To głównie efekt mniejszego popytu po podwyżkach stóp procentowych. - Różnice między ceną ofertową a transakcyjną wynoszą nawet 10-15 proc., a jeszcze rok temu było to od 2 do 3 proc. - mówi Tomasz Lebiedź z Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości.
Skrajnym przykładem mogą być takie dzielnice Warszawy jak Gocław czy Bemowo, gdzie jeszcze na początku tego roku średnio za metr kwadratowy w bloku z wielkiej płyty oferenci żądali ponad 9 tys. zł. Za taką kwotę nikomu nie udało się sprzedać mieszkania. - Do transakcji doszło dopiero wówczas, gdy właściciel obniżył cenę za metr kwadratowy do 6 tys. zł - mówi Tomasz Lebiedź.
Marcin Jańczuk z firmy Polanowscy Nieruchomości radzi, by mieszkania na rynku wtórnym nie kupować zbyt pochopnie. Przed decyzją o kupnie trzeba zapoznać się z kilkoma ofertami. Wskazana jest też ostra negocjacja ceny.- Kupujący mieszkania już to zauważyli - mówi Marcin Jańczuk. - Ludzie oglądają i są dużo bardziej krytyczni niż kilka miesięcy temu.
Jeszcze przed rokiem okres od momentu powzięcia decyzji o kupnie mieszkania do transakcji wynosił od 30 do 80 dni. Teraz transakcje są zawierane najwcześniej po 40 dniach od zapoznania się z pierwszą ofertą - mówi Marcin Jańczuk.
Z raportu przygotowanego przez biuro ekonomiczne banku BGŻ wynika, że najbliższe kwartały będą czasem spokojnego wzrostu cen nowych apartamentów i równie spokojnego spadku cen mieszkań na rynku wtórnym, szczególnie tych w domach z wielkiej płyty.
Zdaniem Moniki Dybciak, autorki raportu, jedną z przyczyn spadku cen mieszkań na rynku wtórnym jest zwiększenie podaży lokali zakupionych w poprzednich latach w celach spekulacyjnych. Obniżka cen będzie dotyczyła szczególnie lokali o niższym standardzie wykończenia i gorszej lokalizacji.
Podczas gdy podaż rośnie, popyt nie zwiększa się. Po podwyżkach stóp procentowych Polacy dużo ostrożniej zaciągają kredyty na zakup nieruchomości. Świadczy o tym wyhamowanie dynamiki wzrostu wartości kredytów hipotecznych. - Porównując styczeń 2008 ze styczniem 2007, wartość kredytów hipotecznych wzrosła o 50,3 proc. W lutym było to już 47,3 proc. Danych za marzec jeszcze nie ma, ale spodziewamy się dalszego wyhamowania - mówi Monika Dybciak, ekspert z BGŻ.
Jej zdaniem są dwie główne przyczyny takiej sytuacji. - Po pierwsze zmniejszył się popyt na nowe nieruchomości, bo potencjalni klienci czekają na spadki cen mieszkań. Drugą przyczyną jest zmniejszenie się zdolności kredytowej. W ostatnich kilku miesiącach wzrost wynagrodzeń nie nadąża za wzrostem stóp procentowych - powiedziała nam Monika Dybciak.
Z raportu przygotowanego przez Szybko.pl i Expandera wynika, że ceny na rynku wtórnym spadają, ale nie we wszystkich miastach. W pierwszym kwartale 2008 r. w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu ceny mieszkań na rynku wtórnym rosły. Tyle że nieznacznie, np. w stolicy średnia cena za metr kwadratowy zwiększyła się tylko o 0,2 proc. (rok wcześniej było to 7,2 proc.). Natomiast w Gdańsku zanotowano spadek o 0,9 proc., w Poznaniu o 2,1 proc., a w Katowicach aż o 5,1 proc.
Największy spadek odnotowano w Sopocie. Tam w marcu metr kwadratowy mieszkania na rynku wtórnym był o 719 zł tańszy niż w styczniu. W sierpniu ubiegłego roku średnia cena metra kwadratowego mieszkania w tym mieście sięgała 12 tys. zł (obecnie jest to 10,6 tys. zł). Mimo to Sopot nadal pozostaje najdroższym miastem w Polsce.
Największy wpływ na cenę mieszkania ma lokalizacja. Najwyższe dysproporcje widać w Warszawie. Na przykład w alei Szucha za metr kwadratowy mieszkania trzeba zapłacić średnio 18 321 zł. To dwukrotnie więcej niż średnia cena warszawska i o ponad 60 proc. więcej niż w Śródmieściu. Jest to adres prestiżowy, i to decyduje o cenie. Podobny mechanizm sprawia, że utrzymują się wysokie ceny na Świętojańskiej w Gdańsku, Królewskiej i Kazimierza Wielkiego w Krakowie czy Piotrkowskiej w Łodzi.
Mieszkania w tych miejscach są o 35 proc. wyższe niż na sąsiednich ulicach.
Jak najlepiej kupować mieszkanie
Cenę wywoławczą trzeba negocjować Podane w ofertach ceny mieszkań na rynku wtórnym są obecnie o wiele wyższe od cen transakcyjnych. Przed podjęciem decyzji warto obejrzeć kilka ofert. Aby dostać upust, śmiało wytykaj mankamenty oglądanej nieruchomości.
Strony świata, doświetlenie kuchni i salonu Ważne jest usytuowanie mieszkania względem stron świata, jego doświetlenie, ponieważ często zdarza się, że mamy nasłonecznioną kuchnię (co szczególnie latem nie jest przyjemne), a salon usytuowany od strony północnej i słońce do niego nie zagląda. To wpływa na ostateczną cenę.
Ważne sprawy administracyjne Warto sprawdzić koszty utrzymania oraz sposób zarządzania nieruchomością: kto administruje, czy jest fundusz remontowy itd. To też może przydać się w cenowych negocjacjach.
Podwórko i piwnica Oglądajmy nie tylko mieszkanie, ale także podwórko, piwnicę, klatkę schodową i otoczenie budynku. Ich wygląd może nam dużo powiedzieć o przyszłych sąsiadach. Ważne jest również, czy sąsiednie budynki nie są zbyt blisko.
Jak najlepiej sprzedawać mieszkanie
Pokazujemy lokal od najlepszej strony Mały nakład pracy i finansów może przynieść rezultat w postaci wyższych ofert. Kupujący, oglądając nieruchomość, często oczyma wyobraźni widzi swoje wymarzone mieszkanie. Jeśli patrzy na zagracone i nieodmalowane, nie może się wpasować w otoczenie.
Małym nakładem pracy Warto odsłonić żaluzje i zasłony, by wpuścić więcej światła, wyprać firany, uporządkować schowki. Zrobić wszystko, by było jasno, przestronnie i świeżo.
Ogromne znaczenie ma lokalizacja Lokalizację uwypuklamy w ofercie, jeśli w przypadku danej nieruchomości jest ona atutem. Na przykład blisko centrum, parku lub lasu. Duże znaczenie mają również połączenia komunikacyjne. Coraz większą wagę kupujący przywiązują do bezpieczeństwa w najbliższym otoczeniu.
Unormowanie stanu prawnego Jeśli spłaciliśmy kredyt przed sprzedażą, aby uniknąć przykrych niespodzianek, sprawdźmy, czy wykreślono hipotekę z ksiąg wieczystych. Ze spółdzielni i od dostawców mediów postarajmy się o zaświadczenia, że nie zalegamy z opłatami.
POLSKA Gazeta Opolska
Henryk Sadowski
Źródło:
