Marzenia z ogródkiem

Ceny gruntów w ostatnich tygodniach mocno poszybowały w górę. Także materiały budowlane są dużo droższe niż w ubiegłym roku. Czy jest to jeszcze dobry moment na kupno działki lub budowę domu?

Gwałtowny wzrost cen mieszkań w największych miastach spowodował, że coraz więcej ludzi zaczęło wątpić w sens kupowania niedużego, dwupokojowego mieszkania w centrum miasta za kwoty często przekraczające 400 tys. zł. Budowa własnego domu na przedmieściach wydaje się znacznie tańszym rozwiązaniem. A poza tym, kto z nas nie marzy o własnym ogrodzie z dala od zgiełku miasta?

Cicho, ale blisko

Już do wielu lat największą popularnością cieszą się działki budowlane o powierzchni od 1000 do 1500 mkw., w odległości nie większej niż 15-20 km od centrum miasta. Istotny jest także dobry dojazd, dostępność środków komunikacji zbiorowej czy sposób zagospodarowania okolicy. Atrakcyjnych działek jest na rynku coraz mniej, a sytuację pogarsza fakt, że od początku roku właściciele zaczęli się powstrzymywać od sprzedawania, w nadziei na uzyskanie znacznie wyższej ceny w ciągu następnych kilku miesięcy. Ich myślenie wynika z ogromnego wzrostu cen w ostatnim czasie.

Obecnie trudno jest znaleźć dobrą działkę w cenie poniżej 300 zł/mkw., a nierzadko można spotkać nawet grunty droższe niż 600 zł/mkw. Jeszcze kilkanaście miesięcy temu podobne działki kosztowały od 50 do 200 zł/mkw. Analogiczna sytuacja występuje na rynku domów. Jesienią 2006 r. kupno gotowego segmentu w stanie surowym, z niedużą działką, na obrzeżach Warszawy czy Krakowa, wiązało się z wydatkiem rzędu 350-400 tys. zł. Obecnie znalezienie domu w podobnych lokalizacjach za mniej niż 700 tys. zł graniczy z cudem.

Murowane i drewniane

Trochę niższym kosztem można zbudować dom we własnym zakresie. Fachowcy oceniają jednak, że ciężko obecnie zrobić to taniej niż 3500 zł/mkw. Do tego dochodzi niemały koszt gruntu. Pamiętajmy też, że każdy dodatkowy kilometr dojazdu do pracy kosztuje w skali roku bardzo dużo. Nie wspominając o dwu lub trzech godzinach dziennie, które trzeba spędzić w autobusie lub za kierownicą.

Można się pokusić o budowę domu w technologii kanadyjskiej, czyli po prostu z drewna. Istnieją wyspecjalizowane firmy, dysponujące gotowymi projektami oraz materiałami, dzięki którym stosunkowo szybko i niedrogo można zamieszkać we własnym domu. Wielu klientów obawia się jednak o trwałość takich rozwiązań w polskich warunkach, dlatego stanowią one niewielki odsetek wszystkich nowobudowanych domów.

Dodatkowo, na rynku wtórnym takie domy nie cieszą się zbyt dużą popularnością, zatem trudno liczyć na duży wzrost ich wartości. Istnieje szansa, że w perspektywie kilkunastu lat sytuacja ta zacznie się zmieniać, ponieważ w dobie powodzi i huraganów promuje się raczej odchodzenie od technologii tradycyjnej na rzecz takich, które można szybko i tanio odbudować w razie zniszczenia.

Kredyt? Niekoniecznie

Wzrost cen działek najprawdopodobniej nie zniechęci ludzi do budowania własnych domów za miastem. Czeka nas raczej powrót do rynkowej równowagi. Przed boomem mieszkaniowym domy na obrzeżach były znacznie droższe niż średnie mieszkanie w centrum. Kupno lub budowa domu za miastem nadal może być atrakcyjną alternatywą dla dusznego, ciasnego mieszkania w centrum. Jednak aby wykorzystać tę możliwość, należy dysponować już zdecydowanie wyższą sumą niż jeszcze rok lub dwa lata temu.

Jest to raczej ewentualność dla osób rozważających zakup znacznie większego mieszkania niż dwupokojowe. W kontekście inwestycyjnym – w perspektywie najbliższego roku kupno ziemi będzie z pewnością bardziej zyskowne niż zakup mieszkania. Mimo wszystko obecnie można zarobić jeszcze na każdym rodzaju nieruchomości. Jednak w tym roku należy spodziewać się najwyżej umiarkowanych zysków – od 5 do 20 proc. rocznie.


Źródło: Open Finance (Dane pochodzą z rzeczywiście zrealizowanych transakcji. Nie są to ceny ofertowe, lecz rzeczywiste)

Trzeba też znacznie uważniej przyglądać się rynkowi niż jeszcze pół roku temu. Chociaż spadku cen w długim okresie nie należy oczekiwać, to w przypadku niektórych nieruchomości nie opłaca się już zaciągać kosztownego kredytu, ponieważ zysk z innej formy inwestowania może być znacznie wyższy.

Paweł Urban - HOME BROKER, doradztwo na rynku nieruchomości

ZMIANY CEN MIESZKAŃ W LIPCU 2007 R. – KOMENTARZ Ostatnie dane wskazują na stabilizację cen w największych miastach, choć Kraków jest pod tym względem wyjątkiem ze wzrostem ceny o ponad 10 proc. Możemy domniemywać, że jest to efekt jednorazowych transakcji znacznie przewyższających dotychczasową średnią, ponieważ nie ma żadnych powodów, by ceny w Krakowie zachowywały się obecnie wyraźnie lepiej niż w Warszawie czy we Wrocławiu. W dalszym ciągu obserwujemy za to galopadę cenową w miastach o średniej wielkości, jak Katowice czy Olsztyn, również Trójmiasto prezentuje się atrakcyjnie, co może być efektem pewnej sezonowości – w nadmorskich miastach inaczej niż w reszcie kraju właśnie w wakacje łatwiej sprzedaje się mieszkania, ponieważ dostęp do plaży czy widok na morze właśnie wtedy najlepiej przedstawić jako zaletę danej lokalizacji. Średnia wartość zaciąganego kredytu jest mocno zależna od cen metra kwadratowego w danym mieście. I tak w Warszawie średnia zbliża się już do pół miliona złotych, podczas gdy Katowice, Lublin czy Olsztyn zbliżają się do 300 tys. zł. Możemy spodziewać się, że właśnie w średniej wielkości miastach kolejne bariery – zarówno dotyczące wzrostu cen jak i kredytów – będą pokonywane najszybciej, ze względu na znaczny potencjał rozwoju tego typu ośrodków. W parze z cenami mieszkań i wielkością kredytów idą także średnie zarobki kredytobiorców, które są najwyższe w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. Potwierdza to istnienie zależności między cenami mieszkań i wielkością wynagrodzeń, co prowadzi do wniosku, że wzrost wynagrodzeń w Polsce będzie w dalszym ciągu stymulował wzrost cen na rynku nieruchomości, nawet pomimo pozornie kurczącej się zdolności kredytowej na skutek wzrostu stóp procentowych.

Emil Szweda, Analityk Open Finance

Źródło: gazeta Private Banking, nr VIII wrzesień 2007