Utrata nieruchomości skutkiem kryzysu?

Media alarmują. Sytuacja staje się coraz trudniejsza. Rata wzrosła, bo frank jest coraz droższy. Jeżeli z 2,15 wzrósł do 3,30, to przeciętna rata 1000 franków, która wynosiła 2150 zł, jest teraz na poziomie 3300 zł. Dla wielu budżetów jest to już trochę za dużo do udźwignięcia. To fakt. Jeśli zatem zacznie się zadłużenie – to prędzej czy później bank może wypowiedzieć umowę i zażądać oddania nieruchomości.

O wiele ciekawsze jest natomiast stanowisko kolegów po piórze i mikrofonie, którzy chętnie się wypowiadają, bijąc na alarm. Zachęceni tanim frankiem, nabici w butelkę przez banki, złamani wysokością rat, biedni rodacy ze zgrozą przewalutowują kredyty i widzą, że raptem rosną one, zamiast maleć. Żal miesza się z grozą, współczucie z bezradnością i bezsilną wściekłością. Winni są przede wszystkim bankierzy oraz ewentualni doradcy finansowi – jeśli klient korzystał z ich usług. Jeżeli przyjrzymy się tym decyzjom, to w większości przypadków możemy zauważyć złamanie wszystkich reguł planowania finansowego: Dla przypomnienia proces planowania wygląda następująco:
1. stworzenie i zdefiniowanie relacji pomiędzy klientem a doradcą,
2. zebranie danych finansowych dotyczących klienta, a także jego finansowych celów i zamiarów,
3. przeanalizowanie i ocenienie statusu finansowego klienta,
4. wypracowanie i zaprezentowanie propozycji finansowych i ewentualnych alternatyw,
5. zastosowanie finansowych porad,
6. monitorowanie funkcjonowania rozwiązań finansowych.

Już pobieżny rzut oka na podstawowe elementy procesu planowania finansowego pozawala zauważyć, w którym miejscu popełnione zostały błędy.

W większości przypadków pomiędzy doradcą a klientem nie została utrwalona więź „doradcza”, tylko więź „sprzedażowa”. To znaczy, że nie było z obydwu stron wymiany informacji koniecznej do rozpoczęcia planu finansowego oraz utrzymania go w mocy. Bardzo często nawet doradcy twierdzą, że klienci oponowali przed jakimkolwiek tworzeniem więzi.

Zebranie informacji finansowych jest podstawą do rozsądnej decyzji finansowej. Najczęściej ten element pracy stwarzał kłopoty zarówno klientom jak i doradcom. Świadczy to również o tym, że nawiązanej właściwej relacji nie było na odpowiednim poziomie. Nie byłoby bowiem innego powodu do niechęci przy analizie sytuacji finansowej. Moja teza jest taka, że znakomita większość osób, która kupiła kredytowane nieruchomości, zrezygnowała z analizy finansowej własnej sytuacji.

Analiza oznacza badanie statutu finansowego klienta, czyli dokładne rozpisanie wszystkich przepływów finansowych. Z takiego przeglądu finansów wyraźnie wynika – czy klient jest w stanie podołać ewentualnym zagrożeniom związanym z ryzykiem finansowym. Założenie przyjmowane prze doradców finansowych jest na ogół o wiele bardziej surowe dla klienta niż to, co robią analitycy bankowi. Załóżmy sytuację następującą: klient ma do dyspozycji 6000 zł miesięcznie. Koszty życia wynoszą 2800 zł. Pozostaje zatem 3200 zł wolnych środków. Większość osób zaplanuje sobie wówczas ratę na poziomie 2800 zł i zostawi 400 zł na ewentualne dodatkowe wydatki. Rata 2800 zł przy 30 latach i procentowaniu na poziomie 4% oznacza, że można zaciągnąć ok. 586 000 zł kredytu. Przy średniej cenie 7000 zł za metr wystarcza to średnio na 80 m2 mieszkania – a zatem przestrzeń, w której poradzi sobie rodzina z dwójką dzieci. Dopóki kredyt we frankach jest spłacany kursem wymiany 2,2 franka, to rata we frankach szwajcarskich wynosi 1272,73. Ale gdy kurs zaczął się zmieniać, to rata rosła odpowiednio. A zatem ktoś, kto podjął decyzję przy takich założeniach już po wzroście z 2,2 na 2,5 zł za 1 franka szwajcarskiego, osiągnął granicę swojego bezpieczeństwa. A to oznaczało, że wystarczył wzrost kursu o 13,64%, aby zaczęły się problemy. Przy zmianie 50%, gdy rata wynosi 4200 zł, klientowi brakuje już 1000 zł na codzienne życie. Wypracowanie i zaprezentowanie propozycji finansowych prowadzi zawsze do lepszych rozwiązań.

W omawianym przypadku każdy w miarę przytomny doradca zaleciłby ratę kredytu na poziomie 1500 zł. Wystarczyłoby to niewątpliwie na mniejsze mieszkanie, bo kredyt na 30 lat przy 4% wynosiłby ok. 314 000 zł, co przy cenie 7000 zł/m2 daje ok. 45 m2 mieszkania. A zatem znacząco mniej. Ale w sytuacji, gdyby frank zdrożał od 2,2 do 4,4, czyli o 100%, rata zmieniłaby się z 1500 na 3000 zł. Zatem 6000 zł – 2800 zł (koszty życia) – 3000 zł (rata kredytu) = 200 zł. I tyle zostawałoby jeszcze na drobne wydatki. Pytanie, czy decyzje kredytowe były słuszne? Tak, ale tylko przy założeniu, że ktoś zamienił ryzyko niepewności co do trwałości rozwiązania finansowego na większy metraż. Gdyby ryzyko nie wystąpiło – nie byłoby problemu. Ale kiedy wystąpi, to nie będzie już większego metrażu i siłą faktu trzeba będzie wrócić do małego metrażu – wolnego od ryzyka. Ale jak to mówił Kłapouchy do Misia Puchatka – wypadek to taka dziwna rzecz, nigdy go nie ma dopóki się nie przydarzy. Ryzyko niestety też – ale to już moja skromna uwaga, a nie bohaterów Stumilowego Lasu.

Genialny pomysł przewalutowania

Gdyby ten sam kredyt był brany w złotówkach, to przy 8% w skali roku rata wynosiłaby 4303,47 zł. Jest to ciągle jeszcze poniżej równowartości przy kredycie w złotówkach. Ale z drugiej strony przy przewalutowaniu na złotówki kwota kredytu wzrasta również ze wzrostem kursu. I tak z pierwotnego kredytu 586 000 zł, co stanowi 266 363,64 franków, mamy nadal tę samą ilość franków, ale już 879 000 zł. Nowy kredyt oprocentowany na 8% jest pozbawiony wprawdzie ryzyka walutowego, ale rata wynosi 6449,79zł! Nie rozumiem zatem, na czym polega ucieczka przed drożejącym frankiem i rosnącym kursem. Kurs franka 3,3 i tak powoduje ratę tańszą niż ekwiwalent kwoty w złotówkach.

Jeżeli przyjmiemy, że na początku działań każdy podejmował racjonalne decyzje – to konsekwencją tego jest fakt, że należy za nie odpowiadać. To może niestety oznaczać kłopoty w przepływach finansowych oraz problemy z utrzymaniem kredytowanej nieruchomości. Wówczas nie pozostanie nic innego jak dobrowolna jej sprzedaż za najlepszą cenę. Tym, którzy nie mogą podjąć decyzji – pomoże komornik. Ale wówczas nieruchomość mimo spadku cen będzie sprzedawana za ¾ lub 2/3 ceny. Więc może planowanie finansowe jest jednak tańsze i lepsze? W każdym razie udanych planów finansowych Czytelnikom życzę.

dr Andrzej Fesnak

Utrata nieruchomości skutkiem kryzysu? Autor: ~Ble, ble,ble   2009-04-10 17:41

Kursy faktycznie wzrosły ale stopy zmalały i klienci naszego banku mają podobne albo te same raty/ Klienci cieszą się bardzo i może nareszcie przestaną czytać treści takich wizjonerów, co widzą tylko (..)

Utrata nieruchomości skutkiem kryzysu? Autor: ~mfil   2009-04-10 13:57

Ciekawe dla kogo pisano ten tekst. Wszysto niby sie zgadza. Jednak diabeł tkwi w szczegółach. Większość kredytów przy niskim kursie CHF została udzielona na zasadach libor+marża. Przyjmijmy najgorszy (..)

Utrata nieruchomości skutkiem kryzysu? Autor: ~Luk   2009-04-10 13:55

Ponieważ znacznie spadły stop procentowe to porównywalnie do wzrostu wartości franka szwajcarskiego zmalała ilość tych franków które trzeba miesięcznie spłacić. Raty tak naprawdę niewiele się zmieniły (..)

Utrata nieruchomości skutkiem kryzysu? Autor: ~Deamon   2009-04-10 13:49

Wszystko fajnie, tylko dlaczego autor nie wziął pod uwagę stopy procentowej - bez tego - analiza jest bezsensowna.