Po 2015 roku ustawa Prawo budowlane dawała możliwość wznoszenia bez pozwolenia obiektów rekreacji indywidualnej o powierzchni nie większej niż 35 metrów kwadratowych liczonych po obwodzie budynku. Potrzebne było jednak zgłoszenia zamiaru budowy. Na początku stycznia 2022 roku weszła w życie nowelizacja tej ustawy, która obowiązuje do dzisiaj i mówi, że bez pozwolenia można wznieść budynek o powierzchni do 70 metrów kwadratowych. Odnosi się ona jednak do budynków o konkretnym przeznaczeniu. Co ciekawe w najbliższych miesiącach inwestorzy mogą spodziewać się kolejnych zmian w Prawie budowlanym. Ustawodawca dąży do tego, aby maksymalnie przyspieszyć proces inwestycyjno-budowlany i przyczynić się do pobudzenia rynku nieruchomości. Zainteresował Cię ten temat? Zapraszamy do dalszej lektury!
Budowa domu na zgłoszenie – co wolno, a czego nie?
Ustawodawca daje możliwość budowy domu bez pozwolenia, co nie oznacza, że zupełnie nie ma konieczności, aby informować urzędników o naszych planach. Taka konieczność jest, ale wiąże się ona ze znacznie mniejszą liczbą koniecznych do wypełnienia formalności. Obecnie wolno zbudować niektóre rodzaje domów bez pozwolenia, ale konieczne jest dokonanie zgłoszenia budowy do odpowiedniego organu.
Jakie konkretnie budynki można zbudować bez pozwolenia (na zgłoszenie)?
-
Budynek mieszkalny jednorodzinny – bez pozwolenia na budowę możesz zbudować maksymalnie dwukondygnacyjny budynek mieszkalny jednorodzinny, gdzie za drugą kondygnację uznaje się poddasze użytkowe. Taki dom nie może przekraczać 90 metrów kwadratowych powierzchni użytkowej oraz 70 metrów kwadratowych powierzchni zabudowy. Przy budowie nie jest konieczne prowadzenie dziennika budowy, ani też zatrudnianie kierownika budowy. Przy zgłoszeniu zamiaru budowy konieczne będzie dołączenie pełnego projektu budowlanego. Istotne jest jednak, że budowę można rozpocząć zaraz po dokonaniu zgłoszenia, ponieważ urzędnik nie ma prawa do odrzucenia Twojego wniosku. Oznacza to jednak, że za wszelkie błędy w projekcie oraz podczas budowy odpowiada sam inwestor.
-
Budynek rekreacji indywidualnej (BRI) – budynek rekreacji indywidualnej to nic innego niż domek letniskowy. W takim domku nie można mieszkać na stałe. Zgodnie z prawem Twój pobyt w nim nie powinien przekraczać 180 dni w ciągu roku. Powierzchnia zabudowy BRI nie powinna przekroczyć 70 metrów kwadratowych. Domek powinien być parterowym. Przy zgłoszeniu nie ma konieczności składania projektu budowlanego. Wystarczy dostarczyć proste rysunki elewacji domu oraz nanieść budynek na mapkę działki.
Dom bez pozwolenia – niezbędne formalności
Budując dom bez pozwolenia, będziesz musiał spełnić szereg formalności i przestrzegać przy tym ściśle określonej procedury. Te są odrębne dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych oraz domków letniskowych.
Formalności przy budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego
|
Bez pozwolenia można zbudować dom jednorodzinny o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 70 metrów kwadratowych i łącznej powierzchni użytkowej nie większej niż 90 metrów kwadratowych. Budynek może mieć dwie kondygnacje, gdzie za drugą kondygnację uznaje się poddasze z pomieszczeniami przeznaczonymi na pobyt ludzi (poddasze użytkowe). |
Budynki oraz ich usytuowanie powinny odpowiadać warunkom technicznym określonym w ustawie. Ponadto budowa domu musi być zgodna z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania lub warunkami zabudowy (te wydawane są, jeśli na danym obszarze nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania terenu). Warto zaznaczyć, że obecnie prawo wymaga, aby warunki zabudowy wydawane były w ciągu 21 dni.
Domy budowane bez pozwolenia powinny spełniać wymagania techniczno-budowlane co do ich usytuowania oraz konstrukcji. Przykładowo powinna zostać zachowana właściwa odległość od granic działki czy wysokość pomieszczeń.
