Sprzedajemy nieruchomość - ile dla fiskusa?

Rynek obrotu nieruchomościami rozwija się bardzo dynamicznie. Wiele osób decyduje się na sprzedaż swojego mieszkania z zamiarem nabycia większego lub po prostu dla zysku. Warto zatem zapoznać się z zasadami opodatkowania przychodów uzyskanych z tytułu sprzedaży nieruchomości. Zwłaszcza, że szykują się duże zmiany w tym zakresie.

Kiedy powstaje przychód?

Sprzedaż nieruchomości lub ich części, a także udziału w nieruchomości jest źródłem przychodów, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (Dz. U. z 2000 r. nr 14, poz. 176 ze zm.). Przychód z tego tytułu opodatkowany jest w formie ryczałtu w wysokości 10% przychodu. Przy czym z powstaniem przychodu dla celów podatkowych mamy do czynienia, jeżeli sprzedaż nie następuje w wykonywaniu działalności gospodarczej i została dokonana przed upływem pięciu lat od nabycia lub wybudowania nieruchomości. Zbycie nieruchomości po upływie tego okresu nie rodzi obowiązku podatkowego.

Przychodem ze sprzedaży nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty poniesione w związku ze sprzedażą (art. 19 ust.1 ustawy o pdof). Zatem dla powstania przychodu po stronie sprzedającego nie jest konieczne fizyczne dokonanie zapłaty przez nabywcę. Przychód powstaje z chwilą zawarcia umowy, na mocy której następuje przeniesienie własności nieruchomości.

Czasem można uniknąć zapłaty podatku

Przychód powstały ze sprzedaży nieruchomości będzie zwolniony z opodatkowania, jeżeli zostaną spełnione warunki określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 ww. ustawy. Przepis ten stanowi m.in. że omawiane przychody są wolne od podatku w części wydatkowanej na określone cele mieszkaniowe. Przy czym wydatkowanie tych przychodów musi nastąpić w ciągu dwóch lat od daty sprzedaży nieruchomości.

Wśród wydatków mieszkaniowych, których poniesienie uprawnia do skorzystania ze zwolnienia wymienione są m.in. wydatki na:

• nabycie na terytorium Polski budynku mieszkalnego, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, gruntu albo prawa wieczystego użytkowania gruntu, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
     
• nabycie na terytorium Polski spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
     
• na budowę, rozbudowę, remont i modernizację własnego budynku mieszkalnego oraz rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację (na cele mieszkalne) własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu lub pomieszczenia niemieszkalnego,
     
• nabycie na terytorium Polski gruntu, prawa użytkowania wieczystego gruntu przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego (w tym gruntu lub prawa użytkowania wieczystego gruntu z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego),
     
• na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a), tj. także na wymienione wcześniej cele; dotyczy to również kredytów lub pożyczek zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Warto zauważyć, że omawianym zwolnieniem objęta jest tylko kwota osiągniętego przychodu wydatkowana na cele mieszkaniowe. Jeśli więc przeznaczymy na potrzeby mieszkaniowe tylko część uzyskanych pieniędzy, wówczas od pozostałej sumy zapłacimy 10% podatku.

Kiedy zapłacić podatek?

Obowiązek podatkowy z tytułu sprzedaży nieruchomości powstaje z mocy prawa. W terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży należy obliczyć i odprowadzić na rachunek urzędu skarbowego podatek od uzyskanego przychodu. Jeżeli podatnik zamierza w ciągu 2 lat od daty sprzedaży nieruchomości przeznaczyć uzyskane z tego tytułu przychody na wyżej opisane cele, powinien w urzędzie skarbowym w terminie 14 dni od daty jej sprzedaży złożyć stosowne oświadczenie (art. 28 ustawy o pdof). Razem z zapłatą podatku należy złożyć w urzędzie skarbowym deklarację PIT-23.

Podatnicy, którzy nie złożą omawianego oświadczenia, zobligowani są do zapłaty podatku. Jednak niezłożenie ww. oświadczenia nie powoduje utraty prawa do zwolnienia od podatku uzyskanego przychodu. Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 6 czerwca 2002 r., sygn. akt III RN 90/01 stwierdził, że niezłożenie przez podatnika oświadczenia powoduje utratę uprawnienia do odroczenia płatności zryczałtowanego podatku, ale nie wyklucza zwolnienia od niego w przypadku spełnienia przesłanek określonych w ustawie o pdof. Skutkiem niezłożenia przez podatnika w ustawowym terminie stosownego oświadczenia będzie więc konieczność zapłaty zryczałtowanego 10% podatku dochodowego. Jeśli jednak w ciągu 2 lat przychód zostanie przeznaczony na cele (określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a lub e ustawy o pdof) uprawniające do skorzystania ze zwolnienia od podatku, podatnik może wystąpić do urzędu skarbowego z wnioskiem o zwrot zapłaconego podatku.

Podobne stanowisko zajęło Ministerstwo Finansów w piśmie z dnia 10 stycznia 2002 r., nr PB2/MK-033-02-4/02.

Co ma się zmienić?

Planowane przez rząd zmiany przewidują wprowadzenie zupełnie innego sposobu opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości. Zgodnie z nimi opodatkowaniu będzie podlegał dochód, czyli przychód pomniejszony o koszty jego uzyskania. Dochód ze sprzedaży nieruchomości będzie podlegał opodatkowaniu bez względu na okres jaki upłynął od dnia ich nabycia (wybudowania) do dnia sprzedaży. Podatek będzie płatny według stawki 19%, po zakończeniu roku. W większości uchylone zostaną również przepisy dotyczące zwolnień uzyskanych przychodów. Przy czym omawiane zasady dotyczą nieruchomości nabytych (wybudowanych) po 1 stycznia 2007 r.

Zatem jeżeli przychody uzyskane w tym roku ze sprzedaży nieruchomości przeznaczymy w ciągu dwóch lat na nabycie innej, uprawniającej do zastosowania zwolnienia, unikniemy zapłacenia podatku. Należy jednak liczyć się z tym, że sprzedając tę drugą, nabytą po 1 stycznia 2007 r., dochód z tego tytułu będzie opodatkowany. O ile proponowane zmiany zostaną uchwalone.

Dodaj komentarz

Komentarze do artykułu

Sprzedajemy nieruchomość - ile dla fiskusa? Autor: ~michal   2006-09-26 16:09

Czy ktoś wie co rozumiemy pod pojęciem nabycie. Ja kupiłem mieszkanie w 2003 roku ale dotychczas nie mam aktu notarialnego? Czy wystarczy umowa ze spółdzielnią bym przy sprzedaży nie płacił podatku, c (..)