Kupić mieszkanie czy wynająć? Policzyliśmy

Choć obecnie zakup mieszkania może zwrócić się w porównaniu z najmem szybciej niż przed trzema laty, to odwrotny wniosek płynie w przypadku kupujących na kredyt. Przy tak podstawowej życiowej decyzji jest jednak znacznie więcej blasków i cieni, które należy rozważyć. Na Bankier.pl policzyliśmy, jak zakup własnego „M” wypada w konfrontacji z wynajmowaniem mieszkania.

W naszych rozważaniach i obliczeniach skupiliśmy się jedynie na kosztach, które trzeba ponieść decydując się na zakup mieszkania oraz kwocie, jaką w tym samym czasie należy przelać na konto właściciela wynajmowanego przez nas mieszkania.

Pominęliśmy trudne do oszacowania, choć równie istotne kwestie jak, swoboda i łatwość zmiany miejsca zamieszkania czy mniejsza odpowiedzialność za lokal w przypadku wynajmujących oraz inwestowanie we własne aktywo i ostatecznie wejście w jego posiadanie i możliwość sprzedaży, w przypadku osób, które zdecydowały się na zakup – samodzielnie, czy wespół z bankiem – własnego „M”. Tym samym nie braliśmy również pod uwagę nominalnej zmiany ceny mieszkania od zaciągnięcia do spłaty zobowiązania.

Koszt mieszkania i czynszu - co i jak policzyliśmy?

W obu przypadkach analizie poddaliśmy 50-metrowy lokal. Koszt kredytu, zarówno wysokość odsetek jak i całkowitą sumę, jaką trzeba oddać bankowi, policzyliśmy w oparciu o te same założenia, czyli 20-procentowy wkład własny, raty równe i oprocentowanie okresowo stałe jako średnia z ofert banków w styczniu 2022, 2023, 2024 i 2025 r. na podstawie danych Bankier.pl.

Przyjęliśmy także, że oprocentowanie nie ulega zmianie przez cały okres spłaty kredytu. Do łącznego kosztu zakupu mieszkania na kredyt dodaliśmy, rzecz jasna, środki przeznaczone na wkład własny. Nie braliśmy pod uwagę sytuacji, w której spłacający kredyt, refinansuje go.

Do obliczenia kosztów zakupu mieszkania posłużyły nam dane Bankier.pl udostępnione przez Cenatorium dotyczące średnich cen transakcyjnych w pierwszych kwartałach lat 2022 – 2025. Koszty najmu oszacowaliśmy na podstawie opisywanych na Bankier.pl co miesiąc danych Otodom Analytics, a obrazujących średnie ceny ofertowe w marcu 2022, 2023, 2024 i 2025 r.

Jako że trudno przewidzieć, jak będą zachowywały się ceny najmu w kolejnych latach, przyjęliśmy założenie, że wysokość czynszu nie ulegnie zmianie od chwili podpisania umowy.

W przypadku zakupu mieszkania należy też pamiętać o dodatkowych kosztach, które trzeba ponieść już na starcie. To taksa notarialna, opłaty sądowe a w przypadku części mieszkań z drugiej ręki również podatek od czynności cywilnoprawnych oraz prowizja dla agenta.

Zdecydowaliśmy się porównać koszty dla czterech ostatnich lat, ponieważ był to gorący czas zarówno na rynku sprzedaży mieszkań jak i najmu, na co główny wpływ miały dwa wydarzenia. W kolejności chronologicznej pierwszym był wybuch wojny na Ukrainie i napływ do polski uchodźców, co doprowadziło do skokowego wzrostu średnich cen ofertowych czynszów, nawet o 40 proc. r/r.

Drugim było uruchomienie rządowego programu dopłat do kredytów mieszkaniowych „Bezpieczny kredyt 2 proc,”, który to program tylko w ciągu roku wywindował ceny mieszkań o ok. 20 proc.

Kupno mieszkania za gotówkę a wynajem

Wobec powyższych założeń, najprościej porównać koszt ponoszony przez kupujących mieszkanie za gotówkę z wydatkami, jakie musieliby ponieść wynajmując mieszkanie. Jak wynika z danych Bankier.pl, w ciągu ostatnich trzech lat opłacalność zakupu nieznacznie wzrosła.

Wydatek poniesiony na zakup 50-metrowego mieszkania, w przypadku sześciu największych polskich miast, najszybciej, bo po niespełna 15 latach, „zwróci” się w Warszawie. Łączny koszt jest bowiem równy środkom potrzebnym na opłacenie 179 miesięcznych czynszów.

Najwięcej czasu, by „wyjść na zero” potrzeba w Krakowie – 204 miesięcy, czyli dokładnie 17 lat.

Przed trzema laty, a więc na krótko przed wystrzałem stawek najmu oraz na półtora roku przed wdrożeniem „Bezpiecznego kredytu 2 proc.”, czas ten był dłuższy zarówno w Warszawie (15,7 roku), Poznaniu (16,5 roku), Krakowie (18,4 roku) oraz Gdańsku (17,1 roku). Z uwagi na szybciej rosnące ceny mieszkań od stawek na rynku najmu, zakup własnego „M” stał się nieco mniej opłacalny w Łodzi oraz we Wrocławiu.

Wynająć czy kupić na kredyt?

Jak wynika z danych Narodowego Banku Polskiego, w przeciwieństwie do zakupów inwestycyjnych, zdecydowana większość kupujących w ostatnich latach mieszkania na potrzeby własne lub innego członka rodziny, transakcje przeprowadzała w oparciu o kredyt mieszkaniowy. Odsetek takich transakcji wahał się w ostatnich latach od 65 do nawet 82 proc.

Jak więc taki wydatek wypada na tle czynszu uiszczanego za wynajmowane mieszkanie? Na początek porównajmy średni miesięczny czynsz z przeciętnymi ratami, jakie w oparciu o powyższe założenia, należy płacić w przypadku zakupu 50-metrowego mieszkania w jednym z sześciu największych polskich miast.

Obecnie wysokość raty jest od 4 proc. (Warszawa) do nawet 18 proc. (Wrocław) wyższa od czynszu. Choć kupujący mieszkania zarówno na początku 2025 jak i 2024 r. są obecnie w podobnej sytuacji, to nie zawsze tak było.

W znacznie lepszej sytuacji znajdują się te osoby, które wzięły kredyt z oprocentowaniem okresowo stałym na początku 2023 r. Jak wynika z naszej symulacji, rata płacona przez dokonujących zakupu w Warszawie i Wrocławiu jest średnio o 5 proc. niższa od przeciętnego czynszu dyktowanego w momencie zakupu mieszkania i zaciągania kredytu.

W przypadku symulacji przeprowadzonej dla Warszawy, potencjalny kredytobiorca od stycznia 2023 r. do końca maja 2025 r. zwrócił bankowi 104,2 tys. zł, z czego 14,2 tys. zł stanowił kapitał a 90 tys. zł odsetki. Wynajmujący w tym samym czasie przelał na konto właściciela mieszkania 109,7 tys. zł.

Zadłużający się w banku w styczniu 2025 r. oddali do końca maja od 12,8 tys. zł (Łódź) do 20,5 tys. zł (Warszawa). Jeśli zamiast kredytu wynajmowaliby, sam czynsz płacony wynajmującemu wyniósłby od 11,4 tys. zł w przypadku Łodzi do 19,7 tys. zł w Warszawie.

Łączny koszt mieszkania na kredyt i czynszu

Przejdźmy teraz do kwoty, jaką łącznie trzeba by zapłacić mieszkanie, biorąc kredyt na 25 lat i nie refinansując go. Jak wynika z obliczeń Bankier.pl dokonanych na podstawie przedstawionych na początku założeń, koszt nabycia własnego „M” o powierzchni 50 mkw. wahałby się od 857 tys. zł w Łodzi do 1,37 mln zł w Warszawie. To dane dla biorących kredyt w styczniu 2025 r.

W porównaniu ze styczniem 2024 r. nie nastąpiły istotne zmiany. Jednak w ujęciu trzyletnim koszt ten, przede wszystkim z uwagi na drożejące mieszkania, ale także zmieniające się przeciętne oprocentowanie hipotek, wzrósł od 31 proc. w Gdańsku do ponad 50 proc. w Łodzi.

W analizowanym okresie, czyli w ciągu 25 lat najem, według przeciętnych stawek wpisywanych w ogłoszeniach w styczniu 2025 r., wiązałby się z wydatkiem od 778 tys. zł w Łodzi do 1,18 mln zł w Warszawie. Wydatek poniesiony na własne mieszkanie byłby więc od 16 proc. a nominalnie od 189 tys. zł (Warszawa) do blisko 32 proc. i 301 tys. zł (Kraków) wyższy.

W każdym przypadku kluczowe jest jednak użyte kilka zdań wcześniej słowo „własne”. Kupując mieszkanie na kredyt – truizm – ostatecznie dojdziemy bowiem do własności. Wynajmując, za każdym razem – choć tak samo jak w przypadku kredytu – pieniądze przelewać będziemy do cudzej kieszeni, finalnie mieszkanie nie będzie stanowiło naszego majątku.

Źródło: