzedaży tej nieruchomości, czyli tzw. renta planistyczna. To ma pomóc gminom w pokryciu kosztów planistycznych, to jest dobry pomysł? Bo pamiętam, to był zawsze problem, gminy się skarżyły, że skoro rząd narzuca im tworzenie planów, to one muszą mieć na to pieniądze.
JS: Z rentą planistyczną jest tak, że ona powinna być pobierana. Natomiast problemem gmin jest to.... bo to nie jest nowy wynalazek. Ta renta planistyczna istniała, tylko renta planistyczna, jej pobieranie powinno być obligatoryjne. Jeżeli damy swobodę w tym zakresie gminom, wówczas władze gminy, (wybierane w końcu), nie będą chciały krzywdzić, tak jak to się dzieje teraz, swoich własnych wyborców. Także zazwyczaj gminy po prostu tego nie pobierały, choć mogły. Natomiast rozwiązaniem byłoby obligatoryjne stosowanie renty planistycznej. To jest rozwiązanie normalne i rozwiązanie bardzo pożyteczne.
PW: A w czym leży problem z tymi gruntami, z zagospodarowaniem przestrzennym i planami, pana zdaniem? Bo to jest problem od paru lat, tutaj jakaś blokada dziwna istnieje.
JS: To jest przede wszystkim problem fatalnej ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym, która została niedawno uchwalona, która praktycznie poblokowała gigantyczne tereny. I problemem jest to, że ta ustawa nie została znowelizowana, a nowy projekt rządowy absolutnie idzie w złym kierunku i niczego nie załatwia. Ten projekt jest przygotowany przez tych samych ludzi, którzy przygotowali tamtą ustawę, i którzy nigdy się nie przyznali do tego, że była dramatycznym błędem. Także rządowy projekt nie załatwia niczego.
PW: Dlaczego? Dlaczego idzie w złym kierunku? Dlaczego niczego nie załatwia?
JS: Zawiera szereg rozwiązań, które nawet pogłębiają istniejący stan. Oczywiście tam jest szereg dobrych pomysłów. Natomiast problemem jest to, że ustawa o zagospodarowaniu przestrzennym powinna być zmieniona na zupełnie inną ustawę, która otworzyłaby te tereny. Natomiast ta ustawa generalnie niczego nie załatwia. Jest brnięciem w stare, złe, skomplikowane i nieskuteczne rozwiązania.
PW: O jakich terenach mówimy, że są zablokowane?
JS: Tereny, które nie mają w tej chwili planów, i dla których dojście do tych planów to jest kwestia wielu lat. Natomiast w Polsce potrzebna jest rewolucja w tym zakresie i możliwość natychmiastowego wydawania zezwoleń na budowę na terenach, które są przeznaczone w ogóle pod budownictwo. Natomiast na skutek komplikacji prawnych dojście do planu, dojście do wydania zezwolenia jest niesłychanie długie, trwa latami.
PW: Rząd boryka się tu z jeszcze jednym problemem - VAT-u w budownictwie i definicją budownictwa społecznego, dzięki czemu ten VAT byłby utrzymany na poziomie 7 %. Poszło m.in. między resortem budownictwa i finansów o to, czy objąć nim niektóre remonty i domy jednorodzinne budowane samodzielnie. Pana zdaniem należy objąć tą definicją?
JS: Generalnie takie rozwiązanie byłoby skuteczne, byłoby słuszne.
PW: Właśnie spór między resortem finansów a budownictwa zdaje się, że poszedł o to, czy ulga na materiały właśnie powinna wynosić 50 % od kosztów remontu. Resort finansów twierdzi, że dzięki temu byłoby remontowane np. jakieś luksusowe wyposażenie, wtedy nie byłoby to budownictwo społeczne. To słuszny argument?
JS: W ogóle definicja budownictwa społecznego to jest rzecz umowna. I jest to furtka, w której kraje unijne mogą sobie zapewnić stosowanie 7 %...
PW: Obniżonej.
JS: Obniżonej w każdym razie, bo w każdym kraju to jest inaczej - stawki na całe budownictwo, praktycznie całe budownictwo. I to ograniczanie u nas tego do 120 metrów jest w ogóle nieracjonalne. Trudno zrozumieć, dlaczego tej definicji już dawno nie ma. W tej chwili ludzie kupujący mieszkania już od dawna nie wiedzą, ile tak naprawdę VAT-u zapłacą. Także jesteśmy krajem, który ma prawo sobie zapewnić preferencyjną stawkę na budownictwo mieszkaniowe, całe budownictwo, i nie ma najmniejszego powodu, żeby tak nie zrobić. I to, co się dzieje, ten taniec taki chocholi wokół tej definicji jest to zupełnie niezrozumiały przykład absolutnej indolencji władz w zaspokojeniu podstawowych potrzeb społeczeństwa, czyli zapewnieniu racjonalnych warunków dla funkcjonowania budownictwa mieszkaniowego.
PW: To zdaje się, że w budownictwie mamy ostatnio jeszcze jeden problem - brak rąk do pracy. Jak to się może odbić na cenach mieszkań tak naprawdę? Bo jak rozumiem, kontrakty zawierane w tym roku na budowane mieszkania przez deweloperów z wykonawcami są przez to wyższe.
JS: Tak. Wzrost kosztów robocizny jest bardzo istotny i będzie to jeszcze jakiś czas trwało, dopóki ten rynek się nie wysyci. Życie nie znosi próżni, ktoś tutaj przyjedzie i będzie pracował na budowach.
PW: No właśnie, rząd planuje otwarcie rynku pracy na robotników ze Wschodu, także z Dalekiego Wschodu, na Chińczyków. To dobry pomysł?
JS: To jest bardzo dobry pomysł. Natomiast przydałoby się, żeby rząd zamiast coś planować, coś zrobił wreszcie. Planuje różne rzeczy, tak jak planuje definicję budownictwa społecznego od wielu lat. Też się nic nie dzieje. Także my tutaj nie jesteśmy zbytnimi optymistami, jeśli chodzi o liczenie na rząd.
PW: Jak rząd pomoże zbudować 3 mln mieszkań ceny spadną?
JS: A mogę nie komentować?
PW: Oczywiście. Dziękuję bardzo, naszym gościem był Jarosław Szanajca - prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
JS: Dziękuję.
Źródło:
