Niebawem powinny się pojawić pierwsze oferty kredytów mieszkaniowych z państwową dopłatą do oprocentowania. Jako pierwszy umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego podpisał PKO BP. Szybko jednak przybywać mu będzie konkurentów. Kto może się ubiegać o kredyt preferencyjny i ile można dzięki niemu zaoszczędzić?
Taniej przez 8 lat
Ten, komu zostanie udzielony kredyt preferencyjny przez 8 lat będzie płacił znacznie niższe odsetki. Budżetowe dopłaty do oprocentowania mają stanowić równowartość 50% kwoty odsetek naliczonych od podstawy naliczenia dopłaty według zmiennej stopy referencyjnej, obliczanej jako WIBOR 3M (trzymiesięczny) powiększony o marżę wynoszącą dwa punkty procentowe.
Przykład
WIBOR 3M wynosi obecnie 4.21%.
Stopa referencyjna (po dodaniu 2 punktów procentowych) wyniesie 6,21%.
Dopłaty finansowane z budżetu państwa pokryją oprocentowanie w wysokości 3,1%.
Przy kredycie oprocentowanym wg stawki WIBOR 3M + marża 1 punkt procentowy (tj. obecnie 5,21%) kredytobiorca płacić będzie tylko ok. 2,1% odsetek.
Podstawę naliczenia dopłaty stanowić będzie cała pozostająca do spłaty kwota kredytu preferencyjnego, ale tylko w przypadku lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, którego powierzchnia użytkowa nie przekroczy odpowiednio 50 m2 dla lokalu mieszkalnego lub 70 m2 dla domu jednorodzinnego.
Jeżeli jednak ktoś zdecyduje się na zakup mieszkania o powierzchni przekraczającej 50 m2, wówczas podstawę naliczenia dopłaty będzie stanowić tylko część pozostającej do spłaty kwoty kredytu preferencyjnego, stanowiąca równowartość iloczynu tej kwoty oraz wskaźnika równego ilorazowi 50 m2 i powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Podobnie z domem powyżej 75 m2.
Przykład
Małżonkowie zaciągają kredyt preferencyjny w wysokości 205 tys. zł na zakup mieszkania o powierzchni 69 m2. W związku z tym podstawę obliczenia dopłaty stanowić będzie kwota 148,55 tys. zł. Do jej wyliczenia trzeba bowiem dokonać następującego rachunku: 205 × (50 / 69).
Co jednak istotne, powierzchnia użytkowa mieszkania może wynieść maksymalnie 75 m2, a domu 140 m2. Powyżej tych limitów kredyty preferencyjne po prostu nie będą udzielane.
Nie dla wszystkich
Przede wszystkim na państwowe dopłaty do odsetek będą mogły liczyć wyłącznie małżeństwa (w tym bezdzietne) oraz osoby samotnie wychowujące przynajmniej jedno dziecko. W dniu zawarcia umowy z bankiem kredytobiorca nie może być jednak właścicielem ani współwłaścicielem budynku lub lokalu mieszkalnego ani też posiadać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego.
Z kolei najemcy lokali mieszkalnych lub osoby, którym przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, chcąc otrzymać kredyt na preferencyjnych warunkach, będą musiały się zobowiązać, że w ciągu 6 miesięcy od nabycia kredytowanego mieszkania rozwiążą umowę najmu bądź doprowadzą do wygaśnięcia prawa lokatorskiego w spółdzielni.
Ważny jest cel
Kredyt preferencyjny może zostać udzielony na:
- zakup będącego w budowie lub istniejącego domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym stanowiącego odrębną nieruchomość,
- zakup spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest lokal mieszkalny w budynku wielorodzinnym lub dom jednorodzinny,
- pokrycie kosztów budowy lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym lub domu jednorodzinnego, budowanego przez spółdzielnię mieszkaniową w celu ustanowienia odrębnej własności tego lokalu lub przeniesienia własności domu jednorodzinnego,
- wkład budowlany do spółdzielni mieszkaniowej, wnoszony w celu uzyskania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, którego przedmiotem jest zasiedlany po raz pierwszy lokal mieszkalny,
- budowę domu jednorodzinnego,
- nadbudowę, przebudowę lub rozbudowę budynku mieszkalnego lub adaptację budynku lub lokalu o innym przeznaczeniu na cele mieszkalne, w celu uzyskania lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość.
Osoba, która raz skorzysta z takiego kredytu, nie będzie już mogła liczyć na dopłaty do oprocentowania przy innym kredycie hipotecznym.
Na mało atrakcyjne lokum
Osoby, które spełniają powyższe warunki muszą się jednak przygotować na kolejne ograniczenie. Otóż państwowe dopłaty do oprocentowania będą stosowane dopiero wtedy, gdy cena zakupu mieszkania lub domu zmieści się w limicie kwoty stanowiącej iloczyn powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i średniego wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej budynków mieszkalnych. Poprzez średni wskaźnik rozumieć należy średnią arytmetyczną dwóch ostatnio ogłoszonych wartości wskaźnika przeliczeniowego kosztu odtworzenia 1 m2 powierzchni użytkowej. Wskaźniki te ogłaszane są przez wojewodów odrębnie dla miast wojewódzkich oraz dla reszty województwa.
W największych miastach trudno obecnie o ofertę sprzedaży, w której cena metra kwadratowego spadałaby poniżej tego pułapu. Stąd realne szanse na dopłaty do kredytów będą mieli raczej tylko przyszli mieszkańcy mniejszych miejscowości oraz osoby podejmujące się budowy domu jednorodzinnego w systemie gospodarczym.
Tylko w PLN
Niemożliwym jest zaciągnięcie kredytu preferencyjnego w walucie obcej, w tym we franku szwajcarskim. Ustawa o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania stanowi bowiem, że kredytu preferencyjnego udziela się w walucie polskiej, a umowa kredytu preferencyjnego nie może uzależniać zmiany wysokości raty kapitałowo-odsetkowej, ani pozostającego do spłaty kredytu od zmiany kursów walut.
Do wyboru będzie jednak forma spłaty: w ratach równych (annuitetowych) albo w ratach malejących. W tym pierwszym wariancie (raty równe) płaci się w sumie więcej odsetek, lecz w zamian w dość długim okresie po zaciągnięciu kredytu rata kredytu będzie niższa niż w przypadku rat malejących. Wybór rat równych wpływa pozytywnie na ocenę zdolności kredytowej. Jednakże po upływie 8 lat, w których stosowane będą państwowe dopłaty, pozostanie znacznie więcej kapitału do spłaty, co być może już wówczas oznaczać będzie wyższe comiesięczne koszty obsługi kredytu.
Podstawa prawna: ustawa z dnia 8.09.2006 r. o finansowym wsparciu rodzin w nabywaniu własnego mieszkania (Dz. U. nr 183, poz. 1354).
Gazeta Podatkowa Nr 315 z dnia 2007-01-15
