Niezależność finansowa a inwestowanie w nieruchomości

Rozmowa z Robertem Zduńczykiem i Sławkiem Muturi, autorami książki "Jak możesz zdobyć wolność finansową dzięki inwestowaniu w nieruchomości".

Czy książka jest skierowana do kobiet?

Nasza książka „Wolność finansowa dzięki inwestowaniu w nieruchomości” nie jest skierowana wyłącznie do kobiet, choć rzeczywiście czytając ją, można początkowo odnieść takie wrażenie. Książkę napisaliśmy nieco przewrotnie, używając w treści konsekwentnie formy żeńskiej. Wynika to z tego, iż chcieliśmy przeciwstawić się powszechnym mitom i konwenansom, że dziedzina inwestowania to obszar zarezerwowany dla mężczyzn, podczas gdy praktyka dnia codziennego, poparta stosownymi badaniami pokazuje, że to właśnie kobiety inicjują wiele decyzji mających na celu zabezpieczenie rodziny. Jesteśmy przekonani, że koncepcja budowania wolności finansowej znajdzie wielu zwolenników i to zarówno wśród kobiet (i to nie tylko dlatego, że jest to chyba pierwsza książka napisana w taki sposób), ale i wśród mężczyzn, gdyż jest to prosta i zrozumiała idea.

Czy większą barierą w osiąganiu sukcesu przy inwestowaniu w nieruchomości są bariery psychologiczne czy finansowe?

Rozmawiając z setkami osób na temat wolności finansowej i inwestowania w nieruchomości widzimy, że głównym źródłem oporów są bariery psychologiczne. Wiele osób już na starcie, kieruje się licznymi mitami i zakłada, że nieruchomości to temat nie dla nich. Mity mówią, że nieruchomości są tylko dla bogatych, że musisz mieć dużo pieniędzy, aby zacząć inwestować, że to nie najlepszy moment, gdy ceny rosną lub spadają, itp. Tymczasem prawda jest taka, że, o ile oczywiście duża gotówka na starcie zdecydowanie ułatwia inwestowanie, to jednak jak pokazuje historia, wiele osób które odniosły największe sukcesy na rynku nieruchomości, to ludzie, którzy zaczynali od zera. Ktoś może powiedzieć, że tylko nieliczni zostają magnatami na tym rynku. Prawda, lecz prawdą jest także to, że liczba przeciętnych rodzin, które w krajach bogatszych, ale i biedniejszych niż Polska, systematycznie inwestują i de facto opierają swój byt o nieruchomości, jest dużo większa niż u nas. Tradycja inwestowania w nieruchomości i czerpania dochodów z ich wynajmu w Polsce została „przerwana” z wybuchem II wojny światowej. Władza i system komunistyczny najpierw dokonały nacjonalizacji, a następnie w praktyce wręcz zakazywały posiadania więcej niż jedna nieruchomość. I ten mocno zakorzeniony pogląd jest do dziś najsilniejszą barierą psychologiczną.

Co to jest wolność finansowa?

Dobre pytanie! Wg definicji, która jest nam najbliższa, to taka sytuacja, w której jesteś w stanie kryć swoje bieżące wydatki z regularnych dochodów, które nie są uzależnione od konieczności świadczenia przez ciebie pracy. Takie dochody nazywamy dochodami pasywnymi. Najciekawsze jest to, że wolność finansowa nie ma jednej miary. Osobą wolną może być ktoś, komu wystarczy 2000 zł pasywnego dochodu miesięcznie, a z kolei osobą pozbawioną takiej wolności, ktoś, to otrzymuje 50 000 zł takiego dochodu. Każdy definiuje dla siebie zarówno poziom swoich wydatków oraz to, co uważa za niezbędne.

W co inwestować chcąc osiągnąć wolność finansową?

Skoro wyznacznikiem wolności finansowej jest to, że nie musisz codziennie pracować, aby się utrzymać, to powinnaś inwestować w to wszystko, co może dać ci takie dochody. Mogą to być np. twoje umiejętności jako pisarza bestsellerów, autora przebojów, czy wiedza wynalazcy. Każda z tych działalności w najlepszym przypadku może dać ci dochody w postaci tantiem i opłat licencyjnych. Problem jednak w tym, że wcale nie jest tak łatwo stworzyć przebój książkowy, muzyczny lub techniczny. A poza tym zmieniają się gusta, przeboje i wynalazki też idą do lamusa. Tak np. za chwilę stanie się z płytą CD i jej wynalazca straci swoje dochody. Dlatego nie bez przyczyny my budujemy i propagujemy wolność finansową opartą na nieruchomościach. Tych na szczęście jest dużo, potrzebuje ich wiele osób, a do ich nabywania i zarządzania nie jest potrzebna tajemna wiedza.

Twierdzicie, że 92 proc. Polaków to osoby, których dochody nie przekroczyły najniższego progu dochodowego, czy one mogą osiągnąć wolność finansową?

Pewnie nie wszyscy, ale zdecydowana większość ma taką szansę. Na pewno zasób gotówki na starcie znakomicie ułatwia budowanie wolności finansowej. Gdy jej nie masz, musisz rozpocząć budowanie wolności w oparciu o pożyczone pieniądze. Tak zresztą czyni znakomita większość inwestorów w nieruchomości. Kluczem do sukcesu jest przede wszystkim wiara, że tego chcesz i determinacja oraz systematyczność w dążeniu do tego celu. Poza tym jako świadoma inwestorka będziesz zmuszona „dobrze” kupować, a więc takie lokale, których potencjał wzrostu wartości i przynoszenia dochodów jest największy. Ktoś powiedział, że gdy znajdziesz potencjał na dobry biznes, zaaranżowanie pieniędzy to nie problem. I coś w tym jest.

Ile czasu potrzeba, by osiągnąć wolność finansową?

Kolejne doskonałe pytanie! To ty sama określisz sobie, ile czasu potrzebować będziesz na osiągnięcie wolności finansowej. Jeśli na starcie pomimo wysokich zarobków nie masz zbyt wiele gotówki, swoje potrzeby szacujesz wysoko i nie bardzo skłonna jesteś do ograniczenia swoich dzisiejszych wydatków – zajmie ci to na pewno dłużej, niż osobie, która pomimo niższych dochodów, ale i niższych potrzeb, wyeliminuje wszelką nieracjonalną konsumpcję i przeznaczy zaoszczędzone pieniądze na wkład własny do kredytu. Zakładając, że dla uzyskania wolności potrzebować będziesz 5 000 zł miesięcznie – musisz mieć w pełni spłacone 4-5 kawalerek w Warszawie. Ile czasu potrzebować będziesz, aby zbudować taki portfel? 10-15 lat? Prawdopodobnie tyle. Przy czym, jeśli dobrze kupiłaś swoje pierwsze mieszkanie i jego wartość znacząco wzrosła , to jego odsprzedaż i zrealizowanie zysków skróci ci ten czas. Najtrudniejsza jest pierwsza inwestycja. Kolejne są łatwiejsze, większe, szybsze – a to dlatego, że zaczyna pracować i procentować doświadczenie!

Co oznaczają słowa, że wolność finansowa zależy od potrzeb, a nie od poziomu bogactwa?

To, czy osiągasz wolność finansową, czyli poziom dochodów niezależnych od świadczenia pracy, zależy od tego, ile chcesz wydawać, a nie od tego, ile masz. Możesz mieć wielki majątek i czuć się ciągle nieszczęśliwa i zniewolona, wydając krocie na jego utrzymanie, a możesz mieć niewiele, ale za to zapewnione stałe comiesięczne wpływy i czuć się wolnym. Doskonale obrazuje to sytuacja wielu osób przechodzących na emeryturę. Po intensywnych latach pracy – mają one zapewniony regularny wpływ mniejszej, lub większej kwoty, która im pokrywa niezbędne wydatki i daje wolność. Oczywiście są też osoby na emeryturze, które mają większe potrzeby i dlatego, aby je zaspokoić i nie liczyć na ZUS, jedną z najlepszych i sprawdzonych metod jest właśnie zbudowanie własnego portfela wynajmowanych nieruchomości.

Aby osiągnąć wolność finansową, trzeba najpierw zainwestować, skąd wziąć na to środki?

Zapewne nawet, gdy masz te środki na starcie, może nie być to wystarczająca kwota. Trzeba ich zatem dalej szukać. Najłatwiej zacząć od siebie – może masz jakieś inne walory, których nie potrzebujesz (np. działka leśna, odziedziczone zbiory monet lub obraz), które możesz zamienić na gotówkę? Również warto przejrzeć swoje wydatki – tu też z reguły mogą być rezerwy. Najprawdopodobniej będziesz jednak musiała szukać również środków z zewnątrz. Czasami może to być ktoś z rodziny, kto zechce współinwestować z tobą, w innym przypadku - bank dający ci kredyt lub pożyczkę. Często w praktyce jest to połączenie kilku różnych metod finansowania. Na tym etapie na pewno musisz być otwarta i kreatywna. Banki dziś jeszcze nie mają oferty skierowanej wyłącznie na finansowanie mieszkań kupowanych na wynajem, dlatego jeśli będziesz chciała uzyskac kredyt musisz wykazać się innym źródłem dochodów – np. pensją z pracy na etacie. Ale jesteśmy przekonani, że jest to tylko kwestią czasu (lata 2010-2011), gdy pojawi się oferta dedykowana dla takich inwestorów, jak ty.

Czy średnio zarabiająca głowa rodziny może mieć pewność, że biorąc kredyt na 100 tys. zł z przeznaczeniem na uzyskanie wolności finansowej, nie wpędzi rodziny w jeszcze większe problemy finansowe?

Nie bardzo rozumiemy, dlaczego owa głowa rodziny miałaby wpędzić rodzinę w problemy finansowe. Przecież budowanie wolności finansowej nakierowane jest na na rozwiązywanie tych problemów, a nie ich kreowanie. Zakładamy i tak pokazuje doświadczenie, że osoby, które podejmują wysiłek budowania swojego portfela nieruchomości, robią to bardzo racjonalnie. Na początek robią one dokładny przegląd swoich potrzeb i wydatków i na tej podstawie określaja maksymalny bezpieczny poziom ewentualnego kredytu. Oczywiście w przypadkach nieprzewidzianych wydarzeń losowych, bo i tak się zdarza, osoby takie sprzedawały np. jeden z lokali z portfela i w ten sposób radziły sobie z problemem. A zatem dobre planowanie, racjonalne decyzje i elastyczność w działaniu w naszej opinii wręcz podnoszą poziom bezpieczeństwa takiej rodziny w stosunku do rodziny, która żyje i wydaje na bieżąco.

Czy w obecnej sytuacji na rynku kredytów hipotecznych, kiedy banki z dużą ostrożnością podchodzą do ich udzielania, rady w książce mają uzasadnienie?

Duża ostrożność naszych banków jest wynikiem kryzysu gospodarczego i kłopotów banków w USA i Europie Zachodniej. Te nasze banki, które są częścią międzynarodowych grup bankowych, wstrzymały lub ograniczyły kredytowanie, jako element polityki kredytowej całej grupy. Banki polskie w tej sytuacji też oczywiście przyjęły bardziej ostrożną pozycję. W efekcie przez kilka miesięcy w końcu 2008 i na początku 2009 roku akcja kredytowa prawie zamarła. Ale to nie jest normalna sytuacja. Banki żyją z udzielania kredytów. Powiemy więcej – kredyty hipoteczne są jednymi z najlepszych biznesów dla banków, gdyż raz sprzedany kredyt może przynosić bankowi regularny dochód przez następne 20-30 lat. Również tzw. szkodowość tych kredytów jest dużo niższa niż pozostałych kredytów, gdyż klienci bardziej cenią sobie stabilność dachu nad głową, niz zakupionego na raty żelazka. A zatem jest to tylko kwestia chwil, gdy działalność kredytowa ponownie rozwinie się, Zresztą już widać to wyraźnie na rynku – Bank Millenium jako jeden z pierwszych wrócił do kredytowania 100% wartości nabywanego mieszkania. Za chwilę wyścig konkurencyjny między bankami ponownie otworzy dostęp do finansowania i coraz lepszych warunków. Z drugiej strony trzeba być przygotowanym na to, że banki będą bardziej skrupulatne w procesie kredytownym i wówczas twoje dobre przygotowanie i profesjonalizm w podejściu jako inwestora w nieruchomości zdecydowanie pomoże ci otrzymać takie finansowanie.

Zgodnie z definicją wolności finansowej dochody pasywne mają pokryć całkowicie wydatki - po wzięciu kredytu przez wiele lat dochody z wynajmu pokryją wyłącznie ratę kredytu, czy warto czekać tyle lat aż spłaci się kredyt, żeby dopiero wówczas osiągnąć wolność finansową?

Na to pytanie każdy musi sobie odpowiedzieć samodzielnie. Przewrotnie pytanie to można również zadać inaczej – czy wolność finansowa jest czymś, czego chcesz? Jeśli tak, to oczywiście, że jest warto. Jedno jest pewne – bardzo rzadko zdarza się, że bez pomysłu, wysiłku i wiedzy zdobywamy taką wolność. Zdarzają się wygrani na loterii, czy w totka, ale po pierwsze są to niezwykle rzadkie przypadki, a po drugie, często osoby te przytłoczone nagłą zmianą swojej zasobności, nie radzą sobie z tym i popadają w problemy. Twoja systematyczność buduje ci trwałe podstawy do wolności.

Z jakim ryzykiem wiąże się zła inwestycja?

Każda zła inwestycja wiąże się z ryzykiem utraty włożonego kapitału. Z tym, że akurat w przypadku nieruchomości ryzyko utraty całego kapitału jest dużo mniejsze niż w przypadku innych walorów – jak np. akcje. Jeśli zainwestowałaś w maju 2007 roku w akcje jednego z największych banków międzynarodowych, to zapłaciłaś za jedną akcję ok. 50 dolarów amerykańskich. W marcu 2009 roku twoja akcja była warta nieco powyżej jednego dolara, dziś (październik 2009 roku) – to około 4 dolary. Odrobienie straty kapitału z 4 do 50 dolarów zajmie sporo czasu. A podejmując decyzję o zakupie akcji nic przecież nie wskazywało na to, że stracisz ponad 90% kapitału. Ów bank miał bardzo solidne i wysokie oceny wszystkich analityków i firm ratingowych. Czy mogłaś coś jeszcze zrobić? Ryzyko, że zakupiona przez ciebie nieruchomość straci prawie całą swoją wartość jest niewielkie i możliwe do zaistnienia, jeśli na starcie podjęłąś kompletnie nieracjonalną decyzję – np. kupiłaś lokal bez minimum sprawdzenia jego stanu fizycznego lub własnościowego. Ale wówczas winić możesz tylko siebie, a nie mówić o ryzyku!

W jaki rodzaj nieruchomości najlepiej inwestować chcąc osiągnąć wolność finansową?

W opinii naszej najlepiej do tego celu nadają się niewielkie mieszkania i niewielkie lokale użytkowe, szczególnie gdy jesteś na początku swojej drogi do wolności finansowej. Wynika to z tego, że jednostkowo mniej one kosztują i łatwiej ci znaleźć najemców dla mniejszego lokalu. Ponadto prawdopodobieństwo, że w tym samym czasie będziesz miała puste 3 jednopokojowe mieszkania jest mniejsze niż to, że puste przez jakiś czas będzie duże 3-4 pokojowe mieszkanie. W pierwszym scenariuszu masz gotówkę z pozostałych wynajętych lokali, w drugim – masz problem. Z czasem, gdy zdobędziesz doświadczenie, zaczniesz rozważać inne ciekawe możliwości inwestycyjne, jak np. większe lokale użytkowe. W tym przypadku z reguły będziesz mieć do czynienia z długoterminowymi umowami najmu i dodatkowo praktyką jest, że wszelkie koszty adaptacji i dostosowania lokalu bierze na siebie najemca.

Biorąc pod uwagę wątpliwości związane z podjęciem decyzji o inwestowaniu w nieruchomości, jaka część z nich to bariery mentalne, a jaka bariery finansowe?

Z naszego doświadczenia możemy powiedzieć, że 90% stanowią bariery mentalne, a tylko to 10% to rzeczywiste problemy finansowe.

Jakie proporcje są najlepsze między środkami własnymi a środkami obcymi przy inwestowaniu w nieruchomości?

Nie ma jednej dobrej odpowiedzi. Na pewno dla szybszego zbudowania portfela warto rozważnie posiłkować się kredytem. Wielkość środków własnych i obcych powinnaś w takim przypadku tak dobrać, aby miesięczna rata czynszu z nawiązka pokrywała ci ratę kredytową. W zależności od różnych warunków kredytu „optymalny” udział własny może wynosić 10-40%.

Dziękuję za rozmowę