2010-09-03 06:00 Źródło: Pit.pl
Nieruchomości i podatki: sprzedaż mieszkań z bonifikatą
Często podatnicy zastanawiają się czy i w jakiej wysokości zapłacą podatek od sprzedaży mieszkania w sytuacji, gdy lokal mieszkalny zostanie wykupiony od gminy z bonifikatą. Sprzedaż nieruchomości może rodzić po stronie sprzedającego obowiązek zapłaty podatku dochodowego.
Podatnicy mają problemy z wyborem prawidłowej stawki podatkowej w przypadku sprzedaży mieszkania. Trzeba pamiętać, że o stawce decydować będzie termin zakupu nieruchomości, a nie data jej sprzedaży. Graniczną datą jest 1 styczeń 2007 r. Do tego dnia podatnicy ustalali bowiem podatek w oparciu o stawkę 10% liczoną od uzyskanego ze sprzedaży przychodu, czyli o wartość wyrażoną w cenie określonej w umowie sprzedaży, pomniejszonej o koszty sprzedaży, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 31.07.2009 r., sygn. IPPB4/415-366/09-4/JS).
Osoby, które nabyły nieruchomość po tej dacie zastosują 19% stawkę w odniesieniu do dochodu uzyskanego ze sprzedaży, czyli do przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania tego przychodu, które stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 23.07.2009 r., sygn. IPPB4/415-311/09-4/JS). Do obydwu kategorii zbywców nieruchomości znajdzie natomiast zastosowanie zasada, że przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeżeli zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 31.07.2009 r., sygn. IPPB4/415-366/09-4/JS). Przychód to pomniejszona o koszty sprzedaż.
Organy podatkowe stoją na stanowisku, że obowiązek podatkowy w podatku dochodowym powstaje w momencie przeniesienia własności nieruchomości w ostatecznej umowie sprzedaży. Nie trzeba płacić podatku od zadatku (lub zaliczki) zapłaconych przy zawarciu umowy przedwstępnej, jeśli doszło do zawarcia umowy ostatecznej, a zadatek został w całości zaliczony na poczet ceny - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie z 31.01.2008 r., sygn. IPPB2/415-401/07-2/SP, Drugi Urząd Skarbowy w Gdyni z 10.06.2006 r., sygn. PD1/4111/415/0027/06.
Należy pamiętać, że sprzedaż mieszkania wykupionego od gminy z bonifikatą nie musi wiązać się z zwrotem zwaloryzowanej bonifikaty, nawet jeśli sprzedaż jest dokonywana przed upływem 5 lat od dnia nabycia. Wystarczy, że środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Dotyczy to podatników, którzy zbywają nieruchomość lub prawo nabyte w okresie od dnia 01 styczna 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 29.03.2010 r., sygn. IPPB4/415-130/10-2/JS).
Zaznaczyć należy, iż na mocy przepisu art. 8 ust. 3 cytowanej ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, oświadczenie, o którym mowa powyżej, wynikające z art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., składa się w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 23.02.2010 r., sygn. IPPB4/415-811/09-4/JK; Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 23.07.2009 r., sygn. IPPB4/415-311/09-4/JS.
Gminy stosują różne interpretacje w takich sytuacjach. Dlatego najlepiej w gminie zasięgnąć informacji, czy sprzedaż nieruchomości spowoduje konieczność zwrotu bonifikaty, gdy przychód zostanie przeznaczony na nabycie innej nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Zwolnieniem objęta jest wyłącznie sprzedaż budynku lub lokalu mieszkalnego.
W przypadku rozpatrywania prawa do ulg i zwolnień podatkowych związanych ze sprzedażą chodzi przede wszystkim o zwolnienie związane z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe oraz ulgę meldunkową.
W zakresie ulgi meldunkowej, zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:
a. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
b. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
c. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
d. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.
Należy zaznaczyć, że przedmiotowe zwolnienie nie obejmuje przychodów z odpłatnego zbycia gruntów, zarówno tych, które stanowią odrębny przedmiot własności (prawo wieczystego użytkowania gruntu), jak i gruntów trwale związanych z budynkami, stanowiących część składową nieruchomości. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży gruntu lub udziału w gruncie związanego z budynkiem mieszkalnym podlega opodatkowaniu na zasadach wymienionych powyżej (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 23.07.2009 r., sygn. IPPB4/415-311/09-4/JS).
W przedmiotowej sprawie Dyrektor Izby Skarbowej Warszawie, 29.03.2010 r., sygn. IPPB4/415-130/10-2/JS stwierdził, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w dniu 03.12.2007 r. będzie zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT jeżeli podatnik był zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia oraz w terminie złoży oświadczenie o spełnieniu warunków do zwolnienia, w przypadku uzyskania przychodu z tego tytułu w 2009 r. najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2010 r.
W powyższej kwestii można wziąć pod uwagę uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 30.05.2008 r. (sygn. akt CZP III 24/08), w której sąd uznał, że mieszkania wykupione od Skarbu Państwa lub gminy przed 22.10.2007 roku, a następnie darowane osobie bliskiej można sprzedać bez obowiązku zwrotu bonifikaty. Sąd Najwyższy stwierdził, że art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, normujący zwrot bonifikaty, w brzmieniu obowiązującym przed tą datą nie miał zastosowania, gdy osoba bliska, której nabywca mieszkania od gminy zbył ten lokal, sprzedała go czy darowała osobie trzeciej. Nie można w takiej sytuacji żądać zwrotu ani od pierwotnego nabywcy, ani od osoby bliskiej.
Warto przytoczyć interpretacje Izby Skarbowej w Warszawie z 9.03.2010 r., sygn. IPPB4/415-6/10-2/JK2, w której Izba Skarbowa wskazała, że podatnik, który kupił mieszkanie od spółdzielni z 90% bonifikatą, nie zapłaci podatku od kwoty tego rabatu. Dyrektor warszawskiej izby podkreślił, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.) wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców – w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a ceną zakupu.
Reasumując sprzedając mieszkanie wykupione od Skarbu Państwa lub gminy przed 22.10.2007 roku, a następnie darowane osobie bliskiej można sprzedać bez obowiązku zwrotu bonifikaty. Trzeba też pamiętać, że jeśli podatnik kupił mieszkanie od spółdzielni z 90% bonifikatą, nie zapłaci podatku od kwoty tego rabatu. Ponadto należy pamiętać, że o stawce podatku dochodowego decydować będzie termin zakupu nieruchomości, a nie data jej sprzedaży. Jeśli podatnik nabył nieruchomość przed 1 styczeń 2007 r., to ustalali podatek w oparciu o stawkę 10% Natomiast podatnik, który nabył nieruchomość po tej dacie zastosuje 19% stawkę w odniesieniu do dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Należy pamiętać, że przy sprzedaży w związku z rabatem wystąpią niższe koszty uzyskania przychodu, zatem jeśli kupimy mieszkanie za np. 10 000 zł wartości a sprzedamy za 120 000 zł, to od 110 000 zł zapłacimy podatek dochodowy.
PIT.pl
Osoby, które nabyły nieruchomość po tej dacie zastosują 19% stawkę w odniesieniu do dochodu uzyskanego ze sprzedaży, czyli do przychodu pomniejszonego o koszty uzyskania tego przychodu, które stanowią udokumentowane koszty nabycia lub udokumentowane koszty wytworzenia, powiększone o udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość rzeczy i praw majątkowych, poczynione w czasie ich posiadania (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 23.07.2009 r., sygn. IPPB4/415-311/09-4/JS). Do obydwu kategorii zbywców nieruchomości znajdzie natomiast zastosowanie zasada, że przychód nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeżeli zbycie nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie lub wybudowanie (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 31.07.2009 r., sygn. IPPB4/415-366/09-4/JS). Przychód to pomniejszona o koszty sprzedaż.
Organy podatkowe stoją na stanowisku, że obowiązek podatkowy w podatku dochodowym powstaje w momencie przeniesienia własności nieruchomości w ostatecznej umowie sprzedaży. Nie trzeba płacić podatku od zadatku (lub zaliczki) zapłaconych przy zawarciu umowy przedwstępnej, jeśli doszło do zawarcia umowy ostatecznej, a zadatek został w całości zaliczony na poczet ceny - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie z 31.01.2008 r., sygn. IPPB2/415-401/07-2/SP, Drugi Urząd Skarbowy w Gdyni z 10.06.2006 r., sygn. PD1/4111/415/0027/06.
Należy pamiętać, że sprzedaż mieszkania wykupionego od gminy z bonifikatą nie musi wiązać się z zwrotem zwaloryzowanej bonifikaty, nawet jeśli sprzedaż jest dokonywana przed upływem 5 lat od dnia nabycia. Wystarczy, że środki uzyskane ze sprzedaży przeznaczone zostaną w ciągu 12 miesięcy na nabycie innego lokalu mieszkalnego albo nieruchomości przeznaczonej lub wykorzystanej na cele mieszkaniowe. Dotyczy to podatników, którzy zbywają nieruchomość lub prawo nabyte w okresie od dnia 01 styczna 2007 r. do 31 grudnia 2008 r. (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 29.03.2010 r., sygn. IPPB4/415-130/10-2/JS).
Zaznaczyć należy, iż na mocy przepisu art. 8 ust. 3 cytowanej ustawy z dnia 6 listopada 2008 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz niektórych innych ustaw, oświadczenie, o którym mowa powyżej, wynikające z art. 21 ust. 21 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych w brzmieniu obowiązującym na dzień 31 grudnia 2008 r., składa się w terminie złożenia zeznania, o którym mowa w art. 45 ust. 1 ustawy, za rok podatkowy, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy - Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 23.02.2010 r., sygn. IPPB4/415-811/09-4/JK; Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 23.07.2009 r., sygn. IPPB4/415-311/09-4/JS.
Gminy stosują różne interpretacje w takich sytuacjach. Dlatego najlepiej w gminie zasięgnąć informacji, czy sprzedaż nieruchomości spowoduje konieczność zwrotu bonifikaty, gdy przychód zostanie przeznaczony na nabycie innej nieruchomości przeznaczonej na cele mieszkaniowe. Zwolnieniem objęta jest wyłącznie sprzedaż budynku lub lokalu mieszkalnego.
W przypadku rozpatrywania prawa do ulg i zwolnień podatkowych związanych ze sprzedażą chodzi przede wszystkim o zwolnienie związane z przeznaczeniem na cele mieszkaniowe oraz ulgę meldunkową.
W zakresie ulgi meldunkowej, zgodnie z zapisem art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane z odpłatnego zbycia:
a. budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku,
b. lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu,
c. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie,
d. prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie
- jeżeli podatnik był zameldowany w budynku lub lokalu wymienionym w lit a)-d) na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia.
Należy zaznaczyć, że przedmiotowe zwolnienie nie obejmuje przychodów z odpłatnego zbycia gruntów, zarówno tych, które stanowią odrębny przedmiot własności (prawo wieczystego użytkowania gruntu), jak i gruntów trwale związanych z budynkami, stanowiących część składową nieruchomości. Oznacza to, że przychód ze sprzedaży gruntu lub udziału w gruncie związanego z budynkiem mieszkalnym podlega opodatkowaniu na zasadach wymienionych powyżej (Dyrektor Izby Skarbowej w Warszawie, 23.07.2009 r., sygn. IPPB4/415-311/09-4/JS).
W przedmiotowej sprawie Dyrektor Izby Skarbowej Warszawie, 29.03.2010 r., sygn. IPPB4/415-130/10-2/JS stwierdził, że przychód uzyskany z odpłatnego zbycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego nabytego w dniu 03.12.2007 r. będzie zwolniony z opodatkowania na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 126 ustawy o PIT jeżeli podatnik był zameldowany na pobyt stały przez okres nie krótszy niż 12 miesięcy przed datą zbycia oraz w terminie złoży oświadczenie o spełnieniu warunków do zwolnienia, w przypadku uzyskania przychodu z tego tytułu w 2009 r. najpóźniej do dnia 30 kwietnia 2010 r.
W powyższej kwestii można wziąć pod uwagę uchwałę Sądu Najwyższego z dnia 30.05.2008 r. (sygn. akt CZP III 24/08), w której sąd uznał, że mieszkania wykupione od Skarbu Państwa lub gminy przed 22.10.2007 roku, a następnie darowane osobie bliskiej można sprzedać bez obowiązku zwrotu bonifikaty. Sąd Najwyższy stwierdził, że art. 68 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, normujący zwrot bonifikaty, w brzmieniu obowiązującym przed tą datą nie miał zastosowania, gdy osoba bliska, której nabywca mieszkania od gminy zbył ten lokal, sprzedała go czy darowała osobie trzeciej. Nie można w takiej sytuacji żądać zwrotu ani od pierwotnego nabywcy, ani od osoby bliskiej.
Warto przytoczyć interpretacje Izby Skarbowej w Warszawie z 9.03.2010 r., sygn. IPPB4/415-6/10-2/JK2, w której Izba Skarbowa wskazała, że podatnik, który kupił mieszkanie od spółdzielni z 90% bonifikatą, nie zapłaci podatku od kwoty tego rabatu. Dyrektor warszawskiej izby podkreślił, że zgodnie z art. 21 ust. 1 pkt 93 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 z późn. zm.) wolne od podatku dochodowego są dochody uzyskane z tytułu zakupu zakładowych budynków mieszkalnych lub lokali mieszkalnych przez dotychczasowych najemców – w wysokości odpowiadającej różnicy między ceną rynkową tych budynków lub lokali a ceną zakupu.
Reasumując sprzedając mieszkanie wykupione od Skarbu Państwa lub gminy przed 22.10.2007 roku, a następnie darowane osobie bliskiej można sprzedać bez obowiązku zwrotu bonifikaty. Trzeba też pamiętać, że jeśli podatnik kupił mieszkanie od spółdzielni z 90% bonifikatą, nie zapłaci podatku od kwoty tego rabatu. Ponadto należy pamiętać, że o stawce podatku dochodowego decydować będzie termin zakupu nieruchomości, a nie data jej sprzedaży. Jeśli podatnik nabył nieruchomość przed 1 styczeń 2007 r., to ustalali podatek w oparciu o stawkę 10% Natomiast podatnik, który nabył nieruchomość po tej dacie zastosuje 19% stawkę w odniesieniu do dochodu uzyskanego ze sprzedaży. Należy pamiętać, że przy sprzedaży w związku z rabatem wystąpią niższe koszty uzyskania przychodu, zatem jeśli kupimy mieszkanie za np. 10 000 zł wartości a sprzedamy za 120 000 zł, to od 110 000 zł zapłacimy podatek dochodowy.
PIT.pl
Dodaj komentarz
