Kredyt na start – KOMPENDIUM

Jeśli planujesz zakup swojego pierwszego mieszkania, na pewno słyszałeś o rządowym programie „Kredyt mieszkaniowy na start". To inicjatywa, która może znacząco ułatwić sfinansowanie nieruchomości dzięki preferencyjnym warunkom oprocentowania uzyskanym poprzez zastosowanie rządowych dopłat, które obniżą wysokość raty. Program jest odpowiedzią na rosnące koszty życia i trudności w dostępie do własnego mieszkania, szczególnie dla młodych ludzi i rodzin. Jednak zanim zdecydujesz się na konkretną ofertę, warto dobrze przeanalizować swoje możliwości i zapoznać się z warunkami programu.

Różne banki mogą mieć odmienne podejście do warunków kredytów oferowanych w ramach programu, dlatego kluczowe jest porównanie ofert dostępnych na rynku. Dzięki naszej porównywarce kredytów mieszkaniowych możesz w prosty i szybki sposób sprawdzić, które banki oferują najlepsze warunki. Skorzystanie z takiego narzędzia pomoże Ci zaoszczędzić czas i upewnić się, że wybierasz najkorzystniejszą ofertę dostępną na rynku.

Pamiętaj, że przy tak ważnej decyzji, jak zakup pierwszego mieszkania, każdy detal ma znaczenie. Dokładna analiza dostępnych ofert może sprawić, że nie tylko uzyskasz lepsze warunki finansowania, ale także lepiej dopasujesz kredyt do swoich możliwości i planów na przyszłość. Nasza porównywarka to sprawdzone narzędzie, które przeprowadzi Cię przez cały proces, porównując oferty kredytowe, abyś mógł wybrać tę, która najlepiej odpowiada Twoim potrzebom.

Słowem wstępu…

Rządowy program „Kredyt mieszkaniowy na start” to nowa propozycja mająca na celu wsparcie finansowe osób planujących zakup pierwszego mieszkania. To jedna z kluczowych inicjatyw zapowiadana jeszcze przez partię rządzącą podczas wyborów,  która ma zrewolucjonizować rynek mieszkaniowy w Polsce. Jego idea zrodziła się jako odpowiedź na potrzeby tych, którzy mimo stabilnych dochodów, nie mogą sobie pozwolić na zakup nieruchomości z powodu rosnących kosztów kredytów hipotecznych. Inicjatywa ta ma zastąpić wcześniejszy program „Bezpieczny kredyt 2%”. Rząd chce również podjąć próbę naprawy jego niedociągnięć. Pamiętamy przecież, że chociaż Kredyt 2% cieszył się ogromnym zainteresowaniem, to jego dostępność została ograniczona przez wyczerpanie środków już na początku 2024 roku, a więc w kilka miesięcy po wprowadzeniu.

KIEDY PROGRAM WEJDZIE W ŻYCIE?

Projekt „Kredytu mieszkaniowego na start” pojawił się już w kwietniu 2024 roku. Niestety po początkowym entuzjazmie przez kilka miesięcy panowała cisza – dopiero niedawno (lipiec 2024) Rządowe Centrum Legislacji opublikowało zaktualizowaną wersję projektu, zapowiadając, że ustawa trafi do Sejmu zaraz po wakacjach. Choć pierwotnie planowano szybkie wprowadzenie ustawy, proces legislacyjny przeciągnął się, a start programu zapowiedziano na początek 2025 roku. W międzyczasie projekt przeszedł liczne poprawki, a należy podkreślić, że to nie koniec, bo program wciąż może ulec modyfikacjom.

KREDYT NA START WZBUDZA SKRAJNE EMOCJE

Wokół projektu narosło już wiele kontrowersji – eksperci ostrzegają, że podobnie jak poprzedni program, nowa inicjatywa może doprowadzić do wzrostu cen nieruchomości, co paradoksalnie może ograniczyć dostępność mieszkań dla przeciętnego Kowalskiego. Pojawiają się także głosy, że program jest zbyt selektywny, a dopłaty trafią głównie do wąskiej grupy beneficjentów. Zdaniom tym sprzeciwia się wiceminister rozwoju, podkreślając, że program przyczyni się do zwiększenia dostępności mieszkań i poprawi sytuację mieszkaniową wielu młodych ludzi, a zwłaszcza rodzin wielodzietnych.

SKĄD WZIĄŁ SIĘ POMYSŁ NA PROGRAM KREDYT MIESZKANIOWY NA START?

Wprowadzenie „Kredytu mieszkaniowego na start” to reakcja na aktualne problemy gospodarcze – wysokie stopy procentowe, inflację oraz trudną sytuację mieszkaniową. Program ten ma na celu obniżenie kosztów kredytów poprzez rządowe dopłaty, co powinno uczynić zakup nieruchomości bardziej przystępnym, zwłaszcza dla młodych ludzi oraz rodzin, które nie mogą sobie pozwolić na pokrycie pełnego kosztu kredytu. W poniższym poradniku wyjaśniamy, na czym dokładnie polega ten program, jakie warunki musisz spełnić, aby móc z niego skorzystać oraz jak najlepiej wykorzystać dostępne dopłaty.

Kredyt na start – dla kogo?

4 stycznia 2024 roku rządzący opowiedzieli o swoich planach na temat nowego programu wsparcia dla kredytobiorców hipotecznych – “Mieszkania na start”:

Kto zatem będzie mógł skorzystać z programu?

Program „Kredyt mieszkaniowy na start” został zaprojektowany z myślą o osobach, które chcą po raz pierwszy kupić mieszkanie lub dom. To rozwiązanie jest dostępne zarówno dla singli, jak i dla co najmniej dwuosobowych gospodarstw domowych, ale zasady są różne w zależności od liczby osób przystępujących do kredytu.

❗ WARUNEK WIEKU

Jeżeli jesteś singlem, aby skorzystać z programu, musisz mieć mniej niż 35 lat. W przypadku par lub rodzin, które składają się z co najmniej dwóch osób, limit wieku nie obowiązuje.

❗ WARUNEK STRUKTURY WŁAŚCICIELSKIEJ

Co istotne, program nie ogranicza się jedynie do małżeństw czy formalnych związków – wnioski mogą składać także pary pozostające w nieformalnych relacjach, również w związkach homoseksualnych, oraz osoby samotnie wychowujące dzieci. Kluczowe jest jednak to, aby nieruchomość kupowana w ramach programu była współwłasnością wszystkich osób przystępujących do kredytu.

❗ WARUNEK BRAKU NIERUCHOMOŚCI

Program „Kredyt mieszkaniowy na Start” wprowadza również restrykcje dotyczące posiadania nieruchomości. Aby z niego skorzystać, nie możesz mieć na własność żadnego mieszkania ani domu, zarówno teraz, jak i w przeszłości, z wyjątkiem sytuacji, gdy posiadasz udział w nieruchomości (do 50%) uzyskany w drodze spadku lub darowizny.

Dla dużych rodzin, liczących pięć osób lub więcej, obowiązuje dodatkowe ułatwienie – mogą one posiadać jedną nieruchomość, o ile nowy kredyt ma być przeznaczony na zakup większego mieszkania lub domu.

❗ WARUNEK ILOŚCI WSPÓŁKREDYTOBIORCÓW

W programie możliwe jest również wspólne zaciągnięcie kredytu przez maksymalnie dwie osoby, niezależnie od ich relacji (związek partnerski, związek małżeński, małżeństwo z rozdzielnością majątkową). W takim przypadku warunki dotyczące posiadanych nieruchomości są oceniane łącznie.

