Rynek nieruchomości mieszkaniowych w III kwartale pozostawał zrównoważony, mimo wejścia w fazę ożywienia w nowym cyklu - wynika z raportu o rynku nieruchomości w Polsce w III kw. 2015 r.
"Podobnie jak w poprzednich kwartałach na rynku nieruchomości komercyjnych, zwłaszcza biurowych, utrzymywała się nierównowaga pomiędzy popytem na przestrzeń a zwiększającą się podażą, wynikającą z realizacji nowych projektów inwestycyjnych. Skutkowało to utrzymującą się na wysokim poziomie stopą pustostanów w sektorze biurowym" - napisano w raporcie.
Z raportu wynika, że ceny ofertowe metra kwadratowego mieszkań, na rynkach pierwotnych, analizowanych miast wykazywały stabilizację.
"Ceny transakcyjne m kw. mieszkań na rynkach pierwotnych Warszawy i sześciu największych miast nieznacznie wzrosły, co było efektem sprzedaży większej liczby mieszkań droższych, głównie z lepszą lokalizacją. Ceny transakcyjne m kw. na rynkach wtórnych większości dużych miast były stabilne, natomiast w Warszawie kolejny kwartał z rzędu notowano obniżanie się cen związane ze sprzedażą większej liczby mieszkań o słabszej jakości lub lokalizacji" - napisano.
We wszystkich analizowanych miastach ceny na rynku pierwotnym były wyższe niż na rynku wtórnym.
"Na skutek deflacji (realne deflowane CPI) średnie ceny transakcyjne m kw. mieszkania wykazywały nieznaczny wzrost zarówno w segmencie rynku pierwotnego, jak i wtórnego. Jedynie w Warszawie na rynku wtórnym obserwujemy niższą cenę realną mieszkania względem okresu napięć w III kwartale 2006 r." - napisano.
"Ceny hedoniczne (indeks hedoniczny cen mieszkań odzwierciedla czystą zmianę cen, tj. zmianę wynikającą z innych czynników niż różnice w jakości mieszkań) na rynku wtórnym w Warszawie nieco wzrosły, co oznacza, że ceny porównywalnych mieszkań również nieco wzrosły. Na pozostałych rynkach miast wojewódzkich notowano stabilizację cen hedonicznych. Średnie stawki najmu mieszkań w dużych miastach (ofertowych i transakcyjnych) wykazały niewielki wzrost" - dodano.
W raporcie wskazano, że średnie dostępności kredytów oraz mieszkań w dużych miastach zmniejszyły się w porównaniu do poprzedniego kwartału, na co wpłynęły stabilne ceny metra kwadratowego mieszkań, rosnące nominalne dochody gospodarstw domowych oraz nieco wyższe stopy procentowe nowych złotowych kredytów mieszkaniowych.
"Średnia dostępność mieszkania w największych miastach wyniosła 0,83 m kw. za przeciętne miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw, tj. była większa o 0,34 m kw. względem minimum z III kw. 2007 r." - napisano.
Autorzy raportu wskazują, że inwestycja mieszkaniowa (bez liczenia kosztów transakcyjnych) nadal jest krótkookresowo opłacalna.
"Rentowność inwestycji mieszkaniowej jest wyższa niż 10 letnich obligacji skarbowych, a także niż lokata bankowa oraz podobna do uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych" - napisano.
"Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu, nadal umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu. Należy jednak pamiętać o ryzyku takiej inwestycji oraz niskiej płynności tego rodzaju aktywa" - dodano.
Akcja kredytowa banków w segmencie kredytów mieszkaniowych stabilna
Z raportu wynika, że akcja kredytowa banków w segmencie kredytów mieszkaniowych była stabilna.
"Stan zadłużenia gospodarstw domowych z tytułu kredytów mieszkaniowych zmniejszył się, co było konsekwencją stabilnych wypłat kredytów złotowych, stopniowych spłat kredytów mieszkaniowych walutowych oraz niższego kursu PLN/CHF w relacji do poprzedniego kwartału" - napisano.
"W strukturze walutowej kredytów mieszkaniowych w bankach od 2012 r. systematycznie maleje udział kredytów nominowanych w walutach obcych. Jest to zjawisko korzystne z punktu widzenia stabilności finansowej i makroekonomicznej, które wynika także z zaprzestania udzielania tych kredytów osobom nie otrzymującym regularnych dochodów w tej walucie" - dodano.
"Sprzedaż przez banki, firmom windykacyjnym, wierzytelności o obniżonej jakości wpłynęła na zmniejszenie udziału kredytów mieszkaniowych, uznanych za zagrożone (ok. 3,3 proc.)" - napisano.
Rentowność
Autorzy raportu wskazują, że w III kw. nadal utrzymywała się wysoka, szacowana rentowność mieszkaniowych projektów inwestycyjnych.
"Było to związane z korzystną dla deweloperów relacją cen mieszkań do niskich od kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych" - napisano.
"Dane finansowe firm deweloperskich wskazują z reguły na niską rentowność ich działalności, co znajduje także odzwierciedlenie w notowaniach giełdowych największych spółek z branży. Szacowana rentowność projektów deweloperskich w budownictwie mieszkaniowym utrzymywała się jednak na dobrym poziomie, co potwierdza rozpoczynanie i wprowadzanie na rynek kolejnych nowych projektów inwestycyjnych. Kolejny kwartał malała także liczba bankructw w branży deweloperskiej" - dodano.
W III kw. nadal obserwowano niską wartość nieruchomości komercyjnych, co odzwierciedlają niskie wyceny udziałów w funduszach inwestycji, zamkniętych inwestujących w nieruchomości komercyjne w Polsce.
"Systematycznie notuje się wysoką stopę pustostanów na warszawskim rynku biurowym, która na koniec analizowanego okresu wynosiła ok. 14 proc. Deweloperzy budują wciąż nowe budynki biurowe, pomimo, że popyt nie rośnie" - napisano.
W raporcie zastrzeżono, że informacja została przygotowana w Departamencie Stabilności Finansowej, na potrzeby organów NBP, a opinie wyrażone w publikacji są opiniami autorów i nie przedstawiają stanowiska organów Narodowego Banku Polskiego.
(PAP)
jba/ asa/
