Rezultatem panującej na rynku nadpodaży nowych mieszkań, wprowadzenia nowej ustawy deweloperskiej, zakończenia programu dopłat „Rodzina na swoim” czy też trudności w dostępie do kredytu hipotecznego jest utrzymujący się od dłuższego czasu spadek cen na rynku nieruchomości.
Największe spadki na rynku pierwotnym na północy kraju
Wielu deweloperów, by uniknąć koniczności dostosowywania się do wymogów nowej ustawy deweloperskiej (m.in. obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych czy zawierania umów przedwstępnych w formie aktu notarialnego), w miesiącach poprzedzających jej wejście w życie wprowadziło do oferty bardzo dużo nowych inwestycji. Oficjalna sprzedaż takich lokali rozpoczynała się nawet w projektach będących na długo przed faktycznym startem budowy, a także takich, których realizacja wcale nie została jeszcze przesądzona. M.in. z tego względu na rynku pojawia się dziś coraz mniej mieszkań z rynku pierwotnego, bo sporo gotowych lokali wciąż czeka na swoich nabywców. W efekcie ceny mieszkań sukcesywnie spadają.
Średnia cena ofertowa sprzedaży mkw. w wybranych miastach – grudzień 2011 i grudzień 2012 [zł]
|
Rynek PIERWOTNY |
Rynek WTÓRNY |
|||||
|
grudzień 2011 |
grudzień 2012 |
zmiana | grudzień 2011 | grudzień 2012 |
zmiana |
|
|
Gdańsk |
7156 |
5868 |
-18,00% |
6255 |
6008 |
-3,95% |
|
Katowice |
4879 |
5153 |
5,62% |
4083 |
3962 |
-2,96% |
|
Kraków |
7349 |
6616 |
-9,97% |
7360 |
6968 |
-5,33% |
|
Łódź |
5020 |
5052 |
0,64% |
4230 |
4008 |
-5,25% |
|
Poznań |
6626 |
6689 |
0,95% |
5820 |
5579 |
-4,14% |
|
Warszawa |
8099 |
7716 |
-4,73% |
8854 |
8516 |
-3,82% |
|
Wrocław |
6699 |
6349 |
-5,22% |
6554 |
6033 |
-7,95% |
Z danych internetowego serwisu ogłoszeń sprzedaży i wynajmu nieruchomości OtoDom.pl wynika, że w większości dużych miast w Polsce odnotowano w ostatnim roku spadki cen oferowanych nieruchomości – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Największa obniżka na rynku pierwotnym (o 18%) dotyczy lokali w Gdańsku, z kolei na rynku wtórnym (8%) - we Wrocławiu. Jedynie w kilku miastach i tylko na rynku pierwotnym odnotowano niewielki wzrost cen nieruchomości.
| »Jak rynek wtórny może zyskać dzięki "Mieszkaniu dla młodych"? |
Analizując ceny nowych mieszkań w zależności od ich metrażu zauważa się, że spadki są jeszcze większe. Za mkw. lokali małych (do 38 mkw.) na koniec minionego roku płaciło się średnio o 520 zł mniej niż w grudniu roku poprzedniego, średnich (38-60 mkw.) – 220 zł mniej, a dużych (60-90 mkw.) - o 435 zł mniej.
|
Miasto |
Średnia cena ofertowa [w zł] w zależności od metrażu lokalu – rynek PIERWOTNY |
||||||||
|
0-38 mkw. |
38-60 mkw. |
60-90 mkw. |
|||||||
|
11-gru |
12-gru |
zmiana |
11-gru |
12-gru |
zmiana |
11-gru |
12-gru |
zmiana |
|
|
Gdańsk |
9639 |
6195 |
-35,73% |
6188 |
5850 |
-5,46% |
7579 |
5726 |
-24,45% |
|
Katowice |
4656 |
4928 |
5,84% |
4831 |
4999 |
3,48% |
4867 |
5487 |
12,74% |
|
Kraków |
7240 |
6811 |
-5,93% |
6986 |
6485 |
-7,17% |
7589 |
6547 |
-13,73% |
|
Łódź |
4667 |
4726 |
1,26% |
4961 |
4904 |
-1,15% |
5141 |
5034 |
-2,08% |
|
Poznań |
6802 |
6842 |
0,59% |
6626 |
6691 |
0,98% |
6626 |
6680 |
0,81% |
|
Warszawa |
7960 |
7685 |
-3,45% |
7780 |
7387 |
-5,05% |
8037 |
7698 |
-4,22% |
|
Wrocław |
6842 |
6959 |
1,71% |
6765 |
6264 |
-7,41% |
6556 |
6185 |
-5,66% |
W Gdańsku za mieszkania małe (do 38 mkw.) kupujący płacili w grudniu 2012 roku o 35% mniej niż w grudniu 2011 roku, a za duże (60-90 mkw.) średnio o 25% mniej – i jest to największa różnica w poziomie cen. Mniejsze, aczkolwiek również znaczące spadki cen mieszkań odnotowano na rynku krakowskim. Duże lokale potaniały tam w ciągu roku o 14%, a małe i średnie o 6-7%. Mniej za deweloperskie mieszkanie płaciło się również w Wrocławiu (5-7%), Warszawie (o 3-5%) i Łodzi (1-2%).
Na rynku wtórnym same spadki
O ile na rynku pierwotnym zmiany w cenach nieruchomości przybierają dwojaki kierunek (spadki, wzrosty), o tyle w przypadku rynku wtórnego odnotowuje się wyłącznie spadki cen lokali wystawianych na sprzedaż. Nie są one już tak imponujące, jak na rynku pierwotnym, gdzie obniżka wynosiła nawet 36% (vide Gdańsk). Obniżki cen na rynku wtórnym kształtują się w przedziale od 2 do 8%. Za mkw. mieszkania małe (do 38 mkw.) płaciło się średnio o 310 zł mniej niż w grudniu roku poprzedniego, za średnie (38-60 mkw.) – 320 zł mniej, a za duże (60-90 mkw.) - o 285 zł mniej.
|
Miasto |
Średnia cena ofertowa [w zł] w zależności od metrażu
lokalu – rynek WTÓRNY |
||||||||
|
0-38 mkw |
38-60 mkw |
60-90 mkw |
|||||||
|
11-gru |
12-gru |
zmiana |
11-gru |
12-gru |
zmiana |
11-gru |
12-gru |
zmiana |
|
|
Gdańsk |
6684 |
6449 |
-3,52% |
6371 |
6111 |
-4,08% |
6057 |
5819 |
-3,93% |
|
Katowice |
4085 |
4000 |
-2,08% |
3905 |
3785 |
-3,07% |
4174 |
4102 |
-1,72% |
|
Kraków |
7524 |
7124 |
-5,32% |
7228 |
6739 |
-6,77% |
7184 |
6900 |
-3,95% |
|
Łódź |
3880 |
3742 |
-3,56% |
4134 |
3919 |
-5,20% |
4462 |
4164 |
-6,68% |
|
Poznań |
6163 |
5893 |
-4,38% |
6000 |
5717 |
-4,72% |
5553 |
5253 |
-5,40% |
|
Warszawa |
9196 |
8711 |
-5,27% |
8580 |
8192 |
-4,52% |
8682 |
8364 |
-3,66% |
|
Wrocław |
7317 |
6748 |
-7,78% |
6546 |
6071 |
-7,26% |
6235 |
5737 |
-7,99% |
Największe obniżki cen lokali z drugiej ręki dotyczą rynku wrocławskiego. Niezależnie od metrażu, w grudniu ub. r. za mieszkanie płaciło się o 7-8% mniej niż w 2011 roku. Najmniejsze spadki cen w segmencie mieszkań dużych odnotowano w Katowicach i Warszawie, w przypadku mieszkań małych – w Gdańsku i Łodzi.
Sprzedaż mieszkania nie jest prosta
Utrzymująca się na rynku nieruchomości i kredytów hipotecznych sytuacja sprawia, że coraz trudniej jest sprzedać lokal. O ile deweloperzy mogą w nowych inwestycjach wdrażać trendy i odpowiadać na preferencje nabywców, o tyle sprzedawcy na rynku wtórnym mogą zaoferować jedynie mieszkanie, jakie nabyli kilka (-naście) lat temu i ewentualnie przebudowali je na potrzeby sprzedaży. W praktyce głównymi kryteriami wyróżniającymi mieszkanie na tle konkurencji są cena, lokalizacja i coraz częściej funkcjonalność dopasowana do potrzeb nabywców.
Zgodnie z przewidywaniami analityków - w 2013 roku można spodziewać się dalszych spadków cen na rynku nieruchomości. Gdyby prognozy się potwierdziły - warto odsunąć zakup mieszkania jeszcze o kilka miesięcy.
| Przemysław Kotwicki, otoDom.pl | |
 Z analizy statystyk serwisu otoDom.pl wynika, że w 2012 roku największą popularnością cieszyły się mieszkania o powierzchni do 40 mkw. Przez cały ubiegły rok odnotowaliśmy łącznie dla rynku pierwotnego i wtórnego prawie 14 milionów wyszukań tego typu nieruchomości. Stopień zainteresowania mieszkaniami spada wraz ze wzrostem metrażu. I tak, biorąc pod uwagę rok 2012, mieszkania o powierzchni w przedziale 40-60 mkw. były wyszukiwane niecałe 5 milionów razy, a jeszcze większe (metraż w granicach 60-100 mkw.) niecałe 4 miliony razy. Taki stan rzeczy wynika najczęściej z możliwości finansowych nabywców.
Nieruchomości na rynku pierwotnym i wtórnym cieszą się podobnym zainteresowaniem, a popularność obu rynków zależy najczęściej od indywidualnych preferencji kupujących. W 2012 roku użytkownicy serwisu otoDom.pl szukali mieszkań na rynku pierwotnym ponad 15 milionów razy, natomiast na rynku wtórnym prawie 17 milionów razy. | |
Zuzanna Brud, Bankier.pl
Źródło:
