Co warto wiedzieć o odwróconej hipotece

Odwrócona hipoteka wzbudza wiele kontrowersji. Robert Majkowski, prezes Funduszu Hipotecznego DOM w rozmowie z redaktorem Bankier.pl zapewnia iż "seniorzy doskonale zdają sobie sprawę z tego, że podpisując umowę o dożywocie lub umowę renty odpłatnej dochodzi do przeniesienia prawa własności".


Czym jest odwrócona hipoteka? Kredytem czy rentą? Jaka jest istota tego produktu i kto może z niego skorzystać?

Odwrócona hipoteka to usługa finansowa, w ramach której beneficjent otrzymuje świadczenie pieniężne w zamian za nieruchomość, a jednocześnie zachowuje prawo do dożywotniego korzystania z niej. Hipoteka odwrócona może działać w oparciu o dwa modele: sprzedażowy i kredytowy.

Czym różnią się te dwa modele?

Różnią się one momentem przeniesienia własności nieruchomości. W modelu sprzedażowym do przeniesienia własności dochodzi w dniu podpisania umowy, w modelu kredytowym przeniesienie własności następuje po śmierci beneficjenta. Model sprzedażowy jest już dostępny w Polsce w ofercie funduszy hipotecznych i opiera się na przepisach Kodeksu Cywilnego. Model kredytowy ma być dostępny po uchwaleniu nowej ustawy o odwróconym kredycie hipotecznym.

Umowa o odwróconej hipotece polega na przeniesieniu prawa własności do nieruchomości na fundusz hipoteczny ze skutkiem natychmiastowym, zaraz po podpisaniu umowy. Jak Państwo ze swojej perspektywy to oceniają? Czy seniorzy zdają sobie z tego sprawę w momencie zawierania umowy z Państwem?

Seniorzy doskonale zdają sobie sprawę z tego, że podpisując umowę o dożywocie lub umowę renty odpłatnej dochodzi do przeniesienia prawa własności. Należy jednak pamiętać, że senior zachowuje dożywotnie prawo do mieszkania i korzystania ze swojego lokum.

Poradnik Bankier.pl

Jak ubezpieczyć mieszkanie krok po kroku?

Jak kupić mieszkanie krok po kroku?

Czy wiedzą oni, że pewne prawa zostają im odebrane? Co mogą, a czego nie mogą robić seniorzy ze swoim mieszkaniem po zawarciu umowy z Funduszem? Czy mogą zrobić remont, bez informowania Państwa o tym lub zameldować wnuczka?

Po zawarciu umowy seniorzy muszą informować i uzyskać zgodę Funduszu na dokonywanie modyfikacji lub remontu mieszkania. Zgody Funduszu wymaga również zameldowanie osoby, przyjęcie kogoś na mieszkanie lub jego wynajęcie. Warto pamiętać, że Fundusz comiesięcznie opłaca czynsz za mieszkanie – seniorzy nie muszą tego robić. Pokrywamy również podatki, koszty ubezpieczenia nieruchomości czy użytkowania wieczystego.

Umowa opisuje tylko niezbędne minimum praw i obowiązków seniora. Czy umowę można negocjować i w jakim zakresie?

Każda umowa jest indywidualnie przygotowywana dla każdego z klientów i oczywiście można ją negocjować. Fundusz Hipoteczny DOM stara się, aby większość istotnych kwestii została uregulowana umową, tak by każda strona czuła się komfortowo. Umowa jest zawierana w formie aktu notarialnego, a obecność notariusza i bezpłatna pomoc prawna, którą gwarantujemy na każdym etapie rozmów, dodatkowo zabezpieczają seniora w taki sposób, by mógł uregulować w umowie wszystkie kwestie dla niego istotne.

Kto płaci za rachunki i ewentualny remont mieszkania?

Tak jak wspomniałem wcześniej, w ramach oferty Funduszu Hipotecznego DOM opłaty czynszowe dokonywane są przez Fundusz. Warto jednak pamiętać, że z renty potrącana jest stała kwota na ten cel. Jest ona określona w dniu zawarcia umowy. Przyszłe podwyżki czynszu nie zmniejszają świadczenia wypłacanego Klientowi. Wszystkie modyfikacje i remonty mieszkania dokonywane są na życzenie i koszt seniora. Fundusz Hipoteczny DOM ubezpiecza na swój koszt każdą nieruchomość, więc w przypadku zdarzenia losowego senior nie musi się martwić o przywrócenie mieszkania do dobrego stanu.

Czy, a jeśli tak to w jaki sposób, można utracić prawo dożywotniego użytkowania lokalu?

Przyznam, że jest to dosyć zaskakujące pytanie. Nasza umowa nie przewiduje utraty przez seniora prawa do korzystania z mieszkania. Senior może oczywiście zrzec się tego prawa i wtedy moglibyśmy mu wypłacić dodatkowe wynagrodzenie.


Co w sytuacji, gdy Fundusz sprzeda nieruchomość? Czy kolejny właściciel, jeśli z jakiegoś powodu nie będzie mógł spełnić świadczenia, nie będzie mógł przenieść osoby, która skorzystała z odwróconej hipoteki?

Fundusz Hipoteczny DOM nie przewiduje sprzedaży nieruchomości, z których korzystają nasi Klienci.

W zamian za oddanie mieszkania Funduszowi firma zapewnia seniorowi świadczenie renty dożywotniej wypłacane każdego miesiąca do końca jego życia. O jakiej wysokości świadczenia mówimy? Czy jest ono w jakiś sposób rewaloryzowane?

Fundusz Hipoteczny DOM pierwsze świadczenia, nieprzerwanie, wypłaca od czerwca 2009 roku. Co kwartał kalendarzowy wszystkie świadczenia są waloryzowane o wskaźnik inflacji GUS. Wysokość świadczeń jest różna. Czasami jedyne świadczenie, jakie otrzymuje senior to opłacany przez Fundusz czynsz. 75-letni mężczyzna, który jest właścicielem mieszkania wartego 400 tys. może liczyć na 1066 zł miesięcznie. Dla każdego klienta przygotowywana jest indywidualna kalkulacja wysokości renty hipotecznej.

Czy spadkobiercy mają prawo do mieszkania? Na jakich warunkach mogą je wykupić?
Po śmierci seniora spadkobiercy nie mają prawa do nieruchomości. Jednak w trakcie trwania umowy, czyli za życia seniora, istnieje możliwość zwrotu otrzymanych środków oraz poniesionych kosztów i wykupienia umowy.

Konkurencyjny fundusz oprócz renty oferuje także dodatkowe usługi, takie jak pakiet assistance. Czy Państwo też oferują tego typu zachęty?

Po analizie dostępnych ofert assistance oraz po badaniach, które przeprowadziliśmy wśród naszych Klientów zdecydowaliśmy nie wprowadzać takiego dodatku.

Z ostatnich informacji Ministerstwa Finansów dotyczących tego produktu wynika, że zostanie rozszerzony dostęp do hipoteki odwróconej. Będzie mógł z niego korzystać każdy, bez względu na wiek i rodzaj posiadanej nieruchomości. Czy z biznesowego punktu widzenia jest to opłacalny pomysł?

Myślę, że banki nie będą zainteresowane wprowadzeniem hipoteki odwróconej dla osób młodych. O taki produkt mogłyby się w mojej opinii ubiegać jedynie osoby, które nie mają zdolności kredytowej, a tym samym nie mogą skorzystać z pożyczki hipotecznej. Z naszych analiz wynika, że hipoteka odwrócona ze względu na dodatkowe ryzyka oraz koszty będzie produktem droższym niż pożyczka hipoteczna. Dobrze, że projekt ustawy nie nakłada limitu wiekowego, jednak ja nie przykładałbym dużej wagi do tej informacji.

Banki w Polsce finansują kredyty w dużej mierze z depozytów bankowych swoich klientów. Skoro mieszkanie otrzymane do seniora mogą Państwo sprzedać dopiero po jego śmierci, to co jest głównym źródłem Państwa finansowania? Skąd czerpią Państwo środki na wypłaty bieżących rent dla seniorów?

Fundusz Hipoteczny DOM finansowany jest przede wszystkim ze środków pochodzących od akcjonariuszy. Większościowym akcjonariuszem Funduszu jest Total Fundusz Inwestycyjny Zamknięty, a docelowo planowane jest upublicznienie Funduszu i wejście na warszawską Giełdę Papierów Wartościowych.

Państwa Fundusz nie podlega nadzorowi KNF, stąd pojawia się sporo zastrzeżeń dotyczących Państwa funkcjonowania na rynku. Czy i kiedy Fundusz zacznie podlegać jakiemuś nadzorowi?

Od 2009 roku staramy się, żeby nasza działalność została objęta nadzorem KNF. W maju 2009 roku proponowaliśmy Komisji Nadzoru Finansowego podjęcie dyskusji w tej sprawie, dodatkowo w ramach prac nad ustawą o odwróconym kredycie hipotecznym, w roku 2010, przedstawiliśmy Ministerstwu Finansów postulat stworzenia wymagań, które powinny spełniać podmioty komercyjnie zajmujące się oferowaniem hipoteki odwróconej. Niestety w owym czasie nasze wnioski nie zostały uwzględnione, dlatego bardzo zainteresowała nas propozycja Wicepremiera Pawlaka dotycząca objęcia naszej działalności nadzorem KNF. Rozpoczęliśmy w tej sprawie rozmowy z Ministerstwem Gospodarki z nadzieją, że uda się wypracować rozwiązanie, które stworzy warunki dodatkowo zabezpieczające interes seniorów.

Rozmawiała Anna Drozd,
Redaktor Bankier.pl

Co warto wiedzieć o odwróconej hipotece Autor: ~tach   2012-02-01 10:29

Chciałbym wiedzieć za ile można odkupić od banku mieszkanie z hipoteki odwróconej.

Co warto wiedzieć o odwróconej hipotece Autor: ~zyzul   2012-01-31 21:45

Oj brzydka kryptoreklama w białych rękawiczkach panie prezesie - zapomniał pan dodać, że poczynaniami funduszy zainteresowała się prokuratura? Szkoda.... Ustawa, która ma wejść nazywa się Ustawa o odw (..)

Co warto wiedzieć o odwróconej hipotece Autor: ~korki   2012-01-30 14:44

Jak najdalej od tego kolejnego wytworu wyobraźni kombinatorów w białych kołnierzykach. Brzydko to pachnie.

Co warto wiedzieć o odwróconej hipotece Autor: ~matematyk   2012-01-30 11:03

Dlaczego się tak oburzacie na wysokość renty? Wystarczy sdyskontować wartość, jaką bank dostanie na koniec no i wychodzi, że to wcale nie taki intratny interes. A skoro taki intratny - to dlaczego nie (..)

Re: Czy ta "odwrócona hipoteka", czyli umowa darowizny Autor: ~endi   2012-01-30 10:21

Dnia 2012-01-30 o godz. 09:28 ~lu napisał(a): > sory a jest cos takiego jak zawieszenie emerytury? Jest - jak wiesz w Polsce wszystkim UBekom ,ESBekom , sędziom , prokuratorom komunistycznym za (..)

Re: Czy ta "odwrócona hipoteka", czyli umowa darowizny Autor: ~lu   2012-01-30 09:28

sory a jest cos takiego jak zawieszenie emerytury?

Czy ta "odwrócona hipoteka", czyli umowa darowizny Autor: ~zz   2012-01-29 16:23

i wypłacane z niej pieniądze podlegają obowiązkowi podatkowemu? Czy jest to dochód w świetle prawa i w związku z tym powoduje zawieszenie emerytury?

Re: BUCHAHAHAHHA :)))))) 75 letni mężczyzna dostaje 1066zł/mieś :)))) Autor: ~Don   2012-01-29 22:51

i w związku z tym potulnie przyjmą jedynie 100% zysku, a nie 1000% ... wszystko w imię miłości bliźniego ;-)

Re: BUCHAHAHAHHA :)))))) 75 letni mężczyzna dostaje 1066zł/mieś :)))) Autor: ~emk6   2012-01-29 19:38

widzocznie banki wiedza ze mieszkania w Polsce beda duzo mniej warte wtedy.

BUCHAHAHAHHA :)))))) 75 letni mężczyzna dostaje 1066zł/mieś :))))))) Autor: ~endi   2012-01-29 12:28

W Polsce mężczyżni żyją średnio 70 lat ...... czyli 75 letni mężczyzna mający mieszkanie wartości 400 000 zł dostaje od funduszu 1066zł/mieś - Przecież to jest ROZBÓJ W BIAŁY DZIEŃ ! ile on po (..)