Na rynku mieszkaniowym trwa prawdziwa hossa. Ceny rosną z miesiąca na miesiąc, a popyt na nowe mieszkania przewyższa podaż. W tych realiach w jeszcze większym stopniu niż kiedykolwiek firmy deweloperskie mogą narzucać klientom własne warunki budowy i sprzedaży mieszkań. Jeżeli komuś nie podoba się któryś z zapisów w umowie, znajdzie się chętny, któremu będzie wszystko jedno. Na szczęście nie każdy wymysł dewelopera w stworzonej przez niego i podpisywanej przez klienta umowie będzie dla tego ostatniego wiążący. Wystarczy, że dane postanowienie okaże się identyczne lub bardzo podobne do jednego z wpisanych do specjalnego rejestru prowadzonego przez UOKiK.
Krajobraz po uchwale SN
Rejestr postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone nabrał większego znaczenia po niedawnej uchwale Sądu Najwyższego w tej sprawie (uchwała SN z dnia 13 lipca br., sygn. akt III SZP 3/06). Pisaliśmy o niej w numerze 61 Gazety na stronie 16. Ku uciesze milionów konsumentów w naszym kraju Sąd Najwyższy stanął na stanowisku, że wpis do rejestru jest skuteczny wobec wszystkich przedsiębiorców, a nie tylko wobec tego, który był autorem danej klauzuli i wobec którego toczyło się postępowanie przed Sądem Ochrony Konkurencji i Konsumentów.
Negatywnymi bohaterami procesów o uznanie postanowień wzorca umowy za niedozwolone często są właśnie firmy deweloperskie lub spółdzielnie mieszkaniowe podejmujące się budowy i sprzedaży nowych mieszkań. Warto więc na nowo przyjrzeć się stosowanym przez tych przedsiębiorców umowom, nierzadko naszpikowanym zakazanymi klauzulami (patrz ramka).
Co grozi deweloperowi?
Znajdując daleko idące podobieństwo pomiędzy zapisem w naszej umowie a klauzulą wpisaną do rejestru możemy powiadomić o tym Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Może on uznać, iż stosując niedozwolone postanowienie przedsiębiorca dopuścił się naruszenia zbiorowych interesów konsumentów. Tak więc bez znaczenia jest obecnie fakt, iż klauzula z rejestru została zakwestionowana u innego przedsiębiorcy.
Prezes Urzędu w decyzji o uznaniu praktyki za naruszającą zbiorowe interesy konsumentów nakazuje zaniechanie jej stosowania. Za każdy dzień zwłoki w wykonaniu decyzji grożą kary pieniężne w wysokości od 500 do 10 tys. euro za każdy dzień zwłoki w wykonaniu decyzji.
Za praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów uważa się w szczególności stosowanie postanowień wzorców umów, które zostały wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, naruszanie obowiązku udzielania konsumentom rzetelnej, prawdziwej i pełnej informacji, nieuczciwą lub wprowadzającą w błąd reklamę i inne czyny nieuczciwej konkurencji godzące w zbiorowe interesy konsumentów (art. 23a ust. 2 ustawy o ochronie konkurencji i konsumentów).
Co więcej, stosowanie niedozwolonych klauzul stanowi wykroczenie. Zgodnie bowiem z art. 138b § 1 Kodeksu wykroczeń kto będąc zobowiązany na mocy orzeczenia sądu do zaniechania wykorzystywania lub do odwołania zalecenia stosowania ogólnych warunków umów albo wzoru umowy, nie stosuje się do tego obowiązku, zawierając w umowie niedozwolone postanowienia umowne, podlega karze grzywny (do 5 tys. zł).
Z kolei fakt, iż niedozwolone postanowienie umowne nie wiąże konsumentów (tu: indywidualnych klientów firm deweloperskich) wynika z samego Kodeksu cywilnego (art. 3851 § 1 K.c.). Zatem stosując klauzule zbliżone do tych, które widnieją w rejestrze, przedsiębiorca nie dość, że naraża się na poważne straty finansowe, to jeszcze nie osiąga celu w postaci takiego czy innego zobligowania strony kupującej nowe mieszkanie (np. do zapłaty wysokiej kary umownej) czy też ograniczenia własnej odpowiedzialności.
Gdzie najczęściej czyhają pułapki?
Kontrola wzorców umownych stosowanych przez deweloperów wykazała, że najczęściej naruszenia praw konsumentów polegają na:
- zastrzeganiu na rzecz firmy wygórowanych kar
umownych lub odstępnego,
- wyłączaniu lub ograniczaniu odpowiedzialności dewelopera
za nieterminowe oddanie mieszkania (np. poprzez złe
lub zbyt obszerne zdefiniowanie w umowie przypadków siły
wyższej czy też innych przeszkód niezależnych
od sprzedawcy/dewelopera),
- utrudnieniach w zakresie możliwości odstąpienia
od umowy przez klienta,
- zastrzeganiu kilkuletniego zarządu nieruchomością wspólną,
- zmuszaniu do zakupu garażu lub miejsca postojowego,
- zastrzeganiu właściwości miejscowej sądu według siedziby dewelopera.
Zajrzyj do rejestru
Rejestr postanowień umowy uznanych za niedozwolone jest jawny i każdy może do niego zajrzeć. Dostępny jest on na stronach internetowych Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów pod adresem: www.uokik.gov.pl. Po prawej stronie znajdziemy zakładkę: Rejestr Niedozwolonych Klauzul, którą należy kliknąć, a następnie - celem sprawdzenia postanowień dotyczących firm deweloperskich - należy wybrać branżę "Nieruchomości". Na chwilę obecną zawiera ona 71 wpisów (ważniejsze zamieściliśmy w ramce).
Nie wszystkie z tych 71 wpisów dotyczą firm deweloperskich. Sporo z nich trafiło tam za sprawą nieuczciwych pośredników w obrocie nieruchomościami. W sumie w rejestrze znalazło się już prawie 800 niedozwolonych klauzul.
|
PRZYKŁADY ZAKAZANYCH KLAUZUL* Bezprawne potrącenia "W przypadku odstąpienia Kupującego od niniejszej umowy, Sprzedający dokona zwrotu nominalnej wartości wpłaconych przez Kupującego środków pieniężnych w terminie 14 dni od daty wprowadzenia przez Sprzedającego nowego Kupującego z potrąceniem 5% wartości lokalu mieszkalnego będącego przedmiotem umowy, bez powiadomienia na piśmie." Gdy nie ma wyjścia "Umowa wygasa tylko i jedynie w przypadkach określonych w jej postanowieniach." Cena niewiadomą "Decyzję o zmianach kosztu budowy 1 m2 i innych w tym zakresie podejmuje Zarząd Spółdzielni. O powyższych zmianach Przyszły Użytkownik każdorazowo informowany będzie odrębnym pismem." Wygórowana kara umowna "Kupujący może rozwiązać niniejszą umowę w każdym czasie z zachowaniem 7-dniowego okresu wypowiedzenia z obowiązkiem zapłaty narosłych od dnia zawarcia umowy odsetek, kar umownych oraz z obowiązkiem zapłaty kary umownej z tytułu rozwiązania niniejszej umowy przez Kupującego w wysokości 10% ceny określonej w (...)." Siła wyższa według dewelopera "Sprzedający może być zwolniony od odpowiedzialności z tytułu niewykonania lub nienależytego wykonania umowy, jeżeli niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy jest następstwem siły wyższej. Zdarzeniami siły wyższej są takie zdarzenia, które stoją na przeszkodzie wykonania obowiązku Sprzedającego określonego w niniejszej umowie, które wystąpiły lub stały się stronom po jej zawarciu, których nikt nie mógł przewidzieć w chwili zawarcia umowy, które są zewnętrzne w stosunku do działalności Sprzedającego, a w szczególności: pożar, susza, powódź, trzęsienia ziemi, strajk, uszkodzenie maszyny i surowców niezbędnych do wykonania umowy i inne podobne zdarzenia." Odbiór jednostronny "W razie niestawiennictwa Kupującego w wyznaczonym terminie przekazania, sprzedający dokona samodzielnie odbioru przedmiotu umowy i będzie to jednoznaczne z wykonaniem przez Sprzedającego umowy w tym zakresie. Strony zgodnie ustalają, że w takim przypadku Sprzedający upoważniony jest do wystawienia odpowiedniej faktury." Unikanie odpowiedzialności za wady "Kupujący nie może odmówić odbioru przedmiotowego lokalu podczas drugiego odbioru technicznego z powołaniem się ma nowe wady, których istnienie mógł stwierdzić podczas pierwszego odbioru." * źródło: rejestr klauzul niedozwolonych, www.uokik.gov.pl. |
Podstawy prawne:
- ustawa z dnia 23.04.1964 r. -
Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93
ze zm.),
- ustawa z dnia 15.12.2000 r. o ochronie konkurencji i konsumentów (Dz. U. z 2005 r., nr 244, poz. 2080).
Gazeta Podatkowa Nr 269 z dnia 2006-08-07
