Jak bezpiecznie kupić używane mieszkanie?

Nabycie mieszkania na rynku wtórnym wydaje się bezpieczniejszą transakcją niż zawarcie umowy deweloperskiej zobowiązującej do wpłat na mającą powstać nieruchomość lokalową przed końcowym aktem notarialnym. Nie ma wówczas ryzyka utraty pieniędzy w sytuacji, gdy sprzedawca zbankrutuje. Nie oznacza to jednak, że lokal już istniejący, mający założoną księgę wieczystą można kupować w ciemno.

Także i w tym wypadku należy zachować szczególną ostrożność. Dotyczy to zwłaszcza zbadania wpisów w księdze wieczystej. W żadnym wypadku nie można poprzestawać na przejrzeniu odpisu z księgi wieczystej wydanego w ciągu ostatnich tygodni. Najlepiej osobiście udać się do sądu, także bezpośrednio przed wizytą u notariusza, bądź poprosić o pomoc w tym zakresie prawnika. Może być ona niezbędna w przypadku, gdy mieszkanie posiada już elektroniczną księgę wieczystą. Odpisy z takich ksiąg są po prostu niezrozumiałe dla osób niebędących specjalistami i łatwo o pomyłkę. Można np. nie zwrócić uwagi na niby drobiazg, jakim jest wzmianka o nierozpoznanym dotąd wniosku, który jednak może prowadzić nawet do utraty prawa własności.

Co zawiera księga wieczysta?

Jakiego rodzaju informacje znajdziemy w księdze wieczystej dla lokalu? W pierwszym dziale znajduje się opis lokalu. Zatem można sprawdzić, czy np. metraż mieszkania podany w ogłoszeniu nie jest czasem zawyżony.

Z działu drugiego można natomiast dowiedzieć się, kto jest właścicielem mieszkania lub uprawnionym z tytułu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Wówczas trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie, czy aby na pewno jest to ta sama osoba, która zamierza nam sprzedać lokal.

W dziale trzecim znajdują się wpisy ograniczonych praw rzeczowych (z wyjątkiem hipoteki) oraz ograniczeń w rozporządzaniu lokalem. Istotne, by w dziale tym nie było żadnych wpisów, chyba że je akceptujemy.

Dział czwarty jest przeznaczony na wpisy hipotek. Nie trzeba chyba nikogo specjalnie namawiać do dokładnego sprawdzenia rubryk w tym miejscu. Jeżeli widnieje tam hipoteka na rzecz banku, który w przeszłości udzielił kredytu na zakup mieszkania obecnemu sprzedawcy, należy to uwzględnić przy ustalaniu sposobu zapłaty. Powinna ona nastąpić na rzecz tego samego banku stosownie do wydanego przez ten podmiot zaświadczenia o aktualnej wysokości kredytu pozostałego do spłaty. Reszta może być przelana na osobisty rachunek sprzedawcy.

Dopóki trwa obowiązek meldunkowy

Warto również sprawdzić, czy w naszym przyszłym mieszkaniu jest ktoś zameldowany, co może świadczyć o tym, że lokal lub jego część (np. pokój) został innej osobie lub osobom wynajęty. Jeżeli jednak mieszkanie jest puste, nie powinno być większych problemów z wymeldowaniem takich osób. Na nasz wniosek zrobi to bowiem organ gminy. Wystarczy stwierdzenie, iż lokator opuścił miejsce pobytu i nie dopełnił obowiązku wymeldowania się.

Zaległości w opłatach i sąsiedzi

Jeżeli kupujemy mieszkanie spółdzielcze (własnościowe), należy sprawdzić, czy sprzedawca nie zalega z opłatami eksploatacyjnymi. Wystarczy, że przedstawi on w miarę aktualne zaświadczenie ze spółdzielni o braku jakichkolwiek zaległości. Stosowne oświadczenie sprzedawcy, poparte wspomnianym zaświadczeniem ze spółdzielni, powinno też znaleźć się w akcie notarialnym.

W przypadku zakupu lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość nie jest to takie istotne, gdyż wspólnota mieszkaniowa nie może obciążyć nowego właściciela obowiązkiem opłacenia zaliczek wymagalnych za okres przed datą nabycia własności.

Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy powinniśmy też sprawdzić, z kim przyjdzie nam przez najbliższe lata sąsiadować. Warto więc zapytać o te sprawy mieszkańców danego budynku wielorodzinnego, a także dzielnicowego.

Umowa przedwstępna

Pojawia się również potrzeba zawarcia odpowiedniej umowy przedwstępnej, która z reguły poprzedza transakcje na rynku nieruchomości. Sprzedawca może wówczas wymagać wpłaty zadatku. Nie sposób w tym miejscu opisać wszystkich problemów związanych z tego rodzaju umowami, dlatego ograniczę się do przekazania dwóch ważnych uwag.

Umowa przedwstępna dla swej ważności nie wymaga wizyty u rejenta, jednak akt notarialny przyda się wówczas, gdy sprzedawca zmieni zdanie co do zamiaru rozporządzenia lokalem na naszą rzecz. Wówczas istnieć będzie możliwość złożenia w sądzie pozwu o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli sprzedawcy o przeniesieniu własności danego lokalu na nabywcę (powoda).

Określając termin zawarcia umowy przyrzeczonej należy wziąć pod uwagę mogące obecnie przeciągać się procedury bankowe poprzedzające zawarcie umowy kredytowej. Zbyt krótki termin grozi niewywiązaniem się z umowy przedwstępnej i utratą zadatku.

Gdy korzystamy z usług pośrednika

Osoby, które nie czują się na siłach, by dopilnować tego wszystkiego tak, aby nie zrobić kiepskiego interesu, powinny poważnie przemyśleć o zleceniu kupna pośrednikowi w obrocie nieruchomościami. Przed zawarciem umowy z agencją nieruchomości musimy pamiętać o dwóch podstawowych aktach ostrożności.

Po pierwsze, należy sprawdzić ważność licencji oraz aktualne ubezpieczenie OC pośrednika, do którego trafiliśmy. Po drugie, wskazane jest dokładne przeczytanie całej umowy otrzymanej w biurze do podpisu, negocjowanie prowizji oraz niekorzystnych dla nas zapisów, a w razie wątpliwości skonsultowanie się z prawnikiem (np. miejskim lub powiatowym rzecznikiem konsumentów).

Dodaj komentarz

Komentarze do artykułu

Jak bezpiecznie kupić używane mieszkanie? Autor: ~inf   2009-03-17 12:37

Warto wiedzieć: http://kredyt.ogar.pl/doplaty.html