Mieszkania: indeks cen najniżej w historii

Po dwóch miesiącach uspokojenia, na rynku znów zagościła tendencja spadkowa cen mieszkań. Indeks cen transakcyjnych spadł o 17,7 proc. w ciągu czterech lat.

O 1,95 proc. spadł w lutym indeks cen transakcyjnych mieszkań, liczony na podstawie transakcji dokonywanych przez klientów Open Finance i Home Broker. Jest to jego największy jednorazowy miesięczny spadek od kwietnia 2009 roku. Po dwóch miesiącach uspokojenia (w grudniu i styczniu odczyty indeksu wskazywały na niewielkie wzrosty cen) na rynek powróciła wyraźna tendencja spadkowa, która w sumie od lipca ubiegłego roku obniżyła wartość naszego wskaźnika o 6 proc. W efekcie, możemy mówić o 6,6-proc. spadku indeksu w ostatnich 12 miesiącach. Gorszy wynik (minus 8,5 proc.) notowaliśmy ostatnio w sierpniu 2009 roku.

Jednocześnie trzeba podkreślić, że liczony przez Open Finance i Home Broker indeks cen transakcyjnych osiągnął w lutym najniższą wartość w historii – 826,14 pkt, zdecydowanie przebijając poprzedni rekord z listopada ubiegłego roku (836,31 pkt). Od maksimum, zanotowanego w lutym 2008 roku (1004,27 pkt), czyli w ciągu ostatnich czterech lat, indeks stracił więc już na wartości 17,7 proc.

Indeks cen transakcyjnych

Źródło: Open Finance. Więcej o konstrukcji indeksu poniżej.

Statystycznie luty i marzec są miesiącami, które cechuje najmniejsza aktywność pod względem obrotów na rynku mieszkaniowym. Nie inaczej jest także i tym razem. Liczba transakcji, które uwzględniliśmy przy wyliczaniu indeksu cen transakcyjnych, w lutym wyniosła blisko 2600. Oznacza to spadek o 10,7 proc. w porównaniu z lutym ubiegłego roku, kiedy to liczba transakcji przekraczała 2900.

Jak zmieniały się ceny transakcyjne metra kwadratowego w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach 

Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.

Komentarz i prognoza 

Postępujący spadek liczby zawieranych transakcji na rynku mieszkaniowym, który obserwujemy od połowy ubiegłego roku, silnie oddziałuje na średnie ceny mieszkań, co obrazuje zachowanie naszego indeksu. Coraz bardziej widoczne zdają się być konsekwencje malejącej zdolności kredytowej, a także ograniczenia w programie Rodzina na Swoim. Mniejszym możliwościom potencjalnych nabywców starają się zaradzić deweloperzy, wprowadzając na rynek mieszkania w bardziej przystępnych cenach – nieco mniejsze, w nieco gorszej lokalizacji. Takie lokale, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, cały czas cieszą się zainteresowaniem. Trzeba jednak pamiętać, że podaż nowych mieszkań wprowadzanych przez deweloperów utrzymuje się na wysokim poziomie, co powinno skutecznie eliminować jakiekolwiek próby podnoszenia cen. Dlatego spodziewam się, że pierwsze półrocze przyniesie najprawdopodobniej dalszy, kilkuprocentowy spadek obliczanego przez nas indeksu.

Komentarz Home Broker:

W lutym, po dwóch miesiącach wzrostów cen, rynek zanotował sporą korektę. Najświeższe dane mówią o spadku poziomu cen mieszkań w największych miastach względem stycznia o 1,9 proc. W efekcie indeks zanotował najniższy odczyt w historii badania (od przełomu 2007 i 2008 roku). Od tego momentu korekta sięgnęła poziomu 17,4 proc., a od szczytu (luty 2008) o 17,7 proc. W ujęciu rocznym dane prezentują się znacznie bardziej optymistycznie – korekta sięgnęła poziomu 6,6 proc.

Czy obroty spadną?

Korekta cen w takiej skali może oddziaływać pozytywnie na rynek. Taniejące mieszkania stają się coraz bardziej dostępne, co może pomóc przekształcić popyt potencjalny w efektywny (w Polsce wciąż brakuje blisko 1,2 miliona mieszkań). Na możliwości zakupowe pozytywnie wpływa też rosnący poziom wynagrodzeń i zatrudnienia. Z drugiej strony z rynku kredytów nie płynęły w ostatnim czasie pozytywne informacje. Nowelizacja rekomendacji „S” wraz z rosnącymi od początku zeszłego roku stawkami WIBOR wpływały negatywnie na potencjalną zdolność kredytową Polaków. W efekcie od= kilku miesięcy widoczny jest spadek liczby zawieranych transakcji. W styczniu można było go tłumaczyć faktem, że wiele osób starało się przyspieszyć podpisanie umowy tak aby zawrzeć ją jeszcze w grudniu unikając w ten sposób konsekwencji nowelizacji rekomendacji „S”. Najświeższy odczyt także mówi o tym, że ruch na rynku spadł – względem stycznia o ponad 5 proc. Wbrew pozorom nie pozwala to jednak jeszcze na jednoznacznie negatywną ocenę trendu w jakim znajduje się rynek mieszkaniowy. Obecnie obserwowana zmiana ma podłoże w zjawiskach sezonowych. W poprzednich dwóch latach pomiędzy styczniem i lutym spadek liczby zawieranych transakcji był jeszcze większy osiągając średni poziom 5,5 proc..

Brak złych informacji to dobra informacja

Co przyniesie przyszłość? Wbrew pozorom w lutym przewidywania doradców Home Broker były bardziej optymistyczne niż w miesiąc wcześniej. Osoby, które spodziewały się w kolejnych 12 miesiącach wzrostu cen mieszkań stanowiły w lutym 29 proc. badanych. W grudniu było to 16 proc. (najniższy odczyt w historii badania prowadzonego od stycznia 2010 r.), a w lutym 21 proc. Wciąż pesymiści, czyli osoby spodziewające się spadków cen mieszkań, w perspektywie kolejnych 12 miesięcy, mają jednak dużą przewagę. W styczniu stanowili 71 proc. respondentów. Nie potwierdziły się tym samym obawy, że styczniowy wzrost optymizmu był jedynie zjawiskiem jednorazowym.

Za spadkami cen przemawia wciąż rosnąca podaż niesprzedanych przez deweloperów mieszkań. Kolejny czynnik to powszechna opinia o tym, że ceny mieszkań będą jeszcze spadać, która powoduje, że kupujący zanim zdecydują się na zawarcie transakcji, bardzo długo negocjują cenę. Wśród argumentów przemawiających za spadkiem cen można wymienić też malejącą przeciętną zdolność kredytową, która dodatkowo ogranicza możliwości zakupowe Polaków. Z drugiej strony liczba osób zainteresowanych zakupem własnego „M” cały czas rośnie. W ostatnich trzech miesiącach placówki Home Brokera odwiedziło o ponad 40 proc. więcej takich klientów niż rok wcześniej, choć na ten wynik wpływ miały nie tylko czynniki rynkowe, ale też wzrost biznesu pośrednika. Myśleniu o zakupie mieszkania czy też jego zamianie na większe mogą też sprzyjać rosnące wynagrodzenia. W sektorze przedsiębiorstw były w styczniu według GUS o ponad 8 proc. wyższe niż przed rokiem. Na koniec warto zauważyć, że rynek spodziewa się w tym roku spadku poziomu stawki WIBOR, a co za tym idzie obniżenia się kosztu kredytów hipotecznych. Kontrakty FRA sugerują, że za 9 miesięcy WIBOR 3M spadnie z obecnych 4,95 proc. do 4,75 proc.

Czynniki te wymieniane są jednak przez doradców Home Broker od miesięcy. Co więc w ostatnim czasie się zmieniło? Paradoksalnie po stronie czynników pozytywnych można zapisać brak oczekiwanych w najbliższym czasie nowych rekomendacji nadzoru ograniczających dostępność kredytów mieszkaniowych. Co prawda od stycznia 2013 roku nie będzie można już uzyskać dofinansowanego kredytu z programu „Rodzina na swoim”, ale program ten i tak został już tak okrojony, że jego wpływ na rynek jest niewielki. W ostatnich miesiącach na prognozach ciążył fakt ograniczenia programu dofinansowania kredytów (od końca sierpnia 2011 roku), a potem wejście w życie nowelizacji rekomendacji S (od stycznia 2012).

Przeciętne „M” straci 2 proc.

Za wzrostem optymizmu wśród doradców Home Broker podążają też zmiany w przewidywanym na kolejne 12 miesięcy ruchu ceny przeciętnego „M”. W lutym doradcy Home Broker spodziewali się spadku cen w perspektywie 12 miesięcy średnio o 1,9 proc., podczas gdy miesiąc temu było to 2,9 proc. Zakres spodziewanej obecnie przeceny jest więc przeszło trzykrotnie mniejszy niż ten, który w ostatnim roku faktycznie obserwowaliśmy (6,6 proc.).

Odsetek oczukujących wzrostu i spadku cen nieruchomości

Jak obliczamy cenę metra kwadratowego?

Począwszy od sierpnia 2009 roku ceny transakcyjne metra kwadratowego w danym miesiącu obliczamy na podstawie transakcji przeprowadzonych w okresie ostatnich trzech miesięcy. Czyli przykładowo dla marca będzie to: marzec, luty i styczeń. Dla każdego miasta wyznaczana jest mediana spośród transakcji dokonanych w trakcie danego miesiąca przez klientów Open Finance i Home Broker. Ostateczna cena powstaje z połączenia uzyskanych wyników, po uprzednim przyznaniu im różnych wag, według wzoru nr1:

Cena = (m1 * 0,5) + (m2 * 0,3) + (m3 * 0,2)

gdzie:

m₁ to mediana ceny metra kwadratowego w ostatnim miesiącu kalendarzowym,

m₂ to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m₁-1,

m₃ to mediana ceny metra kwadratowego w miesiącu m₁-2.

Jak obliczamy indeks?

Indeks cen mieszkań Open Finance jest publikowany co miesiąc, poczynając od sierpnia 2009 roku. Jego wartość początkowa – 1000 pkt – została wyznaczona wstecznie na grudzień 2007 roku. Indeks powstaje w oparciu o transakcje dokonane w 16 polskich miastach: Białymstoku, Bielsku-Białej, Bydgoszczy, Gdańsku, Gdyni, Katowicach, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Olsztynie, Poznaniu, Szczecinie, Toruniu, Warszawie, Wrocławiu i Zielonej Górze. Obliczany jest według wzoru nr2:

Indeks = C₁*+ C₂* + C₃* + C₄* + …+ C₁₆* 

gdzie:

C_1, C_2, C_3, C₄...C₁₆ to ceny metra kwadratowego mieszkania w poszczególnych miastach, obliczone na podstawie wzoru nr1,

l_1, l_2,l_3, l₄… l₁₆ to liczba transakcji dokonanych w każdym z miast,

St to suma transakcji dokonanych we wszystkich miastach.

Źródło: