2007-12-15 14:31 Źródło: Noble Bank
Inwestycje dla cierpliwych
Ostatnie dwa lata przyzwyczaiły nas do niesłychanie wysokich skoków cen na rynku nieruchomości. Gdy wiosną tego roku dynamika wzrostu cen spadła do ok. 5 proc. kwartalnie, wśród niektórych inwestorów zapanowała konsternacja.
Wzrost rzędu 5 proc. kwartalnie daje 20 proc. rocznie i jest to nadal zysk nie do osiągnięcia w innej, bezpiecznej formie inwestowania. W drugiej połowie 2007 r. ceny jednak faktycznie stanęły w miejscu. Można nawet usłyszeć o ich spadkach w niektórych miastach. Czy w takim razie należy się jak najszybciej pozbyć mieszkania, żeby nie stracić? Czy wręcz przeciwnie, zatrzymać nieruchomość, przetrwać okres stagnacji i czekać na kolejną falę wzrostów?
Przede wszystkim należy się uważnie przyjrzeć aktualnej sytuacji na rynku. Mieszkania jeszcze nigdy nie były tak drogie – to prawda. Coraz mniej Polaków może sobie pozwolić na zakup własnego lokum. Z drugiej jednak strony bardzo wiele czynników, jak choćby ceny nieruchomości w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej, wska- zuje na to, że nadal istnieje pewien potencjał wzrostu cen.
Powinno się jednak zapomnieć o boomie na rynku nieruchomości, jaki jeszcze niedawno miał miejsce w naszym kraju. Obecnie mamy do czynienia z barierą psychologiczną – nabywcy muszą przywyknąć do pewnego pułapu cenowego. Nastąpi to zapewne nie wcześniej niż w II−III kwartale 2008 r. Następne wzrosty zapewne będą stabilne, ale bardzo powolne – nie większe niż 5–10 proc. rocznie. Z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że do czasu organizacji Euro 2012 ceny mieszkań wzrosną średnio o 30 proc., raczej nie więcej. Większość ekspertów uważa, że później ceny spadną – ale to jak w każdej aż tak długoterminowej prognozie już trochę „wróżenie z fusów”.
Entuzjazm kosztuje
Jeśli chodzi o kwestię obecnych spadków cen – warto wiedzieć, że prawie wszystkie dostępne analizy rynku mieszkaniowego oparte są nie na cenach transakcyjnych, lecz ofertowych. W rzeczywistości spadki cen dotyczą niemal wyłącznie mieszkań z wielkiej płyty. Na fali entuzjazmu cenowego sprzedający takie lokale ustalali ceny na mocno zawyżonym poziomie. Obecnie, dzięki stabilizacji sytuacji rynkowej, ich ceny wywoławcze muszą spaść. Ze względu na fakt, że mieszkania z wielkiej płyty stanowią ok. 1/3 wszystkich zasobów mieszkaniowych w naszym kraju, nawet nieznaczny spadek ich cen odbija się statystycznie na średniej cenie metra kwadratowego.
Inwestując na krótki okres – do dwóch lat – należy się zastanowić, czego oczekujemy od naszej inwestycji. Czy faktycznie nieruchomości mieszkaniowe są najlepszym rozwiązaniem? Nie jest tajemnicą, że ceny akcji, które rosną znacznie szybciej, dałyby w takiej sytuacji dużo pokaźniejsze stopy zwrotu. Niemniej ta zasada działa również w drugą stronę – przy spadkach akcje tracą na wartości znacznie szybciej, dlatego kupno nieruchomości można uznać za inwestycję dużo bezpieczniejszą, choć również dużo mniej płynną. Jeśli więc zamierzamy dosyć szybko zrealizować zyski, można sprzedać mieszkanie już teraz i rozglądać się za alternatywnymi, bardziej zyskownymi formami inwestowania w nieruchomości.
Ostrożnie z modnymi apartamentami
Z pewnością zawsze w cenie pozostaną apartamenty. Tutaj jednak zaleca się szczególną ostrożność – różne nieruchomości noszą dzisiaj nazwę apartamentu. Inwestowanie w ten segment rynku ma sens jedynie w przypadku, gdy mamy do dyspozycji duże nakłady finansowe, zarówno na zakup, jak i na wykończenie unikalnej nieruchomości. Prawdziwie luksusowe inwestycje są w naszym kraju bardzo rzadko spotykane. Dla najzamożniejszej części społeczeństwa nie ma większego znaczenia cena, jeśli otrzymują w zamian najwyższą jakość i standardy.
Liczą się też działki
Kolejną ciekawą opcją jest zakup gruntów. Inwestycja w ziemię prawie zawsze była pewną lokatą kapitału. Nigdy dotąd nie było to jednak tak zyskowne przedsięwzięcie. Największą popularnością wśród kupujących cieszą się niewielkie (do 1000 mkw.) działki budowlane w bezpośrednim sąsiedztwie dużych miast. W przypadku Warszawy czy Krakowa jest to odległość do 20 km, w przypadku nieco mniejszych ośrodków jest to ok. 5 km.
Należy zwrócić dużą uwagę, aby taka działka nie była przesadnie droga. Przykładowo: kupując położoną 10 km od Warszawy działkę w cenie 600 zł/mkw., będziemy musieli poczekać kilka lat na znaczący wzrost jej wartości. O ile w ogóle on nastąpi. Należy w takiej sytuacji zwrócić szczególną uwagę na okolicę oraz plany zagospodarowania. Im dalej od granic miasta, na tym lepsze okazje cenowe możemy liczyć. Jeśli więc uda się znaleźć piękną działkę, z bardzo dobrze rozwiniętą infrastrukturą, dobrze skomunikowaną z miastem i z perspektywą na rozbudowę osiedla, a która położona jest np. 25 km od Wrocławia, również możemy liczyć na odpowiednio wysokie zyski.
Kupując ziemię, pamiętajmy jednak, że jest to inwestycja mało płynna (okres sprzedaży może być dość długi) oraz długookresowa – w przypadku gruntów budowlanych przynajmniej dwa − trzy lata, w przypadku rolnych minimum pięć − siedem lat. Dla bardziej wytrawnych inwestorów pozostają grunty w lokalizacjach innych niż okolice dużych miast. Aby jednak zyski były odczuwalne dla portfela, horyzont czasowy takiej inwestycji musi być bardzo długi.
Paweł Urban, Home Broker doradztwo na rynku nieruchomości
Wzrost rzędu 5 proc. kwartalnie daje 20 proc. rocznie i jest to nadal zysk nie do osiągnięcia w innej, bezpiecznej formie inwestowania. W drugiej połowie 2007 r. ceny jednak faktycznie stanęły w miejscu. Można nawet usłyszeć o ich spadkach w niektórych miastach. Czy w takim razie należy się jak najszybciej pozbyć mieszkania, żeby nie stracić? Czy wręcz przeciwnie, zatrzymać nieruchomość, przetrwać okres stagnacji i czekać na kolejną falę wzrostów?
Przede wszystkim należy się uważnie przyjrzeć aktualnej sytuacji na rynku. Mieszkania jeszcze nigdy nie były tak drogie – to prawda. Coraz mniej Polaków może sobie pozwolić na zakup własnego lokum. Z drugiej jednak strony bardzo wiele czynników, jak choćby ceny nieruchomości w innych krajach Europy Środkowo-Wschodniej, wska- zuje na to, że nadal istnieje pewien potencjał wzrostu cen.
Powinno się jednak zapomnieć o boomie na rynku nieruchomości, jaki jeszcze niedawno miał miejsce w naszym kraju. Obecnie mamy do czynienia z barierą psychologiczną – nabywcy muszą przywyknąć do pewnego pułapu cenowego. Nastąpi to zapewne nie wcześniej niż w II−III kwartale 2008 r. Następne wzrosty zapewne będą stabilne, ale bardzo powolne – nie większe niż 5–10 proc. rocznie. Z dużym prawdopodobieństwem można stwierdzić, że do czasu organizacji Euro 2012 ceny mieszkań wzrosną średnio o 30 proc., raczej nie więcej. Większość ekspertów uważa, że później ceny spadną – ale to jak w każdej aż tak długoterminowej prognozie już trochę „wróżenie z fusów”.
Entuzjazm kosztuje
Jeśli chodzi o kwestię obecnych spadków cen – warto wiedzieć, że prawie wszystkie dostępne analizy rynku mieszkaniowego oparte są nie na cenach transakcyjnych, lecz ofertowych. W rzeczywistości spadki cen dotyczą niemal wyłącznie mieszkań z wielkiej płyty. Na fali entuzjazmu cenowego sprzedający takie lokale ustalali ceny na mocno zawyżonym poziomie. Obecnie, dzięki stabilizacji sytuacji rynkowej, ich ceny wywoławcze muszą spaść. Ze względu na fakt, że mieszkania z wielkiej płyty stanowią ok. 1/3 wszystkich zasobów mieszkaniowych w naszym kraju, nawet nieznaczny spadek ich cen odbija się statystycznie na średniej cenie metra kwadratowego.
Inwestując na krótki okres – do dwóch lat – należy się zastanowić, czego oczekujemy od naszej inwestycji. Czy faktycznie nieruchomości mieszkaniowe są najlepszym rozwiązaniem? Nie jest tajemnicą, że ceny akcji, które rosną znacznie szybciej, dałyby w takiej sytuacji dużo pokaźniejsze stopy zwrotu. Niemniej ta zasada działa również w drugą stronę – przy spadkach akcje tracą na wartości znacznie szybciej, dlatego kupno nieruchomości można uznać za inwestycję dużo bezpieczniejszą, choć również dużo mniej płynną. Jeśli więc zamierzamy dosyć szybko zrealizować zyski, można sprzedać mieszkanie już teraz i rozglądać się za alternatywnymi, bardziej zyskownymi formami inwestowania w nieruchomości.
Ostrożnie z modnymi apartamentami
Z pewnością zawsze w cenie pozostaną apartamenty. Tutaj jednak zaleca się szczególną ostrożność – różne nieruchomości noszą dzisiaj nazwę apartamentu. Inwestowanie w ten segment rynku ma sens jedynie w przypadku, gdy mamy do dyspozycji duże nakłady finansowe, zarówno na zakup, jak i na wykończenie unikalnej nieruchomości. Prawdziwie luksusowe inwestycje są w naszym kraju bardzo rzadko spotykane. Dla najzamożniejszej części społeczeństwa nie ma większego znaczenia cena, jeśli otrzymują w zamian najwyższą jakość i standardy.
Liczą się też działki
Kolejną ciekawą opcją jest zakup gruntów. Inwestycja w ziemię prawie zawsze była pewną lokatą kapitału. Nigdy dotąd nie było to jednak tak zyskowne przedsięwzięcie. Największą popularnością wśród kupujących cieszą się niewielkie (do 1000 mkw.) działki budowlane w bezpośrednim sąsiedztwie dużych miast. W przypadku Warszawy czy Krakowa jest to odległość do 20 km, w przypadku nieco mniejszych ośrodków jest to ok. 5 km.
Należy zwrócić dużą uwagę, aby taka działka nie była przesadnie droga. Przykładowo: kupując położoną 10 km od Warszawy działkę w cenie 600 zł/mkw., będziemy musieli poczekać kilka lat na znaczący wzrost jej wartości. O ile w ogóle on nastąpi. Należy w takiej sytuacji zwrócić szczególną uwagę na okolicę oraz plany zagospodarowania. Im dalej od granic miasta, na tym lepsze okazje cenowe możemy liczyć. Jeśli więc uda się znaleźć piękną działkę, z bardzo dobrze rozwiniętą infrastrukturą, dobrze skomunikowaną z miastem i z perspektywą na rozbudowę osiedla, a która położona jest np. 25 km od Wrocławia, również możemy liczyć na odpowiednio wysokie zyski.
Kupując ziemię, pamiętajmy jednak, że jest to inwestycja mało płynna (okres sprzedaży może być dość długi) oraz długookresowa – w przypadku gruntów budowlanych przynajmniej dwa − trzy lata, w przypadku rolnych minimum pięć − siedem lat. Dla bardziej wytrawnych inwestorów pozostają grunty w lokalizacjach innych niż okolice dużych miast. Aby jednak zyski były odczuwalne dla portfela, horyzont czasowy takiej inwestycji musi być bardzo długi.
Paweł Urban, Home Broker doradztwo na rynku nieruchomości
Dodaj komentarz
