Chociaż zewsząd słyszymy, że sprzedaje je prawie każdy deweloper, w rzeczywistości stanowią bardzo niewielki procent całego rynku nieruchomości. Kupowane przez zamożnych, raczej na własny użytek niż pod inwestycje. Polskie apartamenty.

Podobno bardzo trudno określić, jak dużo sprzedawanych na rodzimym rynku mieszkań to prawdziwe apartamenty. Kilka lat temu wśród deweloperów zagościła moda na określanie w ten sposób mieszkań w swoich inwestycjach. Większość z tych lokali nie miała jednak nic wspólnego z towarem typu premium.

Krajobraz po boomie luksusu

— Dziś segment premium obejmuje poniżej 5% rynku pierwotnego w mieście takim, jak Warszawa, i dużo mniej, jeśli chodzi o rynek wtórny. Dokładniejsze określenie jego wielkości jest bardzo trudne — potwierdza Andrzej Kawalec, prezes Fenix Group, firmy, która zajmuje się restauracją zabytkowych kamienic. — Można mówić o segmencie premium w innych dużych miastach Polski (Kraków, Wrocław, Poznań, niektóre rejony Trójmiasta), ale jest on dużo mniejszy, co znakomicie ilustruje poziom sprzedaży niektórych bardzo głośnych inwestycji rozpoczętych w czasach optymizmu mieszkaniowego, a dziś przeżywających załamanie.

Kawalec przyznaje, że okres świetności luksusowych mieszkań mamy za sobą. — W latach 2006-07 podaż była bardzo duża (kilkanaście tysięcy mieszkań), ale popyt - jeszcze większy. Wielu deweloperów w związku z problemami wycofało się i dziś podaż i popyt na apartamenty mniej więcej się równoważą – twierdzi.

Mieszkań premium chcą bogatsi

Co do zasady, na tym rynku obowiązuje prosta prawidłowość. Im klient bogatszy, tym bardziej luksusowego mieszkania będzie szukał. Przyznaje to Leszek Piotr Nałęcz, prezes zarządu Qualia Development: — Popyt na nieruchomości premium rośnie wraz ze wzrostem siły nabywczej Polaków. Takie nieruchomości pełnią jednak często dodatkowe obok typowo mieszkalnej funkcji. Są inwestycją albo drugim, odwiedzanym tylko okazjonalnie domem. — Pojawia się tendencja do poszukiwania tzw. secondary residences, czyli drugich miejsc zamieszkania, w przypadku osób, które prowadzą biznes w kilku miejscach kraju. Szukają alternatywnych możliwości lokowania kapitału albo szukają miejsca, w którym mogą przyjemnie spędzić urlop z rodziną, a przez pozostałą część roku chcą zarabiać na wynajmie – dodaje Nałęcz.

Kim więc są klienci rynku apartamentów? — To głównie tak zwane „stare polskie pieniądze”, czyli ludzie już majętni od 15-20 lat, którzy zdążyli się nacieszyć swoim domem w Konstancinie czy Izabelinie, a są sfrustrowani traceniem 2-3 godzin dziennie w samochodzie na ciasnych i niebezpiecznych polskich drogach. To ludzie w wieku na ogół 40-50 lat, których dzieci albo już wyszły z domu albo uczęszczają do najlepszych szkół, zwykle zlokalizowanych w Śródmieściu, a nie na przedmieściach — mówi Kawalec.

— Wśród nabywców jest także wielu młodych profesjonalistów około trzydziestki, pracujących w korporacjach w centrum, którzy podróżowali i przekonali się o wysokiej jakości życia w śródmiejskich dzielnicach dużych europejskich miast. Stawiają na to, że tak samo będzie kiedyś w Polsce i dlatego kupują apartamenty w śródmieściu. Są też zamożni ludzie, głównie przedsiębiorcy z całej Polski (2/3 ludzi najbardziej majętnych osób w naszym kraju mieszka poza aglomeracją warszawską), szukających odpowiedniego mieszkania dla siebie na biznesowe podróże do stolicy, studia dla dzieci czy lokatę kapitału. Stosunkowo mało, w porównaniu do innych krajów europejskich, jest w tej grupie obcokrajowców. Ci ostatni albo pracują w Polsce, albo są z nią powiązani rodzinnie — dodaje.

Jak w kryzysie sprzedają się luksusowe mieszkania?

Praktycy, którzy na rynku nieruchomości zjedli zęby, twierdzą, że rynek mieszkań luksusowych rządzi się swoimi prawami. — Charakterystyczną cechą rynku nieruchomości jest prawidłowość, w ramach której wszystkie lokalizacje drożeją w czasie hossy, natomiast w czasie bessy – tanieją wszystkie. Poza premium – twierdzi Nałęcz. — Wtedy dochodzi do prawdziwej weryfikacji, czy dysponujemy apartamentem czy „apartamentem”. Nieruchomości z segmentu premium w okresie przecen na szerokim rynku mieszkaniowym utrzymują swoją cenę, a w przypadku najlepszych lokalizacji – nawet drożeją — dodaje.

W podobnym tonie o sprzedaży luksusowych nieruchomości mówi prezes Fenix Group. — W latach boomu bardzo wzrósł optymizm na rynku, szczególnie wśród niektórych deweloperów z nowo wzbogaconym wówczas kapitałem (Hiszpania, Irlandia), co pozwalało żądać cen nawet rzędu 40 tys. zł/m². Na szczęście boom bardzo szybko się skończył i od końca 2008 roku rynek przechodzi zdrowy proces oczyszczenia – mówi.

Pojedynek deweloperów: odnowiona kamienica vs nowy blok

„Oczyszczająca” moc krążącego po Europie kryzysu sprawiła, że ceny niektórych inwestycji bardzo wyraźnie spadły. – Projekty wyceniane początkowo po 12 tys. zł za metr kwadratowy w Wilanowie są dziś do kupienia za połowę ceny. W Łodzi lofty „U Scheiblera” były prezentowane po 8 tys. zł, a deweloper chwalił się w mediach, że w tydzień działania biura sprzedaży nabywców znalazło prawie 200 z nich. Dziś syndyk masy upadłościowej sprzedaje te lofty po 3-4 tys. zł/m². Jednocześnie apartamenty w centralnie zlokalizowanych, zrewitalizowanych kameralnych kamienicach w Warszawie rozchodzą się po 12-16 tys. zł/m2 – tłumaczy Kawalec.

Niewymagający klienci poszukujący „apartamentów” powinni zatem zawsze znaleźć coś dla siebie. Rynek prawdziwych mieszkań premium nie jest jednak do powszechnego użytku. Na rynku mówi się bardziej o niszy z perspektywami dla tych, którzy umieją się w niej poruszać.

Opracowała Zuzanna Brud, Bankier.pl

Źródło: