2009-03-02 13:10 Źródło: Noble Bank
Raport z rynku nieruchomości – listopad 2008
Listopad zaowocował kolejnymi spadkami średnich cen ofertowych mieszkań w większości polskich miast. Z analizy serwisu Oferty.net wynika, że ceny w 12 z 14 badanych miast były niższe o 0,6 do 6 proc. W wymiarze kwotowym różnice te wyniosły od 33 PLN na jednym metrze kwadratowym w Olsztynie do 257 PLN w Opolu.
Nieco wyższe od październikowych były średnie ceny ofertowe w Białymstoku, Katowicach, Łodzi oraz Sopocie. Wzrosty wyniosły od 2 do 3 proc. co podrażało metr kwadratowy mieszkania od 80 PLN w Katowicach do 246 PLN w Sopocie. Jak widać, mimo spadku popytu spowodowanego wprowadzeniem przez banki nowych, trudnych do spełnienia warunków udzielania kredytów hipotecznych, na rynku wtórnym nie widać lawinowego spadku cen nowych ofert. Pytanie: jak będą się zachowywać właściciele mieszkań, czy będą się wstrzymywać ze sprzedażą w oczekiwaniu na poprawę koniunktury czy w konfrontacji z taniejącymi ofertami z rynku pierwotnego radykalnie ograniczą swoje oczekiwania finansowe? - wciąż pozostaje otwarte. Odpowiedź na nie prawdopodobnie poznamy w pierwszych miesiącach przyszłego roku.
Kredyty w złotych
Od naszego poprzedniego wspólnego raportu, zaszły spore zmiany na rynku pieniężnym. Tym razem są to zmiany korzystne dla kredytobiorców – trzymiesięczna stopa WIBOR, która jest podstawą do obliczania oprocentowania większości złotowych kredytów hipotecznych spadła o ok. 20 punktów do 6,48 proc. (dane z 9 grudnia). Licząc od szczytu paniki na rynku pieniężnym w połowie października WIBOR obniżył się już o 40 punktów. Inwestorzy zareagowali w ten sposób na obniżkę stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej i dyskontują już kolejne obniżki. Skala oczekiwań wzrosła w ostatnim czasie - łączne cięcie może wynieść nie 100 lecz nawet 150 punktów bazowych licząc od szczytu stóp w NBP do końca przyszłego roku. Podzielamy te oczekiwania. Ich realizacja oznaczałaby wyraźny spadek rat kredytów hipotecznych zaciągniętych przed zaostrzeniem kryzysu na rynku pieniężnym nawet do ok. 6 proc. na koniec przyszłego roku. Również nowe kredyty będą niżej oprocentowane, ale ze względu na wyższe marże od nowych kredytów, tutaj oprocentowanie pozostanie wyższe i sięgnie– przy realizacji zakładanego scenariusza ok. 6,5-7,0 proc.
Kredyty we frankach
Powody do satysfakcji mają też posiadacze kredytów we frankach szwajcarskich. Co prawda kurs złotego nadal zapewne nie spełnia pokładanych w nim nadziei, ale za to - z punktu widzenia kredytobiorców - Narodowy Bank Szwajcarii stanął na wysokości zadania kolejny raz obniżając stopy procentowe. Ostatnia, grudniowa decyzja o obniżce o 50 punktów bazowych spowodowały, że trzymiesięczny LIBOR, który jest podstawą do obliczania oprocentowania kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich, spadł w okolice 0,8 proc. Po uwzględnieniu cięcia w ofercie banków oprocentowanie przeciętnego kredytu spadnie do 2,1 proc. niwelując z naddatkiem efekt wzrostu kursu franka z 2,0 do 2,5 PLN.
Ponieważ większość banków aktualizuje oprocentowanie kredytów raz na trzy lub sześć miesięcy, zdecydowana większość kredytobiorców odnotuje spadek oprocentowania kredytów z początkiem roku. Póki co ponoszą w swoich ratach koszt wyższego kursu franka, ale zakładając jego niewielką zmienność, od nowego roku raty staną się zauważalnie niższe niż obecnie (spadną o ok. 22,5 proc.
w porównaniu do raty zapłaconej np. w grudniu, listopadzie czy październiku). Warto natomiast pamiętać, że spadek oprocentowania kredytu i niższe raty z tym związane nie niwelują niekorzystnego efektu związanego ze wzrostem salda zadłużenia (w przeliczeniu franków na złote), tym bardziej, że równolegle spada wartość zabezpieczenia kredytowego (nieruchomości). W dalszym ciągu utrzymuje się ryzyko osłabienia złotego, choć jego najdynamiczniejszą część mamy już za sobą.
Kredyty w euro
O kolejnych 50 pkt bazowych spadła także trzymiesięczna stopa EURIBOR, co powinno przełożyć się na spadek oprocentowania kredytów w euro do ok. 6 proc. Różnica w porównaniu do kredytu złotowego oprocentowanego na 8 proc. (dla nowych kredytów) wynosi 15,5 proc. na racie miesięcznej, co oznacza, że ruch euro z 3,90 do 4,48 PLN zniwelowałby różnicę w ratach i zwiększył wartość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia (nieruchomości).
Najtańsze i najdroższe
Ograniczenie popytu na rynku mieszkaniowym stawia w korzystnym położeniu osoby, które dysponują wystarczającymi środkami i właśnie teraz decydują się na zakup własnego M. Obecnie mają one do wyboru nieporównanie więcej ofert. Taka sytuacja sprzyja przebieraniu w propozycjach, dogłębnemu ich analizowaniu ale przede wszystkim ułatwia znalezienie mieszkania idealnego lub bliskiego ideałowi - w konkretnej, wymarzonej lokalizacji czy posiadającego inne, preferowane przez kupującego cechy, takie jak wiek budynku, standard wykończenia, układ pomieszczeń, garaż, balkon, etc. Brak presji czasu pozwala na podejmowanie racjonalnych, przemyślanych decyzji. proc. wartości nieruchomości wprowadziły marże tak wysokie (3,1-3,5 proc.), że oprocentowanie takich kredytów sięga 6-6,5 proc. Biorąc pod uwagę ryzyko kursowe towarzyszące takiemu kredytowi, zadłużanie się we frankach szwajcarskich stało się chwilowo bezprzedmiotowe, ponieważ skala oszczędności (raty mniejsze o ok. 20 proc.) nie rekompensują ryzyka kursowego (o czym przekonuje choćby ostatni miesiąc notowań CHF).
Mieszkania we Wrocławiu
Dynamiczny rozwój gospodarczy Wrocławia, ściąganie przez władze nowych inwestycji dających nowe miejsca pracy oraz aktywna polityka promocyjna powodują, że stolica Dolnego Śląska znajduje się w czołówce miast uznawanych za najprzyjaźniejsze dla mieszkańców. Odzwierciedleniem tak korzystnych ocen jest m.in. zwiększone zainteresowanie wrocławskimi nieruchomościami, w tym zakupem mieszkań.
Obecnie średnia za m2 mieszkania na rynku wtórnym kształtuje się na poziomie 7211 PLN. To o ponad 2 proc. więcej niż przed rokiem i o ponad 28 proc. więcej niż w styczniu 2006 roku.
Spośród wszystkich mieszkań, które zostały wystawione do sprzedaży we wrześniu ponad połowa (52,3 proc.) miała cenę nieprzekraczającą 7000 PLN za m2. Za cenę od 7000 do 9000 PLN za m2 oferowanych było 38,3 proc. mieszkań a oferty droższe – pow. 9000 PLN za m2 – stanowiły niespełna 10 proc.
Na wrocławskim rynku we wrześniu największy wybór mieli klienci poszukujący mieszkań 2-pokojowych; miały one prawie 45-proc. udział w podaży.
Marcin Drogomirecki Oferty.net
Emil Szweda Open Finance
Nieco wyższe od październikowych były średnie ceny ofertowe w Białymstoku, Katowicach, Łodzi oraz Sopocie. Wzrosty wyniosły od 2 do 3 proc. co podrażało metr kwadratowy mieszkania od 80 PLN w Katowicach do 246 PLN w Sopocie. Jak widać, mimo spadku popytu spowodowanego wprowadzeniem przez banki nowych, trudnych do spełnienia warunków udzielania kredytów hipotecznych, na rynku wtórnym nie widać lawinowego spadku cen nowych ofert. Pytanie: jak będą się zachowywać właściciele mieszkań, czy będą się wstrzymywać ze sprzedażą w oczekiwaniu na poprawę koniunktury czy w konfrontacji z taniejącymi ofertami z rynku pierwotnego radykalnie ograniczą swoje oczekiwania finansowe? - wciąż pozostaje otwarte. Odpowiedź na nie prawdopodobnie poznamy w pierwszych miesiącach przyszłego roku.
Kredyty w złotych
Od naszego poprzedniego wspólnego raportu, zaszły spore zmiany na rynku pieniężnym. Tym razem są to zmiany korzystne dla kredytobiorców – trzymiesięczna stopa WIBOR, która jest podstawą do obliczania oprocentowania większości złotowych kredytów hipotecznych spadła o ok. 20 punktów do 6,48 proc. (dane z 9 grudnia). Licząc od szczytu paniki na rynku pieniężnym w połowie października WIBOR obniżył się już o 40 punktów. Inwestorzy zareagowali w ten sposób na obniżkę stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej i dyskontują już kolejne obniżki. Skala oczekiwań wzrosła w ostatnim czasie - łączne cięcie może wynieść nie 100 lecz nawet 150 punktów bazowych licząc od szczytu stóp w NBP do końca przyszłego roku. Podzielamy te oczekiwania. Ich realizacja oznaczałaby wyraźny spadek rat kredytów hipotecznych zaciągniętych przed zaostrzeniem kryzysu na rynku pieniężnym nawet do ok. 6 proc. na koniec przyszłego roku. Również nowe kredyty będą niżej oprocentowane, ale ze względu na wyższe marże od nowych kredytów, tutaj oprocentowanie pozostanie wyższe i sięgnie– przy realizacji zakładanego scenariusza ok. 6,5-7,0 proc.
Kredyty we frankach
Powody do satysfakcji mają też posiadacze kredytów we frankach szwajcarskich. Co prawda kurs złotego nadal zapewne nie spełnia pokładanych w nim nadziei, ale za to - z punktu widzenia kredytobiorców - Narodowy Bank Szwajcarii stanął na wysokości zadania kolejny raz obniżając stopy procentowe. Ostatnia, grudniowa decyzja o obniżce o 50 punktów bazowych spowodowały, że trzymiesięczny LIBOR, który jest podstawą do obliczania oprocentowania kredytów hipotecznych we frankach szwajcarskich, spadł w okolice 0,8 proc. Po uwzględnieniu cięcia w ofercie banków oprocentowanie przeciętnego kredytu spadnie do 2,1 proc. niwelując z naddatkiem efekt wzrostu kursu franka z 2,0 do 2,5 PLN.
Ponieważ większość banków aktualizuje oprocentowanie kredytów raz na trzy lub sześć miesięcy, zdecydowana większość kredytobiorców odnotuje spadek oprocentowania kredytów z początkiem roku. Póki co ponoszą w swoich ratach koszt wyższego kursu franka, ale zakładając jego niewielką zmienność, od nowego roku raty staną się zauważalnie niższe niż obecnie (spadną o ok. 22,5 proc.
w porównaniu do raty zapłaconej np. w grudniu, listopadzie czy październiku). Warto natomiast pamiętać, że spadek oprocentowania kredytu i niższe raty z tym związane nie niwelują niekorzystnego efektu związanego ze wzrostem salda zadłużenia (w przeliczeniu franków na złote), tym bardziej, że równolegle spada wartość zabezpieczenia kredytowego (nieruchomości). W dalszym ciągu utrzymuje się ryzyko osłabienia złotego, choć jego najdynamiczniejszą część mamy już za sobą.
Kredyty w euro
O kolejnych 50 pkt bazowych spadła także trzymiesięczna stopa EURIBOR, co powinno przełożyć się na spadek oprocentowania kredytów w euro do ok. 6 proc. Różnica w porównaniu do kredytu złotowego oprocentowanego na 8 proc. (dla nowych kredytów) wynosi 15,5 proc. na racie miesięcznej, co oznacza, że ruch euro z 3,90 do 4,48 PLN zniwelowałby różnicę w ratach i zwiększył wartość kredytu w stosunku do wartości zabezpieczenia (nieruchomości).
Najtańsze i najdroższe
Ograniczenie popytu na rynku mieszkaniowym stawia w korzystnym położeniu osoby, które dysponują wystarczającymi środkami i właśnie teraz decydują się na zakup własnego M. Obecnie mają one do wyboru nieporównanie więcej ofert. Taka sytuacja sprzyja przebieraniu w propozycjach, dogłębnemu ich analizowaniu ale przede wszystkim ułatwia znalezienie mieszkania idealnego lub bliskiego ideałowi - w konkretnej, wymarzonej lokalizacji czy posiadającego inne, preferowane przez kupującego cechy, takie jak wiek budynku, standard wykończenia, układ pomieszczeń, garaż, balkon, etc. Brak presji czasu pozwala na podejmowanie racjonalnych, przemyślanych decyzji. proc. wartości nieruchomości wprowadziły marże tak wysokie (3,1-3,5 proc.), że oprocentowanie takich kredytów sięga 6-6,5 proc. Biorąc pod uwagę ryzyko kursowe towarzyszące takiemu kredytowi, zadłużanie się we frankach szwajcarskich stało się chwilowo bezprzedmiotowe, ponieważ skala oszczędności (raty mniejsze o ok. 20 proc.) nie rekompensują ryzyka kursowego (o czym przekonuje choćby ostatni miesiąc notowań CHF).
Mieszkania we Wrocławiu
Dynamiczny rozwój gospodarczy Wrocławia, ściąganie przez władze nowych inwestycji dających nowe miejsca pracy oraz aktywna polityka promocyjna powodują, że stolica Dolnego Śląska znajduje się w czołówce miast uznawanych za najprzyjaźniejsze dla mieszkańców. Odzwierciedleniem tak korzystnych ocen jest m.in. zwiększone zainteresowanie wrocławskimi nieruchomościami, w tym zakupem mieszkań.
Obecnie średnia za m2 mieszkania na rynku wtórnym kształtuje się na poziomie 7211 PLN. To o ponad 2 proc. więcej niż przed rokiem i o ponad 28 proc. więcej niż w styczniu 2006 roku.
Spośród wszystkich mieszkań, które zostały wystawione do sprzedaży we wrześniu ponad połowa (52,3 proc.) miała cenę nieprzekraczającą 7000 PLN za m2. Za cenę od 7000 do 9000 PLN za m2 oferowanych było 38,3 proc. mieszkań a oferty droższe – pow. 9000 PLN za m2 – stanowiły niespełna 10 proc.
Na wrocławskim rynku we wrześniu największy wybór mieli klienci poszukujący mieszkań 2-pokojowych; miały one prawie 45-proc. udział w podaży.
Marcin Drogomirecki Oferty.net
Emil Szweda Open Finance
Dodaj komentarz
