2008-01-22 13:04 Źródło: Noble Bank
Podsumowanie roku 2007 i hipote(ty)czny czarny scenariusz
Jakie czynniki mogłyby spowodować załamanie naszego rynku nieruchomości, gwałtowny spadek cen i obniżenie popytu z jednoczesnym podwyższeniem podaży? Na pewno wzrost ceny kredytu hipotecznego.
Rok 2006 pokazał nam, jak bardzo zaskakująco może zachować się rynek uważany przez wszystkich za najbardziej stabilny. W ciągu kilkunastu miesięcy ceny mieszkań poszybowały w górę, jak nigdy dotąd. Pierwsza była Warszawa. Wkrótce inwestorzy rozkręcili koniunkturę na rynkach nieruchomości Krakowa, Wrocławia, a potem także Poznania i Trójmiasta. Z końcem roku analitycy zaczęli zwiastować rychłe zatrzymanie trendy wzrostowego oraz korektę cen. Już pierwsze miesiące 2007 roku pokazały jak mylne były to prognozy, jak wiele może się jeszcze zdarzyć.
Rok 2007
Wbrew zapowiedziom, w pierwszym kwartale ceny mieszkań wzrosły – średnio o około 8 procent. W tym samym czasie obserwowaliśmy wzmożone zainteresowanie budownictwem jednorodzinnym jako alternatywą dla mieszkań. Średnia cena domu na przedmieściach Warszawy wzrosła w ciągu pół roku o około 40 procent. Bardzo duże zainteresowanie tym segmentem rynku sprawiło, że ogromna część inwestorów przeniosła swą uwagę w kierunku gruntów budowlanych oraz ziemi rolnej z perspektywą odrolnienia.
Wiosną, szczególnie w weekendy, wszelkie tereny w promieniu 30 km od Warszawy czy Krakowa przeżywały istne oblężenie zarówno doświadczonych inwestorów jak i tych, którzy zbyt późno zorientowali się w potencjale inwestycyjnym nieruchomości. Zbywcy bardzo szybko wyczuli koniunkturę i masowo wycofywali się z zamiaru sprzedaży. Wobec olbrzymiego popytu i mocno ograniczonej podaży, wartość działek rosła w jeszcze szybszym tempie niż mieszkań. Ówczesne gwałtowne, i jak się później okazało – chwilowe - wzrosty cen materiałów budowlanych tylko pogarszały sytuację.
Tymczasem na rynku mieszkaniowym zapanowała moda na mniejsze ośrodki miejskie oraz apartamenty nadmorskie. Ceny tych drugich, nie wiedzieć czemu, być może ze względu na nikłą podaż, osiągnęły poziom iście światowy, nierzadko przewyższając ceny w znanych miejscowościach wypoczynkowych krajów śródziemnomorskich. Mieszkania w mniejszych miastach stosunkowo szybko podrożały do poziomu 5-6 tys. zł/mkw. przez co ich atrakcyjność spadła.
Od kwietnia mieliśmy do czynienia ze spadkiem dynamiki wzrostu cen, we wrześniu natomiast nastąpiła stagnacja wraz z nieznacznymi spadkami cen w niektórych segmentach – głównie wśród mieszkań najgorszej jakości i w najmniej atrakcyjnych lokalizacjach. Z końcem roku część wstrzymujących się z zakupem wreszcie uznało, że oczekiwane spadki prawdopodobnie nie nastąpią. Pomimo delikatnego ożywienia na rynku, wciąż nie można się oprzeć wrażeniu, że trwa stagnacja, lub – jak kto woli – stabilizacja.
Perspektywy
Reasumując, ceny wzrosły do poziomu, przy którym warto sobie zadać pytanie – co dalej? Zdaniem wielu, jeśli takie tempo wzrostu utrzyma się jeszcze choćby przez rok, lada moment może to doprowadzić do załamania rynku. Mamy jednak wiele podstaw aby sądzić, że obecna stagnacja zaowocuje ponownymi, stabilnymi wzrostami cen już w drugim lub trzecim kwartale 2008 roku i przez następne 3 lata mieszkania podrożeją jeszcze około 15-20 procent. W skali roku nie będzie to raczej więcej niż 5-8 procent. I taki też jest mój typ, choć nie brakuje analityków kwestionujących takie prognozy.
W dobie kryzysu na rynku w Stanach Zjednoczonych, Polacy również coraz ostrożniej podchodzą do inwestowania w nieruchomości. Zwiększone ryzyko oraz utrata płynności środków finansowych odstraszają część inwestorów, podczas gdy inni uważają, że to właśnie teraz jest świetny moment na zakup mieszkania, domu czy działki, jako lokaty kapitału.
Niezależnie od opinii, przyjrzyjmy się czynnikom, które wpłynęły na obecną sytuację w Ameryce. Co musiałoby się stać, aby w Polsce rynek nieruchomości również się załamał? Poniższy scenariusz, który jest czysto hipotetyczny, składa się z kilku składników o mniejszym i większym wpływie, które razem mogłyby dać efekt kryzysu.
Czarny scenariusz
W Polsce zasady udzielania kredytów hipotecznych i pożyczek są dużo bardziej restrykcyjne niż w USA, a właśnie swoboda kredytowa Amerykanów miała znaczący wpływ na rynek nieruchomości. Co ciekawe, nie tylko w samych Stanach Zjednoczonych, ale na całym świecie inwestorzy stają się bardziej ostrożni, dłużej wybierają nieruchomości i starannie kalkulują ryzyko, co ma wpływ na ceny.
Jakie czynniki mogłyby spowodować załamanie naszego rynku nieruchomości, gwałtowny spadek cen i obniżenie popytu z jednoczesnym podwyższeniem podaży? Na pewno wzrost ceny kredytu hipotecznego, czyli podwyższenie stopy procentowej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej, a także podniesienie przez banki marży – co wydaje się być bardzo prawdopodobne w perspektywie najbliższego roku. Jak zgodnie przyznają eksperci, stopy procentowe zostaną jeszcze podniesione, jednak założenia Rady zakładają niewielkie i stopniowe podwyżki.
Gwałtowny wzrost kursu CHF może sprawić, że wielu ludzi, którzy byli na granicy zdolności kredytowej i zaciągnęli kredyt we frankach szwajcarskich, przestanie spłacać raty kredytowe, co oznacza pojawienie się na rynku wielu mieszkań sprzedawanych przez zdesperowanych właścicieli lub banki. Przeważnie mieszkania takie są oferowane poniżej ceny rynkowej. Również klienci, którzy brali kredyt na więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości, mogą mieć problem ze spłaceniem raty zwłaszcza, jeśli cena ich mieszkania nie wzrosła tak znacząco, jak na przykład w 2006 lub na początku 2007 roku.
Jest też spora grupa inwestorów, którzy kupowali mieszkania tylko w systemach 10/90 lub 20/80, wykorzystując dźwignię finansową i licząc na realizacje zysków przed oddaniem inwestycji do użytku. Jeśli ci inwestorzy będą mieli problemy ze sprzedażą, pozostanie alternatywa albo zaciągnięcia kredytu, albo szybkiej sprzedaży po dużo niższej od rynkowej cenie. Jeśli doliczymy do tego inwestorów zagranicznych, powstanie liczna grupa, która wprowadzi na rynek w tym samym momencie dużą liczbę mieszkań, co spowoduje gwałtowny wzrost podaży i spadek cen.
W przypadku zmiany regulacji pracy dla obcokrajowców, gdy potanieją koszty pracy, mogą również spaść ceny materiałów budowlanych, co z kolei spowoduje zmniejszenie kosztów budowy mieszkań przez deweloperów i sprzedaż po niższych cenach. Jeśli natomiast proces uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego i zmiany przeznaczenia działek z rolnych na budowlane ulegnie uproszczeniu i przyspieszeniu, na pewno gwałtownie zwiększy się podaż terenów pod budowę domów i budynków mieszkalnych przez deweloperów.
Podaż zwiększyć może także wykup ziemi po ogródkach działkowych. Jeśli w związku z EURO 2012 poprawi się infrastruktura drogowa i za sprawą obwodnic i nowych dróg dużo szybciej będzie można dojechać z okolicznych miejscowości do centrum, Polacy będą chętniej kupować mieszkania coraz dalej od miejsca pracy, co oznacza jeszcze większy wzrost podaży. Ręka do góry, kto wierzy w taki właśnie czarny scenariusz. Ja na pewno nie podniosę.
Paweł Urban, Home Broker doradztwo na rynku nieruchomości
Rok 2006 pokazał nam, jak bardzo zaskakująco może zachować się rynek uważany przez wszystkich za najbardziej stabilny. W ciągu kilkunastu miesięcy ceny mieszkań poszybowały w górę, jak nigdy dotąd. Pierwsza była Warszawa. Wkrótce inwestorzy rozkręcili koniunkturę na rynkach nieruchomości Krakowa, Wrocławia, a potem także Poznania i Trójmiasta. Z końcem roku analitycy zaczęli zwiastować rychłe zatrzymanie trendy wzrostowego oraz korektę cen. Już pierwsze miesiące 2007 roku pokazały jak mylne były to prognozy, jak wiele może się jeszcze zdarzyć.
Rok 2007
Wbrew zapowiedziom, w pierwszym kwartale ceny mieszkań wzrosły – średnio o około 8 procent. W tym samym czasie obserwowaliśmy wzmożone zainteresowanie budownictwem jednorodzinnym jako alternatywą dla mieszkań. Średnia cena domu na przedmieściach Warszawy wzrosła w ciągu pół roku o około 40 procent. Bardzo duże zainteresowanie tym segmentem rynku sprawiło, że ogromna część inwestorów przeniosła swą uwagę w kierunku gruntów budowlanych oraz ziemi rolnej z perspektywą odrolnienia.
Wiosną, szczególnie w weekendy, wszelkie tereny w promieniu 30 km od Warszawy czy Krakowa przeżywały istne oblężenie zarówno doświadczonych inwestorów jak i tych, którzy zbyt późno zorientowali się w potencjale inwestycyjnym nieruchomości. Zbywcy bardzo szybko wyczuli koniunkturę i masowo wycofywali się z zamiaru sprzedaży. Wobec olbrzymiego popytu i mocno ograniczonej podaży, wartość działek rosła w jeszcze szybszym tempie niż mieszkań. Ówczesne gwałtowne, i jak się później okazało – chwilowe - wzrosty cen materiałów budowlanych tylko pogarszały sytuację.
Tymczasem na rynku mieszkaniowym zapanowała moda na mniejsze ośrodki miejskie oraz apartamenty nadmorskie. Ceny tych drugich, nie wiedzieć czemu, być może ze względu na nikłą podaż, osiągnęły poziom iście światowy, nierzadko przewyższając ceny w znanych miejscowościach wypoczynkowych krajów śródziemnomorskich. Mieszkania w mniejszych miastach stosunkowo szybko podrożały do poziomu 5-6 tys. zł/mkw. przez co ich atrakcyjność spadła.
Od kwietnia mieliśmy do czynienia ze spadkiem dynamiki wzrostu cen, we wrześniu natomiast nastąpiła stagnacja wraz z nieznacznymi spadkami cen w niektórych segmentach – głównie wśród mieszkań najgorszej jakości i w najmniej atrakcyjnych lokalizacjach. Z końcem roku część wstrzymujących się z zakupem wreszcie uznało, że oczekiwane spadki prawdopodobnie nie nastąpią. Pomimo delikatnego ożywienia na rynku, wciąż nie można się oprzeć wrażeniu, że trwa stagnacja, lub – jak kto woli – stabilizacja.
Perspektywy
Reasumując, ceny wzrosły do poziomu, przy którym warto sobie zadać pytanie – co dalej? Zdaniem wielu, jeśli takie tempo wzrostu utrzyma się jeszcze choćby przez rok, lada moment może to doprowadzić do załamania rynku. Mamy jednak wiele podstaw aby sądzić, że obecna stagnacja zaowocuje ponownymi, stabilnymi wzrostami cen już w drugim lub trzecim kwartale 2008 roku i przez następne 3 lata mieszkania podrożeją jeszcze około 15-20 procent. W skali roku nie będzie to raczej więcej niż 5-8 procent. I taki też jest mój typ, choć nie brakuje analityków kwestionujących takie prognozy.
W dobie kryzysu na rynku w Stanach Zjednoczonych, Polacy również coraz ostrożniej podchodzą do inwestowania w nieruchomości. Zwiększone ryzyko oraz utrata płynności środków finansowych odstraszają część inwestorów, podczas gdy inni uważają, że to właśnie teraz jest świetny moment na zakup mieszkania, domu czy działki, jako lokaty kapitału.
Niezależnie od opinii, przyjrzyjmy się czynnikom, które wpłynęły na obecną sytuację w Ameryce. Co musiałoby się stać, aby w Polsce rynek nieruchomości również się załamał? Poniższy scenariusz, który jest czysto hipotetyczny, składa się z kilku składników o mniejszym i większym wpływie, które razem mogłyby dać efekt kryzysu.
Czarny scenariusz
W Polsce zasady udzielania kredytów hipotecznych i pożyczek są dużo bardziej restrykcyjne niż w USA, a właśnie swoboda kredytowa Amerykanów miała znaczący wpływ na rynek nieruchomości. Co ciekawe, nie tylko w samych Stanach Zjednoczonych, ale na całym świecie inwestorzy stają się bardziej ostrożni, dłużej wybierają nieruchomości i starannie kalkulują ryzyko, co ma wpływ na ceny.
Jakie czynniki mogłyby spowodować załamanie naszego rynku nieruchomości, gwałtowny spadek cen i obniżenie popytu z jednoczesnym podwyższeniem podaży? Na pewno wzrost ceny kredytu hipotecznego, czyli podwyższenie stopy procentowej ustalanej przez Radę Polityki Pieniężnej, a także podniesienie przez banki marży – co wydaje się być bardzo prawdopodobne w perspektywie najbliższego roku. Jak zgodnie przyznają eksperci, stopy procentowe zostaną jeszcze podniesione, jednak założenia Rady zakładają niewielkie i stopniowe podwyżki.
Gwałtowny wzrost kursu CHF może sprawić, że wielu ludzi, którzy byli na granicy zdolności kredytowej i zaciągnęli kredyt we frankach szwajcarskich, przestanie spłacać raty kredytowe, co oznacza pojawienie się na rynku wielu mieszkań sprzedawanych przez zdesperowanych właścicieli lub banki. Przeważnie mieszkania takie są oferowane poniżej ceny rynkowej. Również klienci, którzy brali kredyt na więcej niż 100 proc. wartości nieruchomości, mogą mieć problem ze spłaceniem raty zwłaszcza, jeśli cena ich mieszkania nie wzrosła tak znacząco, jak na przykład w 2006 lub na początku 2007 roku.
Jest też spora grupa inwestorów, którzy kupowali mieszkania tylko w systemach 10/90 lub 20/80, wykorzystując dźwignię finansową i licząc na realizacje zysków przed oddaniem inwestycji do użytku. Jeśli ci inwestorzy będą mieli problemy ze sprzedażą, pozostanie alternatywa albo zaciągnięcia kredytu, albo szybkiej sprzedaży po dużo niższej od rynkowej cenie. Jeśli doliczymy do tego inwestorów zagranicznych, powstanie liczna grupa, która wprowadzi na rynek w tym samym momencie dużą liczbę mieszkań, co spowoduje gwałtowny wzrost podaży i spadek cen.
W przypadku zmiany regulacji pracy dla obcokrajowców, gdy potanieją koszty pracy, mogą również spaść ceny materiałów budowlanych, co z kolei spowoduje zmniejszenie kosztów budowy mieszkań przez deweloperów i sprzedaż po niższych cenach. Jeśli natomiast proces uchwalania planów zagospodarowania przestrzennego i zmiany przeznaczenia działek z rolnych na budowlane ulegnie uproszczeniu i przyspieszeniu, na pewno gwałtownie zwiększy się podaż terenów pod budowę domów i budynków mieszkalnych przez deweloperów.
Podaż zwiększyć może także wykup ziemi po ogródkach działkowych. Jeśli w związku z EURO 2012 poprawi się infrastruktura drogowa i za sprawą obwodnic i nowych dróg dużo szybciej będzie można dojechać z okolicznych miejscowości do centrum, Polacy będą chętniej kupować mieszkania coraz dalej od miejsca pracy, co oznacza jeszcze większy wzrost podaży. Ręka do góry, kto wierzy w taki właśnie czarny scenariusz. Ja na pewno nie podniosę.
Paweł Urban, Home Broker doradztwo na rynku nieruchomości
Dodaj komentarz
