Obecna oferta rynkowa wyraźnie się kurczy, mieszkania będą powoli wyprzedawane w ciągu pierwszych miesięcy przyszłego roku. Wielu deweloperów ma przygotowane projekty nowych inwestycji i czeka na odpowiedni moment, by rozpocząć ich realizację, jednak nawet jeżeli inwestorzy już w tym momencie zdecydowaliby się na rozpoczęcie nowych budów, nie będą one gotowe do sprzedaży w 2011 roku. Analitycy przewidują, że w 2011 roku oferta mieszkań na rynku będzie dość uboga, a to może przyczynić się do wzrostu cen mkw. Zdaniem Kazimierza Kirejczyka, prezesa zarządu firmy Reas, podczas kryzysu w latach 2002-2003 nie odnotowano tak poważnego wyhamowania nowych inwestycji.
Następnym zjawiskiem, które zostało wyróżnione przez ekspertów firmy Reas, jest stabilizacja sprzedaży, która odbierana jest przez deweloperów jako poprawa kondycji rynku nieruchomości. Z czego wynika tak pozytywny odbiór sytuacji przez deweloperów? Okres wakacji przyniósł niespotykaną dotychczas, wysoką liczbę transakcji, a następstwem tego jest spadająca liczba lokali w ofercie. W III kwartale 2009 roku w sześciu największych polskich ośrodkach (Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław, Trójmiasto, Łódź) liczba mieszkań na rynku zmalała do 29 348.
 | Kupujesz? Sprzedajesz? Wynajmujesz? Urządzasz? Wejdź na nieruchomosci.bankier.pl |
Według badań przeprowadzonych przez firmę Reas w III kwartale bieżącego roku w największych aglomeracach wprowadzono jedynie 3,3 tys. lokali, dla porównania w tym czasie Polacy zdecydowali się na zakup 5,3 tys. mieszkań. W badanym okresie liczba mieszkań gotowych, a niesprzedanych wzrosła do 26 proc. (w II kwartale wskaźnik ten wynosił 23 proc.) Dość charakterystycznym elementem III kwartału 2009 roku jest również malejąca liczba zwrotów. W tym czasie wskaźnik ten oscylował w okolicach 340 mieszkań, co stanowi ponad dwukrotnie mniejszą liczbę zwracanych lokali w porównaniu do poprzedniego kwartału. Taki wynik świadczy o tym, iż klienci wybierają coraz bardziej bezpieczne oferty.
Porównując pierwsze trzy kwartały z 2009 roku z analogicznym okresem zeszłego roku widoczne jest zjawisko wygaszania wprowadzania nowych mieszkań, a także malejąca sprzedaż. Według statystyk od I do III kwartału 2008 roku wprowadzono 28 600 mieszkań, zaś sprzedano 21 033. W tym samym okresie 2009 roku oferta rynkowa została powiększona jedynie o 9 561 lokali, a liczba transakcji wynosiła 15 461. Deweloperzy w ciągu pierwszych miesięcy bieżącego roku bali się nowych inwestycji, które według planów rozwojowych przedsiębiorstw miały być realizowane w tym okresie.
Niepewna sytuacja, oraz restrykcyjna polityka finansowania inwestycji przez banki sprawiła, że wiele projektów zostało przesuniętych w czasie, a w przypadku niektórych z nich wstrzymano wszelkie prace budowlane. Na analizowanych sześciu rynkach łączna liczba inwestycji, jaka została wprowadzona do sprzedaży w ciągu pierwszych trzech kwartałów, wynosi jedynie 172, zaś w analogicznym okresie poprzedniego roku wynosiła ona 427. Na przykładzie Warszawy widać blisko trzykrotny spadek wprowadzonych inwestycji ( 2008 rok 122 inwestycje, 2009 rok jedynie 43). Szczegółowe dane dla poszczególnych ośrodków zamieszczone są w poniższej tabelce.
*Źródło Reas
Warto również zauważyć, że deweloperzy decydują się coraz częściej na realizację tzw. „bezpiecznych inwestycji”, których liczba mieszkań jest znacznie mniejsza. Coraz popularniejsze jest również etapowe budowanie osiedli. Takie podejście pozwala zdobyć odpowiedni kapitał ze sprzedaży mieszkań z pierwszego etapu inwestycji.
Struktura oferty w największych aglomeracjach?
Obecna struktura oferty wskazuje, że dominującą rolę, bo aż 48-procentową, odgrywają mieszkania już gotowe, bądź planowane do oddania do końca 2009 roku. 5 proc. mieszkań gotowych niesprzedanych stanowią zapasy z 2008 roku, zaś 40 proc. obecnych inwestycji ma zostać ukończone w przyszłym roku. Wśród tych wyników najbardziej niepokojąca jest liczba lokali planowanych do oddania w 2011 roku – jedyne 7 proc. – podkreślają eksperci z firmy Reas.
Wśród sześciu największych miast Polski warto zwrócić uwagę na Kraków oraz Łódź, gdyż struktura tych dwóch ośrodków jest bardzo różna. W Krakowie jedynie 5 proc. stanowią inwestycje, których termin zakończenia zaplanowany jest na 2011 rok. W Łodzi sytuacja ta jest zupełnie inna i wśród obecnej oferty, aż 35 proc. mieszkań ma być gotowa za dwa lata. Następnie w Krakowie w 2010 zostanie oddanych do użytku 38 proc. lokali wchodzących w skład obecnej podaży, zaś w Łodzi - 23 proc. W obu badanych ośrodkach największy odsetek obecnej oferty stanowią mieszkania, które zostaną oddane do końca 2009 roku (Kraków 45 proc., Łódź 35 proc.)
Jak kształtuje się poziom sprzedaży w III kwartale 2009 roku?
W I kwartale bieżącego roku odnotowano najniższy poziom sprzedaży, zaś wyniki następnych dwóch kwartałów są porównywalne. Taki poziom zawartych transakcji może świadczyć o pewnej stabilizacji rynku nieruchomości.
Średnia cena metra kwadratowego w poszczególnych ośrodkach w III kwartale 2009 roku przedstawia się następująco Warszawa – 8 387zł/mkw., Kraków – 7 215zł/mkw., Wrocław – 6 933zł/mkw., Poznań - 6 917zł/mkw., Trójmiasto – 6 566zł/mkw. oraz Łódź z wynikiem 5 653zł/mkw. Praktycznie we wszystkich ośrodkach w III kwartale 2009 roku w porównaniu do poprzedniego odnotowano spadki cen metra kwadratowego, wyjątkiem jest Poznań oraz Łódź.
Zarówno w Warszawie, Krakowie jak i Łodzi rośnie udział w ofercie mieszkań gotowych niesprzedanych. Jednak w Łodzi ten 3 proc. wzrost liczby mieszkań w ofercie przekłada się na relatywnie niską liczbę mieszkań. Najgorzej sytuacja wygląda w Krakowie, w którym podaż lokali w badanym okresie wzrosła do 43 proc.
Warszawa
Zgodnie z analizą przeprowadzoną przez ekspertów firmy Reas, średnia cena mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w III kwartale 2009 roku w Warszawie jest o ponad 20 proc. niższa od średniej ceny lokali z 2008 roku. W tym okresie średnia cena mieszkań wyniosła 7 334 zł za mkw., jednak należy zwrócić uwagę na to, że mieszkań tych jest zaledwie 1000. Poziom oferty w stolicy maleje od trzech kwartałów - w analizowanym okresie wynosił 11 843 lokali.
Podsumowując sytuację warszawskiego rynku nieruchomości można zauważyć, że w ciągu pierwszych trzech kwartałów bieżącego roku na rynek wpłynęło bardzo mało lokali, bo jedynie 2 452. Jeżeli nawet w ostatnim kwartale oferta rynku zostanie powiększona o 2 000 mieszkań, to łączna podaż w 2009 roku daje nam wynik z 1996 roku – mówi Kazimierz Kirejczyk. Dla porównania, średnia roczna liczba mieszkań wprowadzanych do oferty dla Warszawy wynosi 12 tys. Warszawski rynek mieszkaniowy zasilany jest przez coraz mniejszą liczbę nowych lokali. Struktura warszawskiej oferty mieszkaniowej jest zbliżona do Krakowa. Jedynie 7 proc. obecnej podaży stanowią mieszkania zaplanowane do oddania w 2011 roku.
Wielu warszawiaków zastanawia się, jak będą kształtować się ceny przyszłych inwestycji mieszkaniowych. Przede wszystkim warto zaznaczyć, że nowe projekty są realizowane w odmiennych warunkach rynkowych, tzn. tańsze materiały budowlane oraz mniejsze koszty związane z zatrudnieniem robotników. Przewiduje się, że deweloperzy rozpoczynający nowe projekty będą starali się zaproponować dość atrakcyjne ceny, by uzyskać odpowiednią liczbę sprzedanych mieszkań (przeważnie jest to 30 proc.), która pozwoli uzyskać finansowania dalszych prac za pomocą kredytu bankowego. Zakup mieszkania w tym czasie z pewnością będzie swego rodzaju okazją, ale należy się liczyć z dość dużym ryzykiem, dlatego warto ostrożnie podejmować decyzje, sprawdzając jednocześnie sytuację finansową dewelopera, którego oferta nas zainteresowała. Po sprzedaniu wystarczającej liczby mieszkań w powstającej inwestycji, będziemy mogli spodziewać się zmiany polityki deweloperów, która będzie się przejawiała w wzroście cen, bądź wyhamowaniu sprzedaży do czasu, aż ceny rynkowe ruszą w górę.
Na świecie marże deweloperów wynoszą około 20 proc. W Polsce jest ona wyższa - podkreśla Kazimierz Kirejczyk. Według prezesa zarządu Reas projekty deweloperskie nie powinny być rozpoczynane, jeżeli marża stanowi mniej niż 25 proc. Polski rynek jest jeszcze na tyle młody, że zyski inwestorów muszą być wyższe niż, np. na zachodzie Europy, gdyż projekty wiążą się z większym ryzykiem.
Sytuacja rynku nieruchomości w dużej mierze zależy od kondycji polskiej gospodarki – niepewna sytuacja na rynku pracy, trudne do przewidzenia nastroje społeczne. Analitycy przewidują, że istnieje mała szansa na szybki wzrost akcji kredytowej zarówno w przypadku akcji kredytowej, jak i deweloperskich.
Najprawdopodobniej w pierwszym kwartale 2010 roku nie przyniesie znacznych zmian na rynku mieszkaniowym – twierdzi Katarzyna Kuniewicz – senior consultant firmy Reas.
Karolina Han
Źródło:
