Kredyt mieszkaniowy #naStart po nowemu – co się zmieniło?

Kredyt 0 procent znajdował się na liście 100 konkretów na 100 dni rządów Koalicji Obywatelskiej. Miał on zastąpić Bezpieczny kredyt, który został wygaszony na początku bieżącego roku z uwagi na wyczerpanie się puli środków przeznaczonych na udzielanie dofinansowań. W kwietniu pojawił się projekt ustawy dotyczącej rządowego Programu Mieszkanie na start, a potem nastąpiła kilkumiesięczna cisza.

Dopiero niedawno Rządowe Centrum Legislacji opublikowało zmodyfikowany projekt ustawy o kredycie mieszkaniowym #naStart, ale jednocześnie zapowiedziało, że po wakacjach projekt trafi do Sejmu, co oznacza, że będzie on mógł podlegać dalszym modyfikacjom. Co zmieniło się od kwietnia? Wyjaśniam!

Program ruszy w styczniu 2025 roku

Pomimo wcześniejszym zapowiedziom, że program będzie miał szansę ruszyć po wakacjach bieżącego roku, pierwsze wnioski o kredyt mieszkaniowy #naStart będzie można składać od 15 stycznia 2025 roku. Program będzie trwał do końca grudnia 2027 roku, a więc o rok krócej niż planowano.

Dopłaty mają mieć charakter interwencyjny, a więc wspierać młodych ludzi w czasach wysokich stóp procentowych. Rządzący zakładają, że do końca 2027 roku sytuacja gospodarcza ustabilizuje się i że wsparcie w spłacie rat przestanie być konieczne, ponieważ oprocentowanie na zasadach rynkowych będzie na tyle korzystne, że nie będzie nadmiernie obciążać budżetów domowych.

W pierwszych trzech miesiącach obowiązywania programu banki będą mogły przyjąć łącznie 25 tysięcy wniosków o tani kredyt. W kolejnym kwartale ma to być 20 tysięcy wniosków. A w kolejnych kwartałach limit ma wynosić 15 tysięcy wniosków. Szacuje się, że banki przez cały okres obowiązywania programu udzielą łącznie 175 tysięcy tanich kredytów #naStart.

Rząd planuje wydać na ten program około 17 mld złotych.

Kto będzie mógł starać się o kredyt mieszkaniowy #naStart?

O kredyt będą mogli starać się single, którzy nie ukończyli 35. roku życia oraz co najmniej dwuosobowe gospodarstwa domowe (również pary tworzące związki nieformalne). W tym drugim przypadku limit wieku nie obowiązuje. Ważne jest to, że program będzie dostępny wyłącznie dla osób, które nabywają swoje pierwsze mieszkanie lub dom (wyjątek: udział w prawie własności nie większy niż 50% uzyskany w drodze dziedziczenia lub darowizny). Chyba, że mowa o rodzinach z co najmniej 3 dzieci – tutaj warunek braku nieruchomości nie obowiązuje.

❗ LIMITY DOCHODOWE

Ustawa wprowadza nowe limity dochodowe. Mają one być płynne i zmieniane co roku. Dla gospodarstw domowych z co najmniej 3 dzieci limity na rok 2025 kształtują się następująco:

• gospodarstwo jednoosobowe – 7.000 zł;

• gospodarstwo dwuosobowe – 11.000 zł;

• gospodarstwo trzyosobowe – 14.500 zł;

• gospodarstwo czteroosobowe, w którego skład wchodzi 2 dzieci – 18.000 zł.

Ustawodawca nie wprowadza limitów dla gospodarstw domowych pięcioosobowych i większych oraz gospodarstw czteroosobowych z 3 dzieci.

Warto pamiętać, że przekroczenie limitów nie oznacza wykluczenia z programu, a jedynie pomniejszenie dopłaty. W przypadku singla za każdą złotówkę ponad limit dopłata była pomniejszana o 50 gr, a dla gospodarstwa dwuosobowego albo większego – o 25 gr.

Kwoty limitów dochodowych ustala się jako dwukrotność raty równej kredytu hipotecznego o okresie spłaty wynoszącym 25 lat i oprocentowaniu odpowiadającemu średniej arytmetycznej trzech kolejnych ogłoszonych przed dniem 31 sierpnia danego roku wskaźników średniej kwartalnej stopy procentowej, o których mowa w art. 9b ust. 4 ustawy z dnia 1 października 2021 r. o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%, powiększonej o 2,5 punktu procentowego, udzielonemu w kwocie równej iloczynowi średniej ceny za 1 m2 powierzchni użytkowej lokali mieszkalnych nabytych z wykorzystaniem kredytu mieszkaniowego udzielonego w pierwszym i drugim kwartale tego roku oraz liczby będącej sumą liczby 25 i iloczynu liczby 25 oraz liczby osób wchodzących w skład gospodarstwa domowego kredytobiorcy.

W praktyce oznacza to, że limit ma wyznaczać podwojona rata kredytu hipotecznego, którego oprocentowanie będzie bazowało na wskaźniku powiększonym o 2,5% bufor, zaciąganym na zakup nieruchomości o powierzchni użytkowej uzależnionej od wielkości gosp. domowego (25 + 25 x liczba osób w gosp. domowym), dla którego cenę wyznacza się na podstawie średniej ceny za 1 m2 kredytowanych lokali nabytych w 1Q i 2Q roku.

Wysokości dopłat

W kwestii wysokości dopłat do rat kredytów nie wprowadzono żadnych zmian, ale przypomnę, że będą one uzależnione od wielkości gospodarstwa domowego. Wysokość WIBOR-u zostanie obniżona do:

• 1,5% – w przypadku gospodarstw, gdzie nie ma dzieci;

• 1% – w przypadku gospodarstw z jednym dzieckiem;

• 0,5% – w przypadku gospodarstwa domowego z dwójką dzieci;

• 0% – dla gospodarstw domowych, w których skład wchodzi troje lub więcej dzieci.

0% WIBOR będzie też dotyczył kredytów udzielanych jako kredyt konsumencki na pokrycie kosztów partycypacji SIM/TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.

Limit cenowy i metrażowy

Program kredyt mieszkaniowy #naStart oferuje tani kredyt na mieszkanie bez ograniczeń dotyczących ceny za metr kwadratowy, choć taki pomysł był rozważany przez rząd. Jedynym ograniczeniem jest maksymalna powierzchnia mieszkania. Singiel może kupić mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych. Na każde dodatkowe dziecko lub osobę w gospodarstwie domowym przysługuje dodatkowe 25 metrów kwadratowych.

Jeśli dochód przekracza ustalony limit, zakup większego mieszkania nie wyklucza z programu, ale obniża opłatę o 50 zł za każdy dodatkowy metr kwadratowy ponad limit.

Dla gospodarstwa domowego z trójką dzieci, które już posiada mieszkanie, limit powierzchni dotyczy także istniejącej nieruchomości. Dla pięcioosobowej rodziny limit wynosi 125 metrów kwadratowych i rośnie o 25 metrów kwadratowych na każdą kolejną osobę w gospodarstwie.

… i 100 innych zmian

Lista uwag do projektu jest naprawdę długa. W sumie naniesiona na niego ponad 100 zmian, a warto przypomnieć, że w najbliższych miesiącach będą nanoszone kolejne. Wśród tych najbardziej istotnych, o których nie wspomniałam powyżej, znajdują się:

• Wprowadzono próg wkładu własnego – poniżej 50%.

• Nieprecyzyjne sformułowanie ,,w dniu zawarcia” zastąpiono ,,w dniu podpisania umowy kredytu”.

• Zmiana definicji dziecka – osoba będąca na utrzymaniu kredytobiorcy, która na dzień 1 stycznia roku złożenia wniosku o udzielenie kredytu mieszkaniowego nie ukończyła 18 lat.

• Dodano definicję wykończenia lokalu mieszkaniowego.

• Zmiana wyznaczania wieku kredytobiorcy, który nie ukończył 35 lat (dot. osób samodzielnie wnioskujących o kredyt) – na dzień 1 stycznia roku złożenia wniosku o jego udzielenie, kredytobiorca nie ukończył 35 lat (było: w dniu złożenia wniosku kredytobiorca nie ukończył 35 lat) – kryterium wieku wyłączono dla osób niepełnosprawnych.

• Wykreślono obowiązek uzyskiwania przez kredytobiorcę dochodu w walucie polskiej, ale nadal kredyt może zostać udzielony tylko w walucie polskiej.

• Wprowadzono pojęcie “dopłaty rodzinne” jako określenie na dopłaty do rat kredytu.

• Limit powierzchni będzie stosowany także w odniesieniu do posiadanej już nieruchomości (ma zastosowanie dla gosp. domowych z co najmniej 3 dzieci) – dodatkowe pomniejszenie dopłaty rodzinnej o 50 zł za każdy m2 przekroczenia powierzchni użytkowej dotychczas posiadanej nieruchomości po przekroczeniu wartości z następującego działania: 25 x liczba osób w gosp. domowym.