Przykładowo, jeżeli każda z osób ma 25% udziału w różnych nieruchomościach, ich łączne udziały nie mogą przekroczyć 50%, by nadal kwalifikować się do programu. Tego rodzaju elastyczność pozwala na wspólne zaciągnięcie kredytu przez partnerów czy przyjaciół, co może być korzystne dla osób planujących zakup mieszkania we dwoje, bez formalnych zobowiązań.

Kredyt na start – oprocentowanie, dopłaty

Jednym z najważniejszych elementów programu Kredyt na start jest struktura oprocentowania, która różni się w zależności od liczby osób w gospodarstwie domowym. W porównaniu do poprzedniego programu (Bezpieczny kredyt 2%), gdzie oprocentowanie było uproszczone do 2% plus marża banku, nowa propozycja jest bardziej skomplikowana, ale jednocześnie elastyczniejsza.

❗ STOPNIOWALNOŚĆ OPROCENTOWANIA

W nowym programie oprocentowanie jest stopniowane w zależności od liczebności gospodarstwa domowego:

• 1,5% + marża banku – gdy w skład gospodarstwa domowego nie wchodzi żadne dziecko.

• 1% + marża banku – w przypadku gospodarstwa domowego, w którego skład wchodzi jedno dziecko.

• 0,5% + marża banku – w przypadku gospodarstwa domowego, w którego skład wchodzi dwoje dzieci.

• 0% + marża banku – w przypadku gospodarstwa domowego, w którego skład wchodzi troje albo więcej dzieci oraz w przypadku kredytów udzielanych jako kredyt konsumencki na pokrycie kosztów partycypacji w SIM/TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.

Taka struktura ma na celu wyrównanie szans na uzyskanie korzystnych warunków kredytowych, szczególnie dla większych rodzin, które często mają większe potrzeby mieszkaniowe. Dopłaty te będą obowiązywać przez pierwsze 10 lat spłaty kredytu.

Program ma swoje ograniczenia czasowe. Dopłaty będą dostępne tylko do kredytów udzielonych przed końcem 2027 roku, choć istnieje wyjątek – w przypadku kredytów konsumenckich na pokrycie kosztów związanych z partycypacją w SIM/TBS lub wkładem mieszkaniowym w spółdzielni mieszkaniowej, dopłaty będą dostępne bezterminowo.

Elastyczność programu w zakresie oprocentowania sprawia, że możesz dostosować warunki kredytu do swojej sytuacji życiowej. Dla singla oprocentowanie będzie wyższe, ale nadal niższe niż w standardowej ofercie rynkowej, natomiast dla dużych rodzin dostępne są preferencyjne warunki z zerowym oprocentowaniem. Taka konstrukcja ma zachęcać zarówno młodych ludzi, jak i rodziny z dziećmi do skorzystania z programu i łatwiejszego uzyskania własnego mieszkania.

Kredyt mieszkaniowy na start – kryterium dochodowe

W programie Kredyt mieszkaniowy na start jednym z kluczowych warunków uzyskania dopłat będzie spełnienie kryterium dochodowego. To istotna zmiana w porównaniu z poprzednią inicjatywą, gdzie takie ograniczenia nie obowiązywały. Celem wprowadzenia limitów dochodowych jest ukierunkowanie wsparcia na osoby, które faktycznie mają trudności z zakupem pierwszego mieszkania ze względu na ograniczone możliwości finansowe.

❗ LIMITY DOCHODOWE

Kwestia dotycząca kryterium dochodowego niedawno uległa zmianie. Obecny pomysł zakłada, że określona zostanie maksymalna kwota netto dochodów gospodarstwa domowego kredytobiorcy, przy której dopłaty będą mogły zostać przyznane.

Zgodnie z najnowszą aktualizacją ustawy wysokość limitu dochodowego ogłaszana będzie w drodze obwieszczenia do dnia 30 września każdego roku obowiązywania programu oraz wyliczana jako dwukrotność raty równej standardowego kredytu hipotecznego, zaciągniętego na mieszkanie o powierzchni 25m2 + 25 m2 na każdego członka gospodarstwa domowego oraz przy uwzględnieniu średnich cen nieruchomości.

Limity te zależeć będą więc od aktualnych warunków udzielania kredytów, sytuacji na rynku mieszkaniowym oraz od wielkości gospodarstwa domowego.

Najbardziej aktualna propozycja limitów dochodowych na 2025 rok wygląda w następujący sposób:

• 7 000 zł netto miesięcznie – dla jednoosobowych gospodarstw domowych (singli),

• 11 000 zł netto miesięcznie – dla gospodarstw dwuosobowych,

• 14 500 zł netto miesięcznie – dla gospodarstw trzyosobowych,

• 18 000 zł netto miesięcznie – dla gospodarstw czteroosobowych,

• brak limitu – dla gospodarstw pięcioosobowych i większych.

Mowa tutaj o średnim miesięcznym dochodzie netto osiągniętym przez gospodarstwo domowe w roku poprzedzającym rok złożenia wniosku o kredyt na Start.

Zarobki powyżej tych progów mogą ograniczać dostępność dopłat. Jednak warto podkreślić, program przewiduje pewną elastyczność. Jeśli dochody przekroczą określony limit, kredytobiorca nadal będzie mógł skorzystać z programu, ale dopłata zostanie odpowiednio pomniejszona. Zastosowano tu zasadę „złotówka za złotówkę”. Jeśli zarobki singla przekroczą limit dochodowy, dopłaty będą pomniejszane o odpowiednią kwotę – np. o 50 groszy za każdą złotówkę przekroczenia. Dla gospodarstw dwuosobowych i większych obniżka dopłaty wynosi 25 groszy za każdą złotówkę ponad limit.

Mimo że limit dochodowy wprowadza pewne ograniczenia, daje też szansę na dopasowanie wsparcia do indywidualnych potrzeb gospodarstw domowych. W praktyce im wyższe będą Twoje dochody, tym mniejsze będą dopłaty, ale nadal możesz skorzystać z programu. Ta struktura pozwala na dostosowanie wsparcia do różnorodnych sytuacji finansowych i zapewnia, że pomoc trafi głównie do tych, którzy rzeczywiście jej potrzebują.

Kredyt mieszkaniowy na start – kryterium powierzchniowe

Jednym z istotnych aspektów programu "Kredyt mieszkaniowy na start" jest kryterium powierzchniowe, które określa maksymalną wielkość nieruchomości, jaką można kupić przy wsparciu dopłat. Zasady te dotyczą wyłącznie kredytów hipotecznych związanych z zakupem mieszkania, domu jednorodzinnego lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Nie odnoszą się natomiast do budowy domu ani kredytów mieszkaniowych udzielanych jako kredyty konsumenckie.

Dla jednoosobowych gospodarstw domowych limit powierzchni wynosi 50 m². Z każdym kolejnym członkiem gospodarstwa domowego ten limit rośnie o 25 m². Oznacza to, że dwuosobowa rodzina może starać się o dopłaty przy zakupie mieszkania do 75 m², a trzyosobowa – do 100 m². Taka struktura ma na celu dostosowanie wsparcia do rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych, biorąc pod uwagę liczbę osób w gospodarstwie domowym.

Jeśli jednak zdecydujesz się na zakup większego mieszkania, przekraczającego wyznaczony limit, wciąż możesz skorzystać z programu, ale z pewnymi ograniczeniami. W przypadku przekroczenia limitu, wysokość dopłaty będzie pomniejszana o 50 zł za każdy metr kwadratowy powyżej określonej normy. Przykładowo, jeżeli Twoje gospodarstwo domowe kwalifikuje się do zakupu mieszkania o powierzchni 75 m², a zdecydujesz się na lokal o powierzchni 85 m², dopłata zostanie obniżona o 500 zł miesięcznie.

