Nie byłoby o czym mówić, gdyby powstały przepastny rozdźwięk stanowił jedynie zagadkę dla filozofów. Dużo bardziej kłopotliwy jest wpływ istniejącego od ponad roku rozdwojenia na poczynania pokolenia wyżu demograficznego z początku lat 80., wchodzącego masowo na rynek pracy, zakładającego nowe rodziny i przede wszystkim zmuszonego do szukania własnego kąta. W ciągu zaledwie 2-3 lat wizja posiadania własnego "M" mocno się oddaliła wskutek eksplodujących wycen mieszkań. Trzy-, czterokrotna aprecjacja lokali mieszkalnych w latach 2004-2007 ma swoje źródło nie tylko w poakcesyjnej fali agresywnej spekulacji mieszkaniami w Środkowo-Wschodniej Europie, ale - w przypadku Polski - w kulminacji podaży tanich kredytów hipotecznych, które będą spłacane (a raczej coraz częściej nie spłacane...) na przestrzeni następnych niemal dwóch pokoleń. Od drugiej połowy 2006 r. atmosfera szału przeniosła się na miejskie i podmiejskie grunty pod budownictwo jednorodzinne, które to grunty osiągnęły absurdalne wręcz ceny.
Zwroty typu "konwergencja", "dostosowanie do reguł unijnych" są nadużywane bez opamiętania przy każdej okazji lub nawet bez okazji. Tak się jakoś niefortunnie składa, że niwelacja zapóźnień infrastrukturalnych idzie wyjątkowo opornie, natomiast konwergencja cen rodzimych lokali mieszkalnych z cenami tych zachodnioeuropejskich przebiegła u nas błyskawicznie i to z solidnym naddatkiem. Naddatek ten wynika z faktu, że pomimo dwucyfrowej dynamiki płac przeciętna polska rodzina dziś jest w stanie kupić jeszcze mniejszy ułamek metra kwadratowego niż 4 lata temu, gdyż metr ten cenowo "odjechał" zarobkom. Zdolność kredytowa pogarsza się także wskutek rosnących kosztów kredytu złotówkowego i zaostrzenia bankowych reguł ostrożnościowych w reakcji na światowe zawirowania finansowe oraz słabość m. in. amerykańskiego, brytyjskiego, irlandzkiego i hiszpańskiego rynku nieruchomości (przeceny widać również na Łotwie i Estonii).
Pomimo wymownych sygnałów z zagranicy większość „branżowych proroków” hołduje przekonaniu o niezachwianej zwyżce cen. Celem głębokiego zakotwiczenia lansowanych wizji w świadomości społecznej sugestywnie okrasza się je stosami multimedialnych prezentacji, opracowań zawierających rosnące historyczne słupki oraz jeszcze wyższe słupki w przyszłości. "Nieruchomości nadal będą drożeć" stało się naczelnym hasłem głównych zainteresowanych, wyniesionym przezeń do rangi hymnu.
Tymczasem na skutek konfrontacji ze światem realnym od wiosny 2007 r. owa pozornie niewzruszona fatamorgana zaczęła się zamazywać i rozpływać. W myśl trwania przy jedynie słusznym scenariuszu natychmiast postanowiono ją podtrzymać przy życiu, cerując blednące wizje przy użyciu zwrotów typu: "stabilizacja cen", "mniejsza dynamika wzrostów" lub rzadziej: "korekta", spiesząc z zapewnieniami o nadejściu dalszych zwyżek. Łatwowierne tłumy kupców wymarzonego "M" w stanie deweloperskim (cokolwiek to znaczy - choćby nawet bez podłóg i ścian działowych) po cenach horrendalnych, wziętych z sufitu, zaczęły się przerzedzać, a ci którzy przepłacili muszą wziąć następne kilkadziesiąt tysięcy kredytu aby doprowadzić lokal do stanu "mieszkalności".
Przeplatające się dwa światy u jednych wzbudzają powściągliwość, skłaniają do wyważonej kalkulacji i powodują odłożenie życiowej decyzji o zakupie lokalu; u innych natomiast rodzą rozterki i zapytanie: komu wierzyć? Tu i ówdzie padnie bynajmniej nie pozbawiony sensu zarzut, że statystyki kłamią. Właśnie tutaj tkwi haczyk, na którym zaczepiony jest ów iluzoryczny, medialny, "pierwszy" świat. Przytłaczająca większość analiz trendów cenowych opiera się na wycenach ofertowych, które są zazwyczaj wyrazem pobożnych życzeń potencjalnych sprzedawców. Żądanie 10 tys. lub więcej za metr kw. lokalu, tudzież 500 zł za metr podmiejskiej działki nędznie skomunikowanej z centrum jest co najwyżej "chciejstwem", z którego strona popytowa od około roku się śmieje. Na takie oferty nikt już nie odpowiada. Jednak te nierealne, życzeniowe ceny sprzedających brane są pod uwagę przy tworzeniu wielu opracowań. Nijak się to ma do cen transakcyjnych, które są już nieraz o ponad 20 proc. niższe od pierwotnie żądanych. Tymczasem to rzeczywiste transakcje kupna-sprzedaży kształtują ten drugi, realny świat, w którym mieszkania tanieją już od wiosny 2007, a nadmuchane ceny działek czeka istne załamanie.
Pomimo zwiększonej niepewności konsekwencje zaistniałego rozdwojenia jaźni powinny być w ogólnym rozrachunku korzystne dla potencjalnych kupców. Oto argumentacja. Powiększający się nawis podażowy nowych lokali nie spotyka się z dużym odzewem popytu tak jak przed 2-3 laty. Histeryczne licytacje wśród tłumu ludzi gotowych dać za mieszkanie każdą cenę przeszły do historii (niejeden przepłacił równowartość dużego pokoju tudzież dobrego samochodu, jednak otrzeźwienie przychodzi dopiero po czasie). Taki stan rzeczy gra na niekorzyść budujących, zmuszając ich do obcięcia nienaturalnie wysokich marż. Na rynku wtórnym od roku ma miejsce to, co jest również nieuniknione w przypadku rynku pierwotnego: spadek cen i to bynajmniej nie kosmetyczny.
Aby nie popsuć rosnących statystyk sprzedający na rynku pierwotnym nie obniżają cen metra kw., jednak kuszą różnymi zachętami typu: wykończenie wnętrz, tu i ówdzie dorzucą garażową klitkę, pojawiają się nieśmiało gratisowe samochody najniższych klas. Pomimo tego odzew strony popytowej wygląda skromnie. A to dlatego, że powszechnie oczekuje się prawdziwych, organicznych obniżek cen mieszkań, czego dowodem jest zamierający ruch u pośredników obrotu nieruchomościami (którzy również będą musieli mocno zejść ze swoimi nader słonymi prowizjami) i wyrastające puste, niesprzedane osiedla.
Obserwacja rynku prowadzi do wniosku, że strona podażowa nie potrafi bądź nie chce się pogodzić ze zmianą realiów rynkowych. Branża trwa w przekonaniu o słuszności własnoręcznie stworzonego i idyllicznego dlań pierwszego świata. Agitacyjna machina silnie eksploatuje argument w postaci organizacji rozgrywek Euro 2012. Dowodem pokutującej życzeniowości w kwestii przyszłych wycen nieruchomości niekomercyjnych jest wciąż wznosząca się krzywa cen terminowych dla lokali dopiero rozpoczynanych, a planowanych do ukończenia w kolejnych latach. Mieszkania oddawane w latach 2009-2010 są o kilka-kilkanaście proc. droższe niż te już gotowe do zasiedlenia. Widać to szczególnie dobrze, analizując ceny kolejnych etapów poszczególnych inwestycji.
Rozmijanie się branży z realiami trwa nadal, jednak jest to ślepa uliczka. Ceny spadną znacząco nie tylko wskutek ich absurdalnego w porównaniu z polskimi zarobkami poziomu, nie tylko dzięki wspomnianemu wysypowi nowych mieszkań, ale także za sprawą rynku walutowego. Kurs złotego powoduje, że nowa polska emigracja zarabia dziś w przeliczeniu na złotówki o jedną czwartą lub nawet jedną trzecią mniej niż jeszcze 2-3 lata temu, gdy mieszkaniowy boom dynamicznie rozkwitał. Z tłumną pomocą deweloperom nie przyjdą pracujący w kraju, gdyż wzrost ich płac jest "zjadany" przez rosnące koszty żywności, mediów i utrzymania. Swoją drogą, spadek indeksu WIG-Deweloperzy o ponad 40 proc. od jego stworzenia niecały rok temu również dowodzi, że coś jest na rzeczy.
Podsumowując, mamy niepowtarzalną okazję obserwacji starcia dwóch światów. Wedle wszelkich racjonalnych przesłanek to ten pierwszy, baśniowy świat będzie musiał dokonać niejako wstecznej konwergencji w stronę realnego świata taniejących mieszkań i wkrótce działek budowlanych. Prognozowanie głębokości przeceny jest praktycznie niemożliwe, choć można być pewnym, że nie będzie to kilkuprocentowa "korekta". Powrót do normalności na rynku nieruchomości mieszkalnych już się zaczął. Ceny na rynku wtórnym spadły od szczytów o kilkanaście lub ponad 20 proc. w zależności od lokalizacji. Proces ten jest przejawem dobrze zbadanego na rynkach finansowych zjawiska tzw. powrotu do średniej.
Pozostaje więc nieco poczekać z zakupem lokalu (zwłaszcza na rynku pierwotnym), a tym bardziej działki - z dużym prawdopodobieństwem zaoszczędzimy dziesiątki tysięcy złotych. Życie toczy się bowiem w świecie realnym i to on obnaża fantazje, mity oraz podkoloryzowane półprawdy pokutujące w każdym świecie sztucznie wykreowanym.
Bartosz Stawiarski, Wealth Solutions
Źródło:
