Prosta Tower, Marvipol |
Dlaczego warto inwestować w tereny postindustrialne? Powodów jest wiele – od wspomnianych doskonałych lokalizacji, bardzo często znajdujących się w centrach miast, po istniejące uzbrojenie terenu i gotową infrastrukturę miejską.
Pofabryczne tereny przyciągają uwagę
Jak mówi stare przysłowie: do oceny nieruchomości najważniejsze są 3 elementy: lokalizacja, lokalizacja i jeszcze raz lokalizacja. W przypadku terenów poprzemysłowych można pokusić się o dodanie czwartego elementu – ceny. Nieruchomości tego typu są bowiem zwykle taniej wyceniane przez sprzedających niż gotowe projekty deweloperskie, tj. grunty przygotowane dla dewelopera posiadające warunki zabudowy, decyzję środowiskową czy nawet pozwolenie na budowę.
Kolejnym argumentem przemawiającym za tym, że warto inwestować w tereny industrialne jest duża powierzchnia tych obszarów. Pojedyncze działki osiągają zwykle powierzchnie kilku hektarów.
Dobrym przykładem dzielnic uważanych dotąd za nieatrakcyjne a przeżywających obecnie renesans z uwagi na atrakcyjne położenie oraz areał są stołeczne tereny Służewca Przemysłowego. Miejsce do niedawna zabudowane fabrykami, magazynami czy składami, dziś można uznać za całkowicie zrekultywowane. Powstała dzielnica biznesowo-usługowa z kilkudziesięcioma nowoczesnymi biurowcami, o której można śmiało powiedzieć, że jest prekursorem trendu rewitalizacji obszarów poindustrialnych w Warszawie i nie tylko. Za deweloperami inwestującymi w powierzchnie biurowe oraz handlowe podążyli deweloperzy mieszkaniowi, oferując klientom mieszkania w przystępnych cenach.
Poprzemysłowe dzielnice borykają się z dużym problemem, jakim jest brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego i opóźnienia w ich tworzeniu przez samorządy. Gdyby takie plany istniały, powstająca zabudowa miałaby bardziej spójny i jednorodny charakter, a inwestorzy znacznie chętniej i sprawniej realizowaliby na tych obszarach swoje projekty. Dobrym przykładem takiej konsekwentnej i urbanistycznie przemyślanej rewitalizacji jest dzielnica biznesowa CanaryWharf w Londynie, będąca niegdyś obszarem portowym z dokami, a dziś rywalizująca z powszechnie rozpoznawalnym londyńskim City o miano centrum biznesowego miasta.
Nasza stolica także dysponuje wieloma obszarami pofabrycznymi o ogromnym potencjale. Dzielnicą, która właśnie przeżywa ogromne zmiany inwestycyjne jest warszawska Wola. Możemy obserwować tu intensywny proces zastępowania starych, pofabrycznych zabudowań inwestycjami mieszkaniowymi i biurowymi, spośród których wiele obiektów to projekty o wyjątkowych walorach architektonicznych, wielokrotnie nagradzane w licznych konkursach krajowych i zagranicznych, wspomnę tu choćby o istniejącym już biurowcu Prosta Tower czy budowanym Warsaw Spire. Niestety, znów z uwagi na brak obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, powstają tu jedynie wysepki nowych inwestycji między istniejącymi starymi budynkami magazynowymi, fabrycznymi czy kamienicami mieszkalnymi.
Dawniej zakład, dziś enklawa
Również z tego powodu, w przypadku terenów poprzemysłowych deweloperzy projektują osiedla stanowiące zamkniętą całość w znaczeniu funkcjonalnym. Realizowane przedsięwzięcia inwestycyjne zawierają potencjał na około tysiąc i więcej jednostek mieszkalnych. W takim przypadku możemy mówić o enklawie. Słowo pochodzi od łacińskiego inclavo, co oznacza „klin”, „gwóźdź” i oddaje charakter działań inwestycyjnych – deweloperzy „wbijają się klinem” w istniejącą, zaniedbaną dotychczas tkankę miejską, przy okazji rewitalizując otoczenie. Przy jednej, pionierskiej inwestycji pojawia się następna i kolejna, w efekcie, w miarę upływu czasu powstaje przestrzeń o zupełnie nowym charakterze, nowa dzielnica oferująca mieszkańcom pełen zakres usług poprawiających komfort mieszkania czy pracy.
Również klienci dostrzegli w „historycznych” nieruchomościach potencjał. Mieszkańcy lubią miejsca mające własną historię, miejsca z którymi wiąże się jakaś legenda czy opowieść oraz miejsca, do których czują lokalny sentyment. Deweloperzy projektując osiedla – enklawy zapewniają mieszkańcom szereg udogodnień podnoszących atrakcyjność inwestycji. Osiedla posiadają place zabaw (zazwyczaj kilka), ścieżki do joggingu, oczka wodne, boiska do koszykówki czy korty tenisowe. W niektórych znajdują się przedszkola i żłobki. Strefy usług oraz sklepy są dostępne zarówno dla mieszkańców, jak i osób z zewnątrz.
Duże może być tańsze
Należy wspomnieć o aspekcie ekonomicznym takich inwestycji. Deweloperzy, projektując duże osiedla, ponoszą mniejsze koszty realizacji niż w przypadku kilku mniejszych inwestycji. Koszty stałe – projektowania, przyłączy, generalnego wykonawstwa i marketingu są mniejsze w przypadku jednej, dużej inwestycji. Zaoszczędzone środki inwestorzy mogą wykorzystać w podniesienie atrakcyjności osiedli, projektując elementy dodatkowe uatrakcyjniające produkt i podnoszące standard – m.in. składniki tzw. małej architektury: ławki, fontanny, altanki.
Z drugiej strony, poza ewidentnymi atutami, realizacje związane z rewitalizacją terenów poindustrialnych mogą generować dodatkowe koszty. Z uwagi na czasochłonność uzgodnień administracyjnych oraz wielkość takich projektów wydłuża się czas zwrotu poniesionych nakładów. Poza uzgodnieniami formalnoprawnymi, które powodują wydłużony proces załatwiania decyzji związanych z uzyskaniem pozwolenia na budowę, inwestorzy muszą się liczyć także z kosztami dodatkowych ekspertyz czy koniecznością recyklingu gruntu z zanieczyszczeń pofabrycznych w przypadku terenów, na których była prowadzona szczególnie intensywna i toksyczna działalność przemysłowa. Niekiedy w grę wchodzi także warunek współpracy z konserwatorem zabytków i uwzględnienie jego wymogów względem zachowania historycznych elewacji czy detali architektonicznych istniejących na zakupionym gruncie historycznych obiektów, co nie tylko wpływa na ostateczne koszty, ale znacznie komplikuje i wydłuża przebieg prac budowlanych.
Ożywienie wymierających dzielnic wspólnym celem
W Europie Zachodniej już dawno uznano aktywizację przestrzeni miejskiej i jej społeczne przywracanie do życia za jedno z najważniejszych współczesnych wyzwań. Inwestorzy realizujący projekty na terenach poprzemysłowych w państwach zachodnich mogą liczyć na wsparcie lokalnych samorządów. Nie tylko finansowe, ale również przy partycypacji w ramach modernizacji infrastruktury miejskiej. Samorządy wspierają inwestorów w takich działaniach, ułatwiając np. wydanie decyzji administracyjnych związanych z przebudową sieci czy ponosząc koszty przeprojektowania instalacji. W Polsce takich rozwiązań jeszcze się nie doczekaliśmy. Inwestorzy mogą liczyć jedynie na środki z funduszy Unii Europejskiej, jednak tylko w niewielkim zakresie, ponieważ dotyczą one jedynie inwestycji przeznaczonych na rewitalizację zabytków oraz inwestycji o charakterze kulturalnym czy oświatowym.
Tereny poprzemysłowe dają miastom ogromne rezerwy rozwojowe. Deweloperzy dostrzegając w nich niewątpliwy potencjał oraz uzasadnienie ekonomiczne coraz częściej realizują na tych obszarach swoje inwestycje i wprowadzają na rynek osiedla – enklawy, co stanowi nowy trend na krajowym rynku pierwotnym.
Autor:Marcin Lewiński, Dyrektor Działu Nieruchomości w Marvipol S.A.
Źródło:
