|
Analiza cen mieszkań notowanych w I półroczu 2009 r. wykazała kontynuację trendu spadkowego. Niekorzystne zmiany cen skłoniły część inwestorów do odłożenia decyzji o sprzedaży mieszkań do momentu poprawy koniunktury i ponownego wzrostu cen, a obecnie czerpania zysków z wynajmu lokali. Jednocześnie zdecydowana redukcja cen, notowana w ostatnim kwartale 2008 r. i pierwszym kwartale 2009 r. wpływa na wzrost sprzedaży mieszkań a tym samym początek realizacji „odłożonego” popytu. Utrzymujące się duże zainteresowanie rządowym programem dofinansowania zakupu mieszkań „Rodzina na swoim”, a determinowana w ramach programu maksymalna wysokość ceny 1 mkw. mieszkania pozostaje kluczowym parametrem dla deweloperów, którzy, dostosowując oferowane ceny do wskaźników obowiązujących przy kredycie z dopłatą, starają się zwiększyć popyt na własne lokale. Ponieważ średnie koszty odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania w II kw. br. względem I kw. 2009 r. wzrosły, presja na kolejne obniżki cen ofertowych zmniejszyła się.
W I półroczu 2009 r. przecięty poziom ceny 1 mkw. mieszkania w Polsce wynosił 4 620 zł/ mkw1 i był o 21,8 % niższy od ceny obowiązującej w I półroczu 2008 r. (5 913 zł/mkw). Jednocześnie średnie ceny mieszkań w II kw. br. (równe 4 690 zł/mkw) były nieznacznie wyższe od cen z I kw. br. (4 552 zł/mkw). Zgodnie ze statystykami regionalnymi, zachowana została tendencja występowania najwyższych cen w województwach, na terenie których zlokalizowane są największe aglomeracje miejskie (wyłączając aglomeracje łódzką). Tym samym w II kw. 2009 r. w dalszym ciągu najdroższe pozostają lokale mieszkalne z województw: mazowieckiego i małopolskiego, najtańsze zaś są zlokalizowane w woj. lubuskim. Największa roczna korekta cen była udziałem woj. podlaskiego (spadek cen o 32,7% r/r) oraz woj. dolnośląskiego (spadek o 22,9% r/r). Nieznaczne wzrosty były w II kw. 2009r. widoczne w woj. warmińsko- mazurskim (wzrost o 9,8% r/r), oraz woj. świętokrzyskim (wzrost o 4,1% r/r) oraz woj. zachodniopomorskim (wzrost o 3,3% r/r) czyli tam gdzie ceny są relatywnie niższe od średniej krajowej, a rzadkość wprowadzania nowych inwestycji na rynek w istotnym stopniu może zawyżać statystykę.
Źródło: AMRON, Opracowanie: Bank BGŻ
W obliczu niewielkiego popytu, rosnącej nadpodaży lokali ukończonych a niesprzedanych oraz ograniczonych możliwościach kredytowania inwestycji, deweloperzy wstrzymują realizację nowych projektów. W ciągu ośmiu pierwszych miesięcy 2009 r. oddano do użytkowania łącznie 101 256 mieszkań, czyli o 6,5 % więcej niż w analogicznym okresie 2008 roku. W dalszym ciągu dominuje budownictwo deweloperskie, które w okresie tym wprowadziło na rynek ok. 47,5 % wszystkich oddanych do użytkowania nowych mieszkań, równie duży udział maja inwestorzy indywidualni. Sukcesywnie istotnie maleje aktywność spółdzielni mieszkaniowych. Podczas gdy w latach 80-tych budowały one 160 tys. mieszkań rocznie, dziś jest to niewiele ponad 8 tys. rocznie (w okresie I- VIII 2009r. oddano do użytkowania tylko 4,3 tys. mieszkań spółdzielczych tj. mniej o 19,% r/r). W Polsce działa ponad 5 tys. spółdzielni, z których 3,6 tys. ma budynki z 3,5 mln mieszkań. Jednakże widoczne jest już ograniczenie skali nowych inwestycji, które może być jeszcze większe z uwagi na narastającą różnicę miedzy liczbą mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia i których budowę rozpoczęto. W okresie I- VIII 2009 r spadła o 25,4 % r/r liczba mieszkań, których budowę rozpoczęto. Wśród tej kategorii najbardziej, bo o 49,1 % r/r spadła liczba rozpoczętych mieszkań przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem. W okresie tym odnotowano również spadek o 23,6 % r/r liczby wydanych pozwoleń, wydano mniej o 8,8 % r/r pozwoleń na budowę mieszkań indywidualnych i o 38,2 % r/r przeznaczonych na sprzedaż lub wynajem, tzw. deweloperskich. Szacujemy, ze zjawisko to będzie kontynuowane i utrzyma się w 2010 r.
Źródło: GUS, Opracowanie: Bank BGŻ
Kluczowe znaczenie dla ponownego wzrostu inwestycji deweloperskich będzie miała skala prowadzonej akcji kredytowej zapewniającej finansowanie nowych inwestycji. W obecnym okresie sektor budowlano-montażowy uważany jest przez instytucje finansowe za szczególnie ryzykowny. Zmniejszenie przychodów deweloperów determinuje spadek ich płynności finansowej, co może część z nich, szczególnie niewielkie przedsiębiorstwa, doprowadzić do bankructwa. Sytuację w tym segmencie łagodzi spadek kosztów realizowania inwestycji tj. nabycie gruntu, materiałów budowlano-montażowych oraz usług podwykonawców. Jednocześnie pomimo malejących kosztów lata 2009- 2010 będą dla sektora budowlanego trudnym okresem, a zapowiadana redukcja inwestycji nie zniweluje całkowicie rosnącej różnicy między popytem a podażą.
Najważniejsze jednak dla rynku nieruchomości mieszkaniowych będzie ożywienie popytu na mieszkania. Co prawda pierwsze symptomy poprawy są już widoczne, to jednak liczba zakupionych lokali (mierzona liczbą nowych kredytów hipotecznych) jest znacznie mniejsza od notowanej w latach 2006- 2007. Tendencje te potwierdzają statystyki prezentowane przez większość dużych deweloperów, dla których II kw. 2009r. był kolejnym okresem poprawy wyników sprzedaży mieszkań. W II kw. 2009 r. wzrosła o 19,7 kw/kw liczba nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych (ZBP szacuje, że w II kw. br. przybyło ok. 45 tys. nowych umów a w I kw. br. okolo 35 tys.) w dalszym ciągu liczba ta znacznie odbiega od statystyk notowanych w latach poprzednich (stanowi niewiele ponad 50 % liczby umów kredytów mieszkaniowych zawartych w II kw. 2008 r.). W obliczu znacznego zmniejszenia się popytu na nieruchomości mieszkaniowe, generującego spadek ich cen, zwiększenie dostępności programu ''Rodzina na swoim'' pozostaje istotnym instrumentem podtrzymania zainteresowania kupujących nabyciem własnego lokalu. ZBP szacuje, ze w ramach tego programu realizowane jest średnio 10- 15 % akcji kredytowej.
Źródło: NBP, BGK, Bloomberg, Opracowanie: Bank BGŻ
Jednocześnie nie spodziewamy się, aby do końca 2009 r. banki były skłonne do zmiany polityki kredytowej w kierunku jej łagodzenia, nie oczekujemy również spadku kosztów obsługi kredytów mieszkaniowych z tytułu zmniejszania krajowych stóp procentowych, tym samym czynnik ten nie będzie wpływał na zwiększenie liczby transakcji zawieranych na tym rynku. Ponadto już w III kw. br. obserwujemy zmniejszoną liczbę transakcji kupna/sprzedaży, głównie z uwagi na okres wakacyjno-urlopowy, w czasie którego rozpatrywana jest mniejsza liczba wniosków kredytowych. Równocześnie mniejsza jest, szczególnie na rynku wtórnym, liczba wprowadzanych do sprzedaży lokali mieszkalnych. W IV kw. 2009 r. oczekujemy ponownego wzrostu zainteresowania nabyciem mieszkania ze strony kupujących. Popyt w tym okresie może być wyższy od obserwowanego w II kw. 2009 r., będzie on jednak zdecydowanie niższy od tego z lat 2007- 2008, a główną stymulantą jego wzrostu będzie pogarszająca się koniunktura na rynku pracy, w szczególności wzrost zagrożenia utratą pracy.
Ze względu na skalę niekorzystnych zjawisk wynikających z kryzysu finansowego, trudno oczekiwać w kolejnych miesiącach 2009 roku poprawy koniunktury w sektorze budownictwa mieszkaniowego. Mimo nieznacznego wzrostu popytu w II kw. 2009 r. i jego kontynuacji w kolejnych kwartałach 2009 r., sprzedaż mieszkań nadal będzie kształtowała się na znacznie niższym niż w ubiegłam roku poziomie. Sytuacja ta przy wysokiej liczbie nowych mieszkań oddawanych do użytkowania, prowadzi do powiększania się skali nadpodaży mieszkań. W krótkim okresie będzie ona prowadziła do dalszych spadków cen, przy czym skala korekty nie będzie analogicznie wysoka jak w I półroczu 2009 r. Może ona jednak wzrosnąć w sytuacji znacznego pogorszenia się sytuacji finansowej chociaż jednego z dużych krajowych deweloperów, a jego bankructwo jeszcze bardziej zachwiałoby rynkiem i zniechęciło gospodarstwa domowe do podejmowania decyzji o zakupie mieszkania.
Znaczenie w najbliższym okresie może mieć zapowiadane wprowadzenie nowej Rekomendacji T, jednak termin jej wprowadzenia nie jest ostatecznie potwierdzony, trudno więc wnioskować na temat jej oddziaływania na rynek. Podobnie jak przy wprowadzaniu rekomendacji S, może być ona dodatkowym impulsem popytowym bezpośrednio przed wprowadzeniem obostrzeń. Istotny wpływ na kształtowanie cen mieszkań mogą mieć ewentualne zmiany w programie „Rodzina na swoim”. Wzrost maksymalnego wskaźnika cen lub wzrost mnożnika powyżej obecnego poziomu 1,4 w tym programie może przynieść wzrost cen, przeciwną tendencje będziemy natomiast obserwować, jeśli finansowanie z uwagi na ograniczenia budżetowe zostanie zmniejszone.
Poprawy na rynku mieszkaniowym oczekujemy wraz z pojawieniem się ożywienia gospodarki. Ponadto wraz z wygasaniem nadwyżki podaży nad popytem już w 2011 r. mogą pojawić się pierwsze wzrosty cen, jednakże ich skala nie będzie analogicznie wysoka jak ta z lat 2006- 2007. Jednocześnie ogromne znaczenie dla tego rynku będzie miała skala prowadzonej akcji kredytowej. Jeśli ograniczenia nie będą już tak drastyczne to ożywienie na rynku nieruchomości może przyjść szybciej niż w 2011 r. Ponadto szybszy powrót do kredytowania przedsiębiorstw deweloperskich może determinować wzrost liczby nowych inwestycji, tym samym prognozowana na okres 2011/2012 kolejna luka podażowa może nie być głęboką.
Dybciak Monika
1Dane pochodzą z systemu AMRON(www.amron.pl), który jest zbiorem transakcji na rynku nieruchomości zarówno mieszkaniowych jak i niemieszkalnych finansowanych częściowo lub w całości kredytem bankowym.
Źródło:
