2009-11-02 05:59 Źródło: Gazeta Ubezpieczeniowa
Dlaczego stosuje się ubezpieczenia kredytów hipotecznych?
Podstawowym zabezpieczeniem kredytów hipotecznych jest hipoteka. Skoro jest ona stosowana przy każdym tego rodzaju kredycie, czemu banki sięgają po innego rodzaju zabezpieczenia?
Wydawałoby się, że kredytodawca nie ma problemu z odzyskaniem niespłacanej wierzytelności, kiedy posiada zabezpieczenie ustanowione na nieruchomości. Nie jest to jednak prawda. W rzeczywistości spotyka się wiele problemów z odzyskaniem pożyczonych środków w takich przypadkach.
Kredyt hipoteczny jest produktem kredytowym oferowanym przez banki swoim klientom. Charakterystycznymi cechami odróżniającymi go od innych zobowiązań są:
- dłuższy okres kredytowania (sięgający nawet 30–40 lat);
- cel kredytowania, którym najczęściej jest nieruchomość, ale zdarzają się także kredyty hipoteczne, które służą zakupowi ruchomości;
- zabezpieczenie w postaci hipoteki ustanawianej na nieruchomości;
- powiązanie przedmiotu kredytu z zabezpieczeniem, najczęściej kredytowana nieruchomość to także przedmiot zabezpieczenia kredytu – obecnie zdarzają się sytuacje, iż wskaźnik LTV (loan to value), który określa stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości będącej przedmiotem kredytowania, stanowić może ponad 100%;
- stosunkowo niskie oprocentowanie, co związane jest z dość niskim stopniem ryzyka kredytowego, to z kolei spowodowane niezbyt dużą zmiennością cen nieruchomości.
Hipoteka jest prawem ustanowionym dla prowadzonej przez sąd rejonowy księgi wieczystej. Jest ona pewnym zabezpieczeniem, bowiem jest niezbywalna w trakcie istnienia zobowiązania niezależnie od faktu, kto jest posiadaczem przedmiotu zabezpieczenia. jednak ona wiele wad. Jednym z podstawowych problemów z nią związanych jest sam wpis do księgi wieczystej. W Polsce czas oczekiwania na tę formalność sięga nawet do kilku miesięcy. Czas ten jeszcze bardziej się wydłuża, jeśli zabezpieczenie ustanawiane jest na nieruchomości, która ma dopiero powstać (gdy kredyt służy budowie domu). W tym czasie bank, nie posiadając żadnego zabezpieczenia, nie może oddać do dyspozycji klienta pieniędzy. Najczęściej jest to czas po decyzji kredytowej i klient mógłby już zacząć inwestycję. W celu rozwiązania tego problemu banki sięgnęły po produkt ubezpieczeniowy, który pozwoliłby na wypłatę pierwszych transz kredytu zanim zostanie ustanowiona hipoteka. Coraz częściej banki wymagają więc ubezpieczenia pomostowego do czasu uzyskania wpisu. Jest to zabezpieczenie przejściowe, które powala bankowi odzyskać pożyczone klientowi środki, jeśli przestanie on spłacać wymagane raty. Zabezpiecza ono bank także w sytuacji odmowy wpisu. Przyczyną takiej sytuacji mogą być np.: braki formalne we wniosku czy brak opłaty za wniosek.
Kolejnym problemem, który może się pojawić na drodze kredytodawcy w procesie odzyskiwania środków wraz z należytą za ich pożyczenie zapłatą, jest fizyczna utrata przedmiotu zabezpieczenia lub znaczne zmniejszenie jego wartości. Przyczyną takiego stanu rzeczy są zdarzenia losowe, takie jak: pożar, silny wiatr, powódź, lawina, uderzenie pojazdu mechanicznego, zalanie, osuwanie, zapadanie się ziemi, itp. Coraz częściej w Polsce spotykane są groźne zjawiska atmosferyczne, które pozbawiają ludzi dachu nad głową, a jeśli nieruchomość stanowiła zabezpieczenie kredytu, także sposobu odzyskania środków przez bank. Także i na ten problem znaleziono rozwiązanie, wykorzystując ubezpieczenie. Podstawowe i wymagane przy każdym kredycie hipotecznym jest ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.
Z odzyskaniem należności hipotecznej wiąże się też problem nagłej utraty wartości nieruchomości. Przez wiele lat ceny nieruchomości nieustannie wzrastały. Wydawać się mogło nawet, iż niemożliwe jest, aby w najbliższym czasie tendencja ta miała ulec zmianie.
Wykres 1 Roczna zmiana cen mieszkań w największych miastach – rynek pierwotny
Wykres 2 Roczna zmiana cen mieszkań w największych miastach – rynek wtórny
Obserwując przygotowane przez NBP wykresy obrazujące roczną zmianę cen mieszkań zauważyć można, że od połowy 2007 roku wartość rynkowa nieruchomości zaczęła w szybkim tempie maleć. W chwili obecnej jest to w dużej mierze związane ze światowym kryzysem i z ograniczeniami wprowadzonymi w bankach, które uniemożliwiają klientom otrzymywanie kredytów na zakup nieruchomości. Co w sytuacji, gdy bank udzielił kredytu na zakup nieruchomości np. w kwocie 300 000 zł, a zabezpieczył się na nieruchomości wartej 350 000 zł? (trzeba pamiętać, iż na rynku pojawiały się także kredyty udzielane na 100% wartości nieruchomości!) Spadek cen nieruchomości prowadzi więc do sytuacji, w której bank pozbawiony jest możliwości odzyskania środków w razie niewypłacalności kredytobiorcy. Zważając na fakt braku zainteresowania w obecnej chwili zakupem nieruchomości, a z drugiej strony coraz większej ilości niewypłacalnych klientów, trzeba powiedzieć, że w chwili obecnej bank ma ogromny problem.
W lepszej sytuacji są te instytucje kredytowe, które zabezpieczyły się ubezpieczeniem na wypadek utraty wartości nieruchomości. Ubezpieczeniu podlega ta część kredytu, która jest zabezpieczona nieruchomością, stanowiącą docelowe zabezpieczenie kredytu. Chroni ono zarówno sam bank, jak i kredytobiorcę, do którego kredytodawca mógłby kierować roszczenie, chcąc spłaty pozostałej części zadłużenia, także w razie niewypłacalności należność będzie egzekwowana jedynie z nieruchomości.
Ubezpieczenia służą bankom, pozwalając na odzyskanie pożyczonych środków. Wymienione w tym artykule ubezpieczenia to tylko niewielki wycinek całej ich gamy. Bank może skorzystać także z ubezpieczenia wad prawnych nieruchomości, (które nie jest w Polsce często stosowane, ale powoli zaczyna być oferowane na naszym rynku) oraz całego szeregu ubezpieczeń związanych z samym kredytobiorcą. Każde z nich stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla banku, które pomaga w odzyskaniu zainwestowanych środków w razie niewypłacalności kredytobiorcy.
Urszula Starostecka
Wydawałoby się, że kredytodawca nie ma problemu z odzyskaniem niespłacanej wierzytelności, kiedy posiada zabezpieczenie ustanowione na nieruchomości. Nie jest to jednak prawda. W rzeczywistości spotyka się wiele problemów z odzyskaniem pożyczonych środków w takich przypadkach.
Kredyt hipoteczny jest produktem kredytowym oferowanym przez banki swoim klientom. Charakterystycznymi cechami odróżniającymi go od innych zobowiązań są:- dłuższy okres kredytowania (sięgający nawet 30–40 lat);
- cel kredytowania, którym najczęściej jest nieruchomość, ale zdarzają się także kredyty hipoteczne, które służą zakupowi ruchomości;
- zabezpieczenie w postaci hipoteki ustanawianej na nieruchomości;
- powiązanie przedmiotu kredytu z zabezpieczeniem, najczęściej kredytowana nieruchomość to także przedmiot zabezpieczenia kredytu – obecnie zdarzają się sytuacje, iż wskaźnik LTV (loan to value), który określa stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości będącej przedmiotem kredytowania, stanowić może ponad 100%;
- stosunkowo niskie oprocentowanie, co związane jest z dość niskim stopniem ryzyka kredytowego, to z kolei spowodowane niezbyt dużą zmiennością cen nieruchomości.
Hipoteka jest prawem ustanowionym dla prowadzonej przez sąd rejonowy księgi wieczystej. Jest ona pewnym zabezpieczeniem, bowiem jest niezbywalna w trakcie istnienia zobowiązania niezależnie od faktu, kto jest posiadaczem przedmiotu zabezpieczenia. jednak ona wiele wad. Jednym z podstawowych problemów z nią związanych jest sam wpis do księgi wieczystej. W Polsce czas oczekiwania na tę formalność sięga nawet do kilku miesięcy. Czas ten jeszcze bardziej się wydłuża, jeśli zabezpieczenie ustanawiane jest na nieruchomości, która ma dopiero powstać (gdy kredyt służy budowie domu). W tym czasie bank, nie posiadając żadnego zabezpieczenia, nie może oddać do dyspozycji klienta pieniędzy. Najczęściej jest to czas po decyzji kredytowej i klient mógłby już zacząć inwestycję. W celu rozwiązania tego problemu banki sięgnęły po produkt ubezpieczeniowy, który pozwoliłby na wypłatę pierwszych transz kredytu zanim zostanie ustanowiona hipoteka. Coraz częściej banki wymagają więc ubezpieczenia pomostowego do czasu uzyskania wpisu. Jest to zabezpieczenie przejściowe, które powala bankowi odzyskać pożyczone klientowi środki, jeśli przestanie on spłacać wymagane raty. Zabezpiecza ono bank także w sytuacji odmowy wpisu. Przyczyną takiej sytuacji mogą być np.: braki formalne we wniosku czy brak opłaty za wniosek.Kolejnym problemem, który może się pojawić na drodze kredytodawcy w procesie odzyskiwania środków wraz z należytą za ich pożyczenie zapłatą, jest fizyczna utrata przedmiotu zabezpieczenia lub znaczne zmniejszenie jego wartości. Przyczyną takiego stanu rzeczy są zdarzenia losowe, takie jak: pożar, silny wiatr, powódź, lawina, uderzenie pojazdu mechanicznego, zalanie, osuwanie, zapadanie się ziemi, itp. Coraz częściej w Polsce spotykane są groźne zjawiska atmosferyczne, które pozbawiają ludzi dachu nad głową, a jeśli nieruchomość stanowiła zabezpieczenie kredytu, także sposobu odzyskania środków przez bank. Także i na ten problem znaleziono rozwiązanie, wykorzystując ubezpieczenie. Podstawowe i wymagane przy każdym kredycie hipotecznym jest ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.
Z odzyskaniem należności hipotecznej wiąże się też problem nagłej utraty wartości nieruchomości. Przez wiele lat ceny nieruchomości nieustannie wzrastały. Wydawać się mogło nawet, iż niemożliwe jest, aby w najbliższym czasie tendencja ta miała ulec zmianie.
Obserwując przygotowane przez NBP wykresy obrazujące roczną zmianę cen mieszkań zauważyć można, że od połowy 2007 roku wartość rynkowa nieruchomości zaczęła w szybkim tempie maleć. W chwili obecnej jest to w dużej mierze związane ze światowym kryzysem i z ograniczeniami wprowadzonymi w bankach, które uniemożliwiają klientom otrzymywanie kredytów na zakup nieruchomości. Co w sytuacji, gdy bank udzielił kredytu na zakup nieruchomości np. w kwocie 300 000 zł, a zabezpieczył się na nieruchomości wartej 350 000 zł? (trzeba pamiętać, iż na rynku pojawiały się także kredyty udzielane na 100% wartości nieruchomości!) Spadek cen nieruchomości prowadzi więc do sytuacji, w której bank pozbawiony jest możliwości odzyskania środków w razie niewypłacalności kredytobiorcy. Zważając na fakt braku zainteresowania w obecnej chwili zakupem nieruchomości, a z drugiej strony coraz większej ilości niewypłacalnych klientów, trzeba powiedzieć, że w chwili obecnej bank ma ogromny problem.
W lepszej sytuacji są te instytucje kredytowe, które zabezpieczyły się ubezpieczeniem na wypadek utraty wartości nieruchomości. Ubezpieczeniu podlega ta część kredytu, która jest zabezpieczona nieruchomością, stanowiącą docelowe zabezpieczenie kredytu. Chroni ono zarówno sam bank, jak i kredytobiorcę, do którego kredytodawca mógłby kierować roszczenie, chcąc spłaty pozostałej części zadłużenia, także w razie niewypłacalności należność będzie egzekwowana jedynie z nieruchomości.
Ubezpieczenia służą bankom, pozwalając na odzyskanie pożyczonych środków. Wymienione w tym artykule ubezpieczenia to tylko niewielki wycinek całej ich gamy. Bank może skorzystać także z ubezpieczenia wad prawnych nieruchomości, (które nie jest w Polsce często stosowane, ale powoli zaczyna być oferowane na naszym rynku) oraz całego szeregu ubezpieczeń związanych z samym kredytobiorcą. Każde z nich stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla banku, które pomaga w odzyskaniu zainwestowanych środków w razie niewypłacalności kredytobiorcy.
Urszula Starostecka
Dodaj komentarz
- Dlaczego stosuje się ubezpieczenia kredytów hipotecznych? Autor: ~dc 2009-11-02 11:43
- Może po to: http://kredyt.ogar.pl/
