Budowa lokali czynszowych w miastach to nośny ostatnio temat. Sprawdzamy zatem, czy gminy mają odpowiedni zasób gruntów pod bloki.
W czasie niedawnej kampanii wyborczej temat masowej budowy publicznych mieszkań czynszowych wybrzmiewał dość głośno. Można przypuszczać, że wróci on jeszcze w przyszłości. Warto zatem sprawdzić, czy większe miasta miałyby w ogóle na czym budować wspomniane „czynszówki”.
To kwestia godna uwagi, ponieważ zasób gruntowy gmin pod budownictwo wielorodzinne jest mniejszy, niż może sądzić wiele osób. To rezultat wieloletniej sprzedaży gruntów pozostałym inwestorom mieszkaniowym (przede wszystkim deweloperom).
Tylko w kilku większych miastach sytuacja jest dobra
Okazja do przyjrzenia się gruntowym zasobom gmin jest bardzo dobra, ponieważ Główny Urząd Statystyczny niedawno opublikował najnowsze informacje na ten temat, które dotyczą minionego roku. Sugerują one, że w skali kraju istnieje problem z gminnymi gruntami pod budownictwo wielorodzinne. Takie uzbrojone działki o powierzchni wynoszącej powyżej 0,3 ha wykazała GUS-owi tylko niewiele ponad jedna trzecia gmin miejskich i miejsko-wiejskich. Poniższa tabela uwzględnia natomiast te miasta na prawach powiatu, które zgodnie z przesłanymi informacjami miały w 2022 r. najwięcej uzbrojonych gruntów pod budownictwo wielorodzinne. Z kolei we wszystkich miastach posiadających prawa powiatu można było znaleźć 2396 ha takich działek. Po doliczeniu nieuzbrojonych działek pod bloki, wynik wzrastał do 3447 ha.
Eksperci portalu RynekPierwotny.pl postanowili obliczyć, ile mieszkań można by wybudować na komunalnych gruntach należących do miast z największym zasobem. W tym celu przyjęto następujące przeliczniki:
- średnio 2,50 osoby na gospodarstwo domowe (pomniejszony o 0,15 osoby wynik z ostatniego spisu powszechnego dla wszystkich miast);
- wskaźnik chłonności demograficznej wynoszący 220 osób/ha, czyli o 10% większy od wartości zalecanej m.in. przez PAN.
Obliczenia bazujące na tych założeniach wskazują, że w niewielu większych miastach istniejący zasób uzbrojonych gruntów pozwala na budowę sporej liczby mieszkań komunalnych lub społecznych (SIM/TBS). Pozytywnie wyróżnia się chociażby Gdańsk oraz Zabrze. Rozczarowująco względem wielkości miasta wygląda z kolei wynik dotyczący np. Warszawy i Wrocławia. Takich miast jak np. Kraków i Lublin w ogóle nie znajdziemy w tabeli.
Sprzedaż gminnych gruntów trwała przez długie lata
Inne dane GUS-u potwierdzają, że opisywana wyżej sytuacja to rezultat trwającego od lat procesu, który polega na przekazywaniu gminnych gruntów innym inwestorom mieszkaniowym. W latach 2020-22 miasta na prawach powiatu sprzedały lub przekazały nieodpłatnie 224 ha pod budownictwo wielorodzinne. Takie decyzje miały swoje plusy związane chociażby z możliwością komercyjnego pozyskania gruntów przez deweloperów i zasilenia samorządowej kasy. Z drugiej strony stopniowa wyprzedaż gminnych działek ogranicza możliwości prowadzenia przez gminy własnej polityki mieszkaniowej.
W kontekście planów masowej budowy „czynszówek” brane pod uwagę mogą być również grunty Skarbu Państwa. Mowa o około 600 000 hektarów położonych na terenie wszystkich polskich miast. Ponad trzy czwarte miejskich gruntów Skarbu Państwa to jednak działki leśne, tereny komunikacyjne i grunty pod wodami. Doświadczenia z programem "Mieszkanie Plus" pokazały, że zasób odpowiednich, niezalesionych działek Skarbu Państwa nie jest bardzo duży.
Kwestia ogródków działkowych nabierze znaczenia
Analitycy RynekPierwotny.pl zwracają też uwagę, że niewielki zasób gruntowy gmin pod budownictwo wielorodzinne może zwiększyć presję związaną z rodzinnymi ogrodami działkowymi. Na działki ROD, które nierzadko są dobrze zlokalizowane, z zainteresowaniem spoglądają nie tylko deweloperzy. Pojawiają się koncepcje przeznaczenia terenów po przeniesionych w przyszłości ogrodach działkowych na publiczne budownictwo czynszowe. Nie ulega jednak wątpliwości, że taki pomysł wzbudziłby spore kontrowersje - nie tylko wśród działkowiczów oraz ich rodzin.
Andrzej Prajsnar