Celem wprowadzenia tego ograniczenia jest skupienie wsparcia na zakupie mieszkań spełniających podstawowe potrzeby mieszkaniowe, bez nadmiernych luksusów. Dzięki temu program ma być skierowany głównie do tych, którzy faktycznie potrzebują pomocy w zakupie pierwszego mieszkania, a nie do osób, które stać na większe i bardziej przestronne nieruchomości.

Wysokość Kredytu na start

Choć program „Kredyt mieszkaniowy na start” nie wprowadza limitów kwot kredytu, to wysokość dopłaty jest ograniczona do określonego poziomu kapitału, który zależy od liczby osób w gospodarstwie domowym. Zasady te mają na celu dostosowanie wsparcia do rzeczywistych potrzeb mieszkaniowych, jednocześnie zapobiegając nadmiernemu finansowaniu luksusowych nieruchomości.

Maksymalne kwoty kapitału objęte dopłatą wyglądają następująco:

• 200 tys. zł – dla jednoosobowego gospodarstwa domowego,

• 400 tys. zł – dla gospodarstwa dwuosobowego,

• 450 tys. zł – dla gospodarstwa trzyosobowego,

• 500 tys. zł – dla gospodarstwa czteroosobowego,

• 600 tys. zł – dla gospodarstwa pięcioosobowego i większego.

Co to oznacza w praktyce? Jeżeli jesteś w dwuosobowym gospodarstwie domowym i planujesz zaciągnąć kredyt na 450 tys. zł, dopłata zostanie obliczona tak, jakby kwota kredytu wynosiła 400 tys. zł. Podobnie, jeśli jako trzyosobowe gospodarstwo weźmiesz kredyt na 600 tys. zł, dopłata obejmie tylko 450 tys. zł. Reszta kapitału będzie oprocentowana na standardowych warunkach rynkowych, co może mieć znaczący wpływ na ostateczny koszt kredytu.

Program przewiduje również korekty dla miast, gdzie ceny nieruchomości są znacznie wyższe niż średnia krajowa. W miastach takich jak: Warszawa, Gdańsk, Kraków, Poznań czy Wrocław, gdzie wartość odtworzeniowa 1 m² lokalu mieszkalnego jest wyższa o co najmniej 25%, kwoty bazowe dopłat zostaną podwyższone o 10-20%. Przykładowo, dla dwuosobowego gospodarstwa domowego w Warszawie maksymalna kwota kapitału objętego dopłatą wyniesie 480 tys. zł. Dzięki temu mieszkańcy tych miast mogą liczyć na wsparcie, które lepiej odpowiada lokalnym realiom cenowym.

Warto również pamiętać, że jeśli w trakcie spłaty kredytu zmieni się liczba osób w gospodarstwie domowym – na przykład jedna osoba odstąpi od umowy – kwota dopłaty zostanie przeliczona i dostosowana do nowej sytuacji. Rozwiązanie to ma zapobiegać sztucznemu zwiększaniu liczby kredytobiorców tylko po to, aby uzyskać wyższe wsparcie. Wyjątkiem od tej zasady jest sytuacja, gdy zmiana wynika z tragicznych okoliczności, jak np. śmierć jednego z kredytobiorców.

Kredyt na start i Mieszkanie bez wkładu własnego – to można połączyć!

Kredyt mieszkaniowy na start będzie można połączyć z uczestnictwem w Programie Mieszkanie bez wkładu własnego, o którym więcej piszemy w tym artykule. Dzięki temu o zakup pierwszej nieruchomości będą mogły starać się osoby, które nie posiadają odpowiednio wysokich oszczędności, które pozwoliłyby pokryć wymaganą przez bank kwotę zakupu tytułem wniesienia wkładu własnego.

Gwarancja wkładu własnego udzielana będzie przez Bank Gospodarstwa Krajowego i obejmować będzie kwotę brakującą kredytobiorcy na poziomie 20% wartości nabywanej nieruchomości, jednak nie wyższą niż 100 000 złotych.