Społeczność skupiona wokół inicjatywy Obywatel TBS alarmuje, że część kredytów funkcjonujących w ramach Towarzystw Budownictwa Społecznego ma konstrukcję podobną do słynnego kredytu „Alicja” udzielanego w latach 90. przez PKO BP. A to oznacza, że TBS-y spłacają jedynie odsetki, bez kapitału. W efekcie okres spłaty wydłużył się z 30 do nawet 120 lat.
Do redakcji Bankier.pl zgłosili się czytelnicy skupieni wokół społecznej inicjatywy Obywatel TBS. Ich zdaniem w części Towarzystw Budownictwa Społecznego dochodzi do patologicznych sytuacji z kredytami. W TBS-ach kredytobiorcą są podmioty takie jak gminy czy spółki prywatne, które od mieszkańców pobierają w ramach czynszu raty kredytów. Takie rozwiązanie zostało wprowadzone w latach 90., w warunkach m.in. wysokiej inflacji oraz stóp procentowych i załamania się rynku mieszkaniowego. TBS-y miały być rozwiązaniem dla osób o dochodach zbyt wysokich, aby otrzymać mieszkanie socjalne, ale zbyt niskich, aby mieć zdolność kredytową na pozyskanie mieszkania z pomocą kredytu hipotecznego na rynku komercyjnym.
Na mocy ustawy z 1995 roku utworzono więc system kredytowy, który miał pomóc uzyskać wymarzoną nieruchomość. Partycypant miał wpłacić 30 proc. wartości lokalu, a najemca miał płacić podwyższony czynsz przez 20-30 lat, aby później stać się właścicielem lokalu. Oficjalnie kredytobiorcą był konkretny TBS, króry rozliczał się z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Przez lata doszło jednak do zmian w zasadach kredytowania, co według mieszkańców wypaczyło pierwotną ideę. Zrzeszenie Obywatel TBS alarmuje, że dziś niektóre kredyty mają konstrukcję podobną do kredytu „Alicja” udzielanego przez PKO BP. A to oznacza, że trudno jest je spłacić.
– Wiemy, że aż 14 proc. wszystkich kredytów zaciągniętych w BGK ma konstrukcję podobną do kredytów „Alicja”. Kredyty, których okres spłaty wydłużył się nawet do 120 lat, zamiast 35! Wiemy, że taki konstrukt kredytu funkcjonuje we Wrocławiu oraz w Poznaniu – napisali do redakcji Bankier.pl przedstawiciele Obywatela TBS.
Kredyt "Alicja" w PKO BP – na czym polega problem?
Zatrzymajmy się w tym miejscu na chwilę, by przypomnieć, czym jest przywoływany kredyt „Alicja”. Jest to produkt, który był oferowany w latach 90. przez PKO Bank Polski. Idea „Alicji” była prosta. Klientom pozwolono spłacać niskie raty, które obejmowały jedynie część należnych odsetek. Pozostała część dopisywana była do kapitału kredytu. Wychodzono z założenia, że gdy inflacja spadnie, klienci zaczną nadpłacać kredyty i uregulują zadłużenie.
Jednak część kredytobiorców nie nadpłacała rat, przez co po latach zostali z ogromnymi kredytami. Na przykład pisaliśmy o pani Annie, która w 1995 r. pani zaciągnęła kredyt na remont nieruchomości na kwotę 120 tys. zł. W ciągu 23 lat spłaciła 280 tys. zł odsetek, w tym 0 zł kapitału. Bank żądał od niej kolejnych 450 tys. zł. Sprawa trafiła do sądu. Nie był to incydentalny przypadek, bo takich kredytów zaciągnięto ponad 100 tys. Większość już została spłacona lub przekształcona w standardowe hipoteki. Ale pozostali nieliczni, którzy borykają się z problemem uregulowania należności przekraczającej ich budżetowe możliwości.
Kredytom „Alicja” poświęciliśmy kilka publikacji:
- Kredyt "Alicja" wciąż boli. Spełniał marzenia, stał się pułapką
- Kredyt "Alicja" kontratakuje. Uwolnienie od długu życia to wzbogacenie
- Kredyt "Alicja". Klienci wygrali w sądzie, dług został umorzony
- Sąd stwierdził nieważność umowy kredytu „Alicja”. PKO BP ma zwrócić kredytobiorcom pieniądze
- "Alicja" w krainie kredytowych czarów. Sąd wydał prawomocny wyrok – to koniec długoletniej batalii?
"Alicja-BIS" w TBS-ach
I tu wracamy do TBS-ów. Przedstawiciele Obywatela TBS przekonują, że część kredytów zaciągniętych na zakup mieszkań ma taką samą konstrukcję. I choć twierdzą, że sama idea budownictwa społecznego była początkowo „doskonała”, to przez lata uległa wypaczeniu.
– W latach 1996-2004 miał miejsce bardzo szybki rozwój budownictwa w Polsce, między innymi społecznego. W tym czasie zmieniono kilka zasad w systemie TBS, które wydawały się być niegroźne, ale otworzyły drogę do pewnych nadużyć, które w skutkach okazały się ogromną niesprawiedliwością społeczną. Między innymi dopuszczono możliwość obsługi programu przez podmioty prywatne, które tę szansę wykorzystały w sposób nieuczciwy, naginając rzeczywistość, mamiąc przyszłych partycypantów obietnicami słownymi, które nigdy nie miały się spełnić – przekonują przedstawiciele społeczności.
Zamieszanie z przepisami
W 2004 r. wprowadzono rozwiązania mające na celu przyspieszenie spłaty kredytów z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (zlikwidowanego w 2009 r.). - Obniżono m.in. dolny limit oprocentowania z 4,5 na 3,5%, podniesiono indeksację kolejnych spłat z 85% do 100% kwartalnego wzrostu cen produkcji budowlano-montażowej, oraz dodano ograniczenie, że jeżeli wskaźnik jest niższy niż 0,3 % to kwartalna indeksacja kolejnych spłat wynosi 0,3%. Przepisy wprowadziły jednocześnie możliwość zawierania umów zmieniających, umożliwiających przejście na nowe warunki spłaty kredytów. Możliwość taka została wprawdzie zniesiona w 2007 r. jednak już w 2001 r. wprowadzono możliwość wnoszenia miesięcznych bieżących spłat kredytu w kwocie wyższej niż wynikająca z zasad określonych w przepisach wykonawczych do ustawy – tłumaczy Ministerstwo Rozwoju i Technologii.
Część TBS-ów przeszło na nowe warunki, ale pozostały także kredyty spłacane po staremu. - Na 1 102 czynne aktualnie umowy kredytu zawarte na „starych” warunkach aneksy zawarto w odniesieniu do 846 takich umów. Na pierwotnych warunkach obecnie spłacanych jest jeszcze 256 kredytów. BGK nie miał możliwości zobowiązania kredytobiorców do zawarcia takiego aneksu. Było to dobrowolne działanie TBS/SM – mówią przedstawiciele MRiT.
I to właśnie z nimi – według Obywatela TBS – jest problem. Mieszkańcy spłacają bowiem raty, które nie pokrywają kapitału. To z kolei wydłuża spłatę kredytu. – Bank informował o tym, jednak nie wszyscy z tego skorzystali. Po prostu część prezesów spółdzielni czy TBS-ów działało na zasadzie „wolę utrzymać niską ratę, a będą się martwić moi następcy”, niż zapewnić spłatę kredytu w 35 lat. Dlatego jest część takich kredytów, które mogą być z mało nadgryzionym kapitałem, bo obsługiwane były głównie odsetki – piszą przedstawiciele organizacji społecznej. Dodają, że kredytobiorcy, czyli TBS-y, nie chcą im udzielać szczegółowych informacji na temat spłat kredytów, mimo iż mają taki ustawowy obowiązek.
Prawnik w obronie mieszkańców
W obronie partycypantów systemu TBS stanął mecenas Grzegorz Prigan, który skierował do Rzecznika Finansowego, Ministerstwa Rozwoju Technologii i Banku Gospodarstwa Krajowego pisma z opisem problemu. Podkreślił, że mimo spłacania kredytów od przeszło 24 lat niektóre zobowiązania zostały uregulowane jedynie w 30 proc., co jego zdaniem prowadzi do wniosku, że na spłatę całości zadłużenia potrzeba 80 lat. A nawet więcej, bo z informacji Obywatela TBS wynika, że np. w poznańskim TBS-ie spłacono jedynie 1 proc. kapitału...
– Skutki tego odczuwają co miesiąc najemcy mieszkań, od których pobierany jest zawyżony czynsz, którego częścią składową jest część finansowa (kredytowa) i którzy prawdopodobnie będą zmuszeni spłacać zaciągnięty kredyt przez cały czas trwania umowy najmu – napisał mec. Prigan. Dodał też, że w razie konieczności zajdzie potrzeba skierowania sprawy na drogę sądową. Zresztą już ponad rok temu to właśnie we Wrocławiu do sądu poszło 1756 mieszkańców, aby walczyć o swoje prawa i niezasadność podwyżki. To precedens w skali kraju, jednak następnie dołączyły do walk sądowych kolejne miasta, np. Kraków, Warszawa, Poznań Toruń czy Tarnobrzeg.
Mecenas w swoich pismach przywołuje przykład kredytu „Alicja”. Przedstawiciele Ministerstwa Rozwoju i Technologii zaznaczają jednak, że kredyty w TBS-ach, w odróżnieniu od kredytów „Alicja” oferowanych przez PKO BP S.A., udzielane były nie konsumentom, lecz TBS i SM, a więc podmiotom profesjonalnie zajmującym się realizacją inwestycji mieszkaniowych i wynajmem nieruchomości. To nie mieszkańcy spłacają kredyt, a podmioty który zawarły umowę kredytową z BGK.
Przynajmniej od strony formalnej, bo przecież TBS-y pobierają pieniądze na raty od najemców.
MRiT dodaje, że w przeciwieństwie do umów kredytowych zawartych w ramach kredytu „Alicja”, w przypadku kredytów udzielanych ze środków byłego KFM, żadna z umów nie została uznana przez sąd za nieważną. Zasady udzielania, jak i spłaty kredytów z b. KFM wynikały wprost z powszechnie obowiązujących aktów prawnych.
Trzeba zmienić przepisy
Co zrobić z tym fantem? Obywatel TBS przekonuje, że konieczna byłaby kolejna zmiana przepisów. – Pół roku temu Obywatel TBS zorganizował ogólnopolską zbiórkę podpisów pod petycją skierowaną do Marszałka Sejmu z postulatami do nowej ustawy. Zebraliśmy ponad 11 tys. głosów na ankietach papierowych, a petycja online wciąż jest aktywna. Ale i ten ruch został niezauważony, zarówno przez Sejm na posiedzeniu Parlamentarnego Zespołu ds. Zapobiegania Przestępczości Gospodarczej i Lichwy, jak i Ministerstwo Rozwoju i Technologii podczas posiedzeń tzw. okrągłego stołu – wyjaśniają przedstawiciele stowarzyszenia.
Przedstawiciele Banku Gospodarstwa Krajowego oczywiście znają ten temat. Przyznają jednak, że BGK, jako polski bank rozwoju, realizuje programy mieszkaniowe, których gestorem jest Ministerstwo Rozwoju i Technologii, na podstawie odpowiednich ustaw i rozporządzeń.
BGK: Spłaty kredytów przyspieszyły
- Niemal wszyscy kredytobiorcy zlikwidowanego w 2009 r. Krajowego Funduszu Mieszkaniowego (czyli towarzystwa budownictwa społecznego oraz spółdzielnie mieszkaniowe) rozpoczęli spłatę kapitału w swoich kredytach. Zaledwie 25 kredytów na ponad 1,8 tys. obsługiwanych wykazuje saldo odsetek skapitalizowanych naliczonych w okresach poprzednich. W żadnym przypadku kwota odsetek skapitalizowanych nie przekroczyła kapitału kredytu – pisze biuro prasowe BGK.
- Spłata kredytów KFM w ostatnim czasie bardzo przyspieszyła, dzięki niskim do 2021 r. stopom procentowym. Średnia zapadalność kredytów wynosi obecnie ok. 9 lat – dodają służby prasowe BGK.
***
„Kont(r)atak” to seria publikacji poświęcona rynkowi finansów osobistych. Przyglądam się ukrytym w cennikach opłatom, uciążliwym procedurom i archaicznym rozwiązaniom, z którymi nadal borykają się niektórzy klienci. Piszę o awariach i niedostępnościach transakcyjnych systemów. O przydatności marketingowo dobrze brzmiących usług dodatkowych w banku. Wspólnie sprawdzimy, czy na kontach faktycznie da się dziś nieźle zarobić, nie będąc bankowcem, ale klientem. Będą recenzje, praktyczne porady, nie zabraknie smaczków. Prośba do Was – jeśli borykacie się z irytującymi rozwiązaniami w swoich rachunkach, koniecznie dajcie znać w formularzu poniżej. Jeśli sprawa wymaga dokładniejszej analizy, zostawcie swój adres mailowy, bym mógł się z Wami skontaktować.