(fot. Justyna Redzik / Opracowanie własne) Zgodnie z artykułami 41 oraz 43 prawa budowlanego, zamiar budowy budynków mieszkalnych prowadzonych bez pozwolenia, powinien zostać zgłoszony do organów nadzoru budowlanego oraz projektanta, który sprawuje nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem. Wyżej wymienieni muszą poznać projekt oraz termin rozpoczęcia budowy. Ponadto teren pod budowę powinien zostać wyznaczony geodezyjnie, a po zakończeniu budowy musi zostać poddany geodezyjnej inwentaryzacji powykonawczej.
Do zgłoszenia dołączyć należy następujące dokumenty:
-
projekt zagospodarowania terenu;
-
architektoniczno-budowlany projekt domu;
-
oświadczenie, że dom zostanie zbudowany dla realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych;
-
oświadczenie o przejęciu odpowiedzialności za kierowanie budową (jeśli inwestor nie zdecyduje się na ustanowienie kierownika budowy).
Formalności przy budowie budynku rekreacji indywidualnej
|
Budynek rekreacji indywidualnej, który można zbudować bez pozwolenia to domek letniskowy wykorzystywany maksymalnie przez 180 dni w roku o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 70 metrów kwadratowych. To budynek jednokondygnacyjny bez poddasza użytkowego. |
Dom letniskowy musi spełniać wymogi miejscowego planu zagospodarowania lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Prawo zabrania, aby na każdych 500 metrach kwadratowych działki stanęło więcej niż jeden taki dom. Domek letniskowy nie musi spełniać własnych potrzeb mieszkaniowych, co oznacza, że może być wynajmowany i odsprzedany zaraz po wybudowaniu. Dom można ocieplić i zamontować w nim system ogrzewania, aby móc korzystać z niego zarówno w sezonie letnim, jak również zimowym.
(fot. Justyna Redzik / Opracowanie własne)
Planując budowę domu letniskowego, musisz pamiętać, że wysokość pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi nie może być niższa niż 2,2 metra. Rozpiętość budynku może sięgać maksymalnie 6 metrów, a wysięg wsporników nie może być większy niż 2 metry.
Jeśli chodzi o działkę, na której stanie budynek rekreacji indywidualnej, to ta nie musi mieć zapewnionej możliwości przyłączenia do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej, elektroenergetycznej i ciepłowniczej, oczywiście, jeśli nie przewidują tego wymogi miejscowe.
Przekształcenie domu letniskowego na mieszkalny
Nie ulega wątpliwości, że budowa domu letniskowego bez pozwolenia wymaga załatwienia zdecydowanie mniejszej ilości formalności, niż ma to miejsce, kiedy chcemy rozpocząć budowę domu jednorodzinnego. Prawo nie zabrania przekształcania budynków rekreacji indywidualnej w domy mieszkalne. Aby jednak otrzymać pozytywną decyzję w tej sprawie, konieczne jest, aby budynek spełniał wszelkie wymogi techniczne budynków mieszkalnych.
Czy brak kierownika budowy to naprawdę zaleta?
Przy budowie domu bez pozwolenia na budowę nie ma konieczności zatrudniania kierownika budowy. Wiąże się to co prawda z kilkutysięczną oszczędnością, ale jeśli nie znasz się na budowie, to na takim posunięciu możesz więcej stracić niż zyskać.
Zadaniem kierownika budowy jest kontrolowanie przebiegu robót budowlanych. Sprawdza on, czy budowany jednorodzinny budynek mieszkalny spełnia wszelkie wymogi i czy firma budowlana wykonuje należycie swoją pracę, a więc czy realizuje projekt zgodnie z jego założeniami i czy wywiązuje się z umowy. Praca kierownika wiąże się z przyszłym bezpieczeństwem Twoim i Twojej rodziny. Jego brak skutkuje przejęciem pełnej odpowiedzialności za wszelkie błędy przez inwestora, a co za tym idzie – również odpowiedzialności prawnej.
Jakie obiekty poza domami można budować bez pozwolenia na budowę?
Jakie jeszcze obiekty budowlane można zbudować bez posiadania pozwolenia na budowę? Należą do nich:
-
wolnostojące budynki gospodarcze parterowe, na przykład: garaże, altany, przydomowe ganki i oranżerie o powierzchni do 35 metrów kwadratowych;
-
wiaty o powierzchni do 50 metrów kwadratowych;
-
przydomowe tarasy naziemne o powierzchni do 35 metrów kwadratowych;
-
przydomowe oczyszczalnie ścieków o wydajności do 7,5 metrów sześciennych na dobę;
-
zbiorniki bezodpływowe na nieczystości ciekłe o pojemności do 10 metrów sześciennych;
-
przydomowe baseny i oczka wodne o powierzchni do 50 metrów kwadratowych;
-
kanalizacje kablowe.
Jak mają wyglądać nowe przepisy na temat budowy domów bez pozwolenia?
Na początku 2022 roku nastąpiła nowelizacja ustawy Prawo budowlane, na której skutek możliwe stało się budowanie domów bez pozwolenia na budowę o powierzchni zabudowy nie większej niż 70 metrów kwadratowych.
29 marca 2023 roku Rada Ministrów przyjęła projekt zmiany ustawy Prawo budowlane. Ma ona polegać na rozszerzeniu możliwości budowania bez pozwolenia domów o powierzchni powyżej 70 metrów kwadratowych, przydomowych schronów i ukryć doraźnych. Teraz ustawa oczekuje na rozpatrzenie przez Senat i podpis Prezydenta.
Efektem planowanej nowelizacji prawa budowlanego ma być znaczne przyspieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego.
Kiedy zupełnie nie będziesz potrzebował pozwolenia na budowę?
Nowe zapisy w ustawie mają przynieść całkowite zniesienie konieczności uzyskiwania pozwoleń na budowę domów jednorodzinnych. Ustawodawca przewiduje jedynie zgłoszenie budowy. Inwestor będzie musiał dysponować projektem budowlanym, ponieważ ten będzie obowiązkowym załącznikiem do zgłoszenia.
|
Nowelizacja ustawy Prawo budowlane przewiduje całkowite zniesienie konieczności występowania o pozwolenie na budowę, kiedy w planach będzie budowa domu jednorodzinnego, który będzie miał służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych inwestora. Taki budynek będzie mógł mieć maksymalnie dwie kondygnacje. |
Ze ścieżki uproszczonej nie będą mogli skorzystać deweloperzy.
Czy będziesz musiał zatrudnić kierownika budowy oraz czy będziesz miał obowiązek prowadzenia dziennika budowy?
Zgodnie ze znowelizowanym prawem budowlanym wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne o powierzchni do 70 metrów kwadratowych będą mogły być budowane na podstawie zgłoszenia. W tym przypadku nie będzie konieczności zatrudniania kierownika budowy i prowadzenia dziennika budowy. Jeśli natomiast projekt domu będzie przewidywał budynek o powierzchni przekraczającej 70 metrów kwadratowych, to inwestor obowiązkowo będzie musiał zatrudnić kierownika budowy i prowadzić dziennik budowy.
Jak będzie wyglądała kwestia z odbiorem budynku?
Prostsza ma być nie tylko sama budowa domu, ale również kwestie dotyczące odbioru budynku. Aby go uzyskać konieczne będzie wyłącznie zawiadomienie inwestora o zakończeniu budowy. Jeśli planujesz zamieszkać w domu bez pozwolenia po zakończeniu robót budowlanych, to zbędne będzie uzyskanie zgody na użytkowanie. Taka zgoda będzie jednak konieczna, kiedy chciałbyś zamieszkać w budynku niewykończonym.
Kredyt na dom bez pozwolenia
W większości banków nie ma problemu z uzyskaniem kredytu hipotecznego na dom budowany bez pozwolenia na budowę. Banki zamiast decyzji pozwolenia będą wymagały dokumentu zgłoszenia. Oferta takich kredytów niczym się nie różni od tej proponowanej klientom wnioskującym o finansowanie domu z pozwoleniem.
Sytuacja będzie wyglądała zupełnie inaczej, kiedy w planach masz postawienie domku letniskowego bez pozwolenia na budowę. Tego rodzaju inwestycje finansowane są przy wykorzystaniu kredytów gotówkowych. Dzieje się tak, ponieważ kredyty hipoteczne dedykowane są finansowaniu celów mieszkaniowych. Przy ich udziale można postawić jedynie domki letniskowe całoroczne, trwale połączone z gruntem i posiadające wszystkie niezbędne instalacje. Ustawodawca przewiduje natomiast, że dom letniskowy na zgłoszenie będzie zamieszkiwany maksymalnie przez 180 dni w roku.
Przeczytaj również: Jakie są rodzaje kredytów? Praktyczny poradnik
Budowa domu bez pozwolenia – wiedza w pigułce
|